Đánh thuế căn nhà thứ 2: Tín hiệu từ những người trong cuộc

Từ Hiệp hội, chủ đầu tư cho đến các chuyên gia trong và ngoài nước đều bày tỏ quan điểm của mình về vấn đề có thể tác động lớn tới thị trường bất động sản. Bước đầu cho thấy, những người trong cuộc đa phần coi đây là việc phù hợp với sự phát triển bất động sản và nhiều nước trên thế giới đã áp dụng từ lâu. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc đánh thuế người có căn nhà thứ hai trở lên cần phải trải qua một lộ trình để xây dựng cơ chế phù hợp và thỏa đáng.

GS.Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường: Lẽ ra phải tính việc đánh thuế từ lâu

Tôi rất tán thành việc đánh thuế nhà ở đối với những người có từ hai nhà trở lên. Thậm chí, Việt Nam giờ mới tính đến sắc thuế này là hơi muộn. Việc đánh thuế nhà lũy tiến có thể hướng đến nhiều mục tiêu, vừa để phát triển kinh tế, vừa hạn chế yếu kém trong quá trình kinh doanh, vừa chống đầu cơ và tạo nguồn thu.

Các nước đánh thuế cả đất và nhà trên nguyên tắc từ 1-1,5% giá trị thị trường. Họ coi đó là nguồn thu chủ yếu phát triển hạ tầng cũng như nâng cấp đô thị. Riêng nguồn thu từ thuế đó đủ cho phát triển cơ sở hạ tầng. Việc đánh thuế nhà còn góp phần sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Mục tiêu ấy là rất quan trọng, để thị trường bất động sản vận hành ổn định.

Ví dụ ở Mỹ, mua một mảnh đất không phải bỏ nhiều tiền. Chỉ khoảng 100-200 nghìn USD, người dân có thể sở hữu một căn nhà, nhưng có đủ tiền đóng thuế không mới là quan trọng. Nhiều trường hợp mua xong nhà nhưng không có tiền trả thuế. Đó là chính sách rất hay của Mỹ trên nguyên tắc giá thấp thì thuế cao. Thuế thấp thì giá cao. Việt Nam lại lựa chọn mức thuế thấp giá cao. Như thế rất mất cân đối với thu nhập và tạo ra những hệ quả xấu, tiêu cực trong phát triển kinh tế xã hội.

Bên cạnh đó, phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn, vì người dân ở đây đều được hưởng các hạ tầng đồng bộ, hiện đại hơn khu vực nông thôn. Phải đánh thuế cao để tái đầu tư công trình ngay tại đó và san sẻ cho các khu vực thiệt thòi khác.

TS.Nguyễn Trí Hiếu: Đề xuất đánh thuế là hợp lý

Về chủ trương thì tôi ủng hộ việc đánh thuế đối với người sở hữu căn nhà thứ hai trở đi. Bởi vì những người có thể mua được căn nhà thứ hai thường là những người kinh doanh, nhà đầu tư và họ có thu nhập cao.

Nhưng theo tôi, chỉ nên đánh trên đất chứ không đánh thuế trên giá trị căn nhà. Chẳng hạn như ở Mỹ, họ không đánh thuế trên giá trị nhà mà đánh thuế trên giá trị đất, thuế đất do mỗi địa phương đưa ra. Với căn nhà đầu tiên, chính phủ hỗ trợ người mua nhà bằng cách không đánh thuế phần thu nhập dùng để trả lãi cho các ngân hàng. Với căn nhà thứ hai, tất cả các thu nhập để trả lãi cho ngân hàng đều phải chịu đánh thuế như tất cả các thu nhập khác.

Về việc đánh thuế bao nhiêu thì hợp lý, phải tùy theo mỗi địa phương, vùng đô thị khác so với cùng nông thôn. Nên để cho địa phương định giá đất và đánh thuế dựa trên giá đất. Mức đánh thuế có thể từ 2% đến 10% trên giá trị đất là hợp lý.

Dù việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi đã được áp dụng tại nhiều nước trên thế giới, thế nhưng ở nước ta vấn đề là đánh thuế như thế nào là điều không phải dễ. Tôi nghĩ rằng, chúng ta cần 1 đến 3 năm để hoàn thiện tất cả các vấn đề quy định về quản lý đất đai, nhà cửa, trước khi tính tới vấn đề đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở đi.

TS.Đinh Thế Hiển: Nên đánh thuế trên diện tích nhà thay vì căn nhà

Bản chất của thuế tài sản là đánh vào những người có tài sản. Do đó, việc thu thuế ở đây không phải là thu thuế căn nhà thứ hai mà là thu thuế bất động sản. Có thể hiểu việc thu thuế này là khi một người có tài sản hơn mức nhu cầu thì phải đóng thuế. Do đó, nếu dụng khái niệm đánh thuế căn nhà thứ hai là hết sức trừu tượng.

