Có trường hợp "nắn" quy hoạch theo “khẩu vị” nhà đầu tư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng góp ý kiến về việc phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Theo HoREA, đất đai có giá trị và giá trị sử dụng nhưng Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách.

"Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư. Ảnh minh họa

Từ thực tiễn của TP.HCM cho thấy, 1 hécta đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1 hécta đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm gấp hơn 100 lần.

Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP ngày 19/06/2018 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) TP.HCM đã cho phép chuyển đổi 26.000 hescta đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Về bản chất là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi và làm tăng giá trị sử dụng của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.

Để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách, theo HoREA, quy hoạch có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn của Nhà nước, vừa thể hiện ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng.

Lãng phí đất vàng

Cũng trong văn bản này, HoREA chỉ ra một số bất cập của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố bị sử dụng lãng phí. Điển hình là khu đất có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ, quận 1 bị quây tôn bỏ không đã hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh thì giá trị sử dụng của khu đất vàng này cũng bằng số 0.

Có những doanh nghiệp thân hữu xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Một khu đất có vị trí đắc địa tại số 117 – 119 phố đi bộ Nguyễn Huệ (quận 1)

Có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố, thậm chí có quy mô diện tích lên đến vài chục hécta được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân thì chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đất công sản được giao cho các tổ chức thuê đất 50 năm. Sau đó đơn vị thuê đất này lại hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án thì phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào túi tư nhân khiến ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.

Cơ chế chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) dẫn đến trên thực tế Nhà nước bị thất thu ngân sách, thoát tài sản công chủ yếu là nguồn lực đất đai tại cả “2 đầu”. Trong đó “đầu B” giao thầu xây dựng và cả “đầu T” thanh toán bằng quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhưng Luật PPP 2020 đã bãi bỏ hình thức hợp đồng BT kể từ ngày 1/1/2021 đã làm mất đi 1 phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, mà nếu tập trung xây dựng hoàn thiện các cơ chế chính sách, quy định pháp luật để quản lý chặt chẽ để có thể khôi phục lại hoạt động đầu tư dự án hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT trong thời gian tới.