Giải cứu thị trường bất động sản: Không chỉ đơn giản là vốn vay

Bất động sản có thể đã "chạm đáy"

Hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng, các dự án đình đốn, giá giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm "đáy". Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tính toán rằng, giá trị hiện tại ròng (NPV) đã âm (?0), tức là hiệu quả của hầu hết các dự án không còn và chủ đầu tư đã phải đánh đổi quá nhiều để chấp nhận bán với giá hiện nay. Theo kết quả năm 2011, trong hàng trăm doanh nghiệp bất động sản lớn trên cả nước thì chỉ có duy nhất một doanh nghiệp đạt được 100% kế hoạch.

Cả doanh nghiệp lẫn giới kinh doanh bất động sản đều băn khoăn với câu hỏi: "Người mua biến đâu mất?!". Các nguồn vốn đã lũ lượt rời khỏi thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lợi cao nhất này.

Thế nhưng, những người lạc quan thì nhìn nhận rằng, với những tín hiệu mới sáng hơn của kinh tế trong nước và thế giới thời gian gần đây thì thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi. Các chuyên gia cho rằng, theo chu kỳ thị trường địa ốc, sau 3 năm đến 4 năm điều chỉnh, thị trường có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Một khảo sát mới đây về độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 cho thấy, bất động sản vẫn là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống thấp nhất so với trước đây.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đóng băng sẽ khiến nhiều ngành sản xuất nguyên vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, các trang thiết bị văn phòng... cũng sẽ bị đình đốn, ảnh hưởng theo.

Vì thế, rất cần có sự nỗ lực đồng bộ từ cả Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư để cùng chung tay kéo thị trường bất động sản qua nguy khốn.

Giải bài toán về vốn

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp của Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), hiện nay người dân đang có tâm lý "phòng ngự", gửi tiền vào ngân hàng nhiều hơn, ít chi tiêu hơn, ít đầu tư hơn. Vì thế, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản là rất hạn chế.

Gần đây, thị trường bất động sản đã được gỡ một số nút thắt về vốn vay. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức hạ lãi suất trần huy động xuống 12%/năm, tạo nền tảng để kéo thấp lãi suất đầu ra cho vay đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, NHNN nới lỏng hơn về tín dụng cho kinh doanh bất động sản. Bản đánh giá của Ngân hàng HSBC Việt Nam về kinh tế vĩ mô và triển vọng thị trường tháng 4-2012 cũng cho thấy, lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tuy các doanh nghiệp chưa tiếp cận được ngay nguồn vốn, nhưng việc giảm lãi suất sẽ cải thiện niềm tin của thị trường. Ngân hàng có thể mở van tín dụng bất động sản cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường bất động sản.

Các ngân hàng thương mại nhất là các ngân hàng thương mại lớn, có thể tiếp tục tăng dư nợ cho bất động sản vì nhiều hạng mục cho bất động sản đã được loại trừ khỏi hạn mức 16% tổng dư nợ, như: Xây dựng, mua nhà để ở, hoặc để ở kết hợp cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công; xây dựng và mua nhà để bán, cho thuê (nguồn cầu); xây dựng các dự án trong khu đô thị hoàn tất trong năm 2012. Những động thái trên sẽ làm thay đổi tích cực thị trường, và doanh nghiệp bất động sản có được nguồn vốn từ chính khách hàng của mình, tiếp sau đó sẽ từ hệ thống ngân hàng thương mại.

Có ý kiến đề nghị phải kiểm tra chặt chẽ hơn nữa việc giảm lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại, tránh việc ngân hàng hưởng mức lãi suất huy động thấp, nhưng lại vẫn để lãi suất cho vay cao ngất ngưởng.