Ví dụ, người chỉ có một căn nhà nhưng nó là một căn biệt thự với diện tích rất lớn hoặc một căn nhà được xây lên nhiều tầng cho thuê sẽ có giá trị còn gấp nhiều lần tổng diện tích của người có 2-3 nhà nhưng diện tích nhỏ.

Do đó, nếu áp dụng đánh thuế tôi nghĩ nên quy định một người dân thì được bao nhiêu mét vuông nhà ở là nhu cầu đương nhiên, tùy theo ở đô thị hoặc ở nông thôn. Phần diện tích nhà trong quy định thì miễn thuế, còn lại đóng thuế.

Việc đánh thuế cũng cần đánh vào giá trị của bất động sản sở hữu và theo một tỷ lệ. Tỷ lệ đó chắc chắn sẽ thấp hơn, chỉ bằng 20% bất động sản đó đem đi khai thác cho thuê. Ví dụ một căn nhà ở thành phố cho thuê 10 triệu thì họ đóng thuế 2 triệu. Nếu người đó không cho thuê thì vẫn phải đóng 2 triệu. Thuế này sẽ được điều chỉnh hàng năm hoặc theo vài năm một lần dựa theo giá trị tài sản tăng hoặc giảm.

Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam: Cần nhiều bước để hiện thực hóa sắc lệnh này

Chúng tôi thấy rằng việc đánh thuế lên ngôi nhà thứ hai trở đi khá phổ biến ở các nước trên thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng luật này tại Việt Nam sẽ khá phức tạp và chúng ta cần phải xem xét nhiều khía cạnh.

Hiện tại, thách thức lớn nhất khi áp dụng điều luật này tại Việt Nam là có thể xây dựng một hệ thống để nhận biết và quản lý người mua bất động sản. Để xác định được căn nhà thứ hai để đánh thuế, cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch bất động sản, các chủ sỡ hữu bất động sản. Tuy nhiên, sẽ vẫn còn thách thức khi các thành viên trong gia đình có thể thay phiên sở hữu bất động sản nhằm tránh thuế.

Nhìn chung, việc đánh thuế vào người mua bất động sản ở các nước trên thế giới và cả Việt Nam sẽ có tác động tích cực lên thị trường khi có một hệ thống thuế thích hợp được áp dụng. Kiến nghị ban đầu này khá ổn, tuy nhiên để hiện thực hóa điều này sẽ còn cần nhiều bước.

Ông Nguyễn Trung Tín - Tổng giám đốc An Gia Investment: Tôi ủng hộ

Thật ra việc này cả thế giới đều đã làm chứ không riêng gì Việt Nam nên ý tưởng đánh thuế đối với người sở hữu căn nhà thứ hai trở đi của Bộ Tài chính là tốt và tôi cũng rất ủng hộ. Tuy nhiên việc đánh thuế bao nhiêu và thời điểm đánh thuế là khi nào, chính phủ cần thảo luận với các bộ ngành để phù hợp với từng thời điểm, từng giai đoạn.

Ông Ngô Quang Phúc - Phó tổng giám đốc Him Lam Land: Cần có lộ trình phù hợp

Việc đánh thuế người sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba trở đi là một chủ trương đúng nhưng theo tôi cần có lộ trình phù hợp. Trong bối cảnh hiện nay, cần cân nhắc kỹ lưỡng khi áp dụng vì thị trường bất động sản vừa mới bắt đầu giai đoạn phục hồi và cũng đang có các loại thuế khác đánh vào bất động sản như tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế kinh doanh bất động sản,…

Ngoài ra, để có thể tính thuế và áp dụng một cách minh bạch và chuẩn xác,cần phải nghiên cứu thật kỹ vì liên quan đến việc kê khai tài sản của người sở hữu; cách xác định giá trị của tài sản tính thuế; cơ sở hạ tầng về dữ liệu thống kê việc sở hữu một hay nhiều tài sản của người dân ở nhiều địa phương khác nhau trong cả nước... Vì vậy, điều kiện tiên quyết là cần chuẩn bị thật tốt về hạ tầng dữ liệu thì khi áp dụng chính thức sắc thuế này mới đảm bảo cho thị trường bất động sản không bị “sốc”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM: Sẽ làm minh bạch thị trường

Tôi ủng hộ việc Bộ Tài chính ghiên cứu lập đề án đánh thuế bất động sản, nhất là đối với người có từ nhà thứ hai trở đi. Sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, phòng chống đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, sắc thuế này còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.

Tuy nhiên, không nên thu thuế này đối với các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với Tp.HCM dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3... nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200m2. Không nên đánh thuế người sở hữu căn nhà thứ 2 đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại giá trị dưới 1 tỷ đồng và nhà cấp 4 trở xuống. Đồng thời, trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi thì áp dụng thuế suất tài sản phụ trội tùy theo số lượng và giá trị tài sản.