Cẩn thận với nguồn cung

Những rắc rối về thủ tục, giấy tờ chứng minh có thu nhập thấp, tài sản đảm bảo, phương án trả nợ…, tất cả khiến cho phần 70% của gói hỗ trợ dành cho người mua nhà không dễ để giải ngân.

Dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Hà (Hà Nội) được động thổ vào cuối tháng 5/2013

Trong khi đó, tại nhiều tỉnh, thành, các dự án nhà ở xã hội vẫn đang được cấp phép, khởi công, những dự án nhà ở thương mại đã và đang được chuyển sang nhà ở xã hội…

Sẽ ra đời dồn dập trong vài năm tới?

Theo một kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng, đến năm 2015, khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,7 triệu người có khó khăn về nhà ở và cũng chừng ấy công nhân của các khu công nghiệp có nhu cầu chỗ ở ổn định.

Vậy nên, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng kể trên, theo Bộ Xây dựng, chúng ta cần phải xây thêm khoảng 700 ngàn căn hộ, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Có thể nói, nhà ở xã hội đang là mối quan tâm hàng đầu của những người có trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng. Tại lễ động thổ một dự án nhà ở xã hội mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng đã khẳng định, việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần điều chỉnh sự bất hợp lý về cung – cầu giữa các phân khúc nhà ở.

Điều này hoàn toàn đúng với thực tế, khi thị trường bất động sản hiện đang dư