Ông Vũ Đức Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị ANT Group nhận định, trong lúc này doanh nghiệp chưa nên vay vốn để đầu tư cho các dự án mới, vì lãi suất vẫn còn quá cao. Theo ông, tốt nhất là doanh nghiệp nên chỉ đầu tư vốn nhỏ để sửa lại các dự án cho phù hợp hơn với nhu cầu của người tiêu dùng. "Thực chất thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh theo kiểu tận thu, chưa nắm bắt đúng nhu cầu, nguyện vọng của người mua nhà, chưa tạo ra cơ hội tốt để người dân mua được bất động sản. Vì thế, đây là lúc phải xem xét lại việc đầu tư, tối ưu hóa những gì đang có".

Vừa qua, các các dự án bất động sản cao cấp, các khu biệt thự xa xỉ được đầu tư tràn lan mà chưa tính hết được nhu cầu của thị trường, khả năng mua của người dân.

Với 27 năm kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản, ông John Gallander, Giám đốc Savills Hà Nội (chuyên đầu tư, kinh doanh bất động sản) cho rằng, việc thị trường bất động sản có lúc lên, lúc xuống, lúc khủng hoảng là hoàn toàn bình thường. Và đây chính là thời điểm kiểm nghiệm sức khỏe các doanh nghiệp. Ông cho biết, Savills Hà Nội thời gian vừa qua vẫn kinh doanh tốt, bán được tới 900 căn hộ trong năm 2011. Theo ông, trong kinh doanh bất động sản thì nguồn vốn dồi dào là rất quan trọng, nhưng không phải là tất cả mà cùng với đó, doanh nghiệp cần phải có kiến thức, kỹ năng, có chiến lược bán hàng đúng.

Cơ hội "vàng" để người thu nhập thấp có nhà

Trong lúc này, các doanh nghiệp đang tính đủ mọi cách để tự cứu mình. Có những doanh nghiệp đã chia nhỏ căn hộ có diện tích lớn thành những căn hộ có diện tích chỉ 30m2 cho dễ bán. Căn hộ có diện tích nhỏ đang nằm trong chiến lược bán hàng của các doanh nghiệp.

Cùng với đó, theo ông Trần Vũ Hải, một nhà kinh doanh bất động sản lâu năm, các doanh nghiệp phải tiếp tục giảm giá. "Thậm chí doanh nghiệp phải giảm từ 30% đến 50% giá so với hiện nay thì mới bán được. Đây rõ ràng là lúc tìm cách thu lại vốn chứ không nên tính đến chuyện lãi". Ông nhận định.

Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang khẩn trương xây dựng, điều chỉnh chính sách cho thị trường bất động sản để phù hợp với tình hình. Bộ khuyến khích phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân mua được. Cụ thể, trong quý II, Bộ sẽ trình Chính phủ một Nghị định trong đó cho phép xây dựng căn hộ 25m2 trở lên với số lượng nhất định trong mỗi dự án. Định hướng từ nay đến 2015, Bộ sẽ chỉ đạo tập trung nhà ở cho 8 nhóm đối tượng bao gồm: Người có công, người nghèo, công nhân, sinh viên, cán bộ công chức, sĩ quan lực lượng vũ trang…

Sự xuống dốc của thị trường bất động sản lại đang tạo cơ hội tốt để những người có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội sở hữu được căn hộ.

Về các giải pháp trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị NHNN nên tăng cường thúc đẩy quy trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp bất động sản, tập trung cho các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người tiêu dùng nhà ở thực sự; có các chính sách vay ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc thị trường vật liệu xây dựng để giảm chi phí đầu vào, góp phần hạ giá thành sản phẩm, thúc đẩy tiêu dùng sản phẩm.

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương cần tìm cách giảm giá đất nền để góp phần hạ giá thành bất động sản, không thể để thị trường tự diễn biến giá với mức cao một cách phi lý như hiện nay. Chuyên gia Trần Vũ Hải thì kiến nghị, Nhà nước nên giảm thuế sử dụng đất để hỗ trợ doanh nghiệp giảm giá bất động sản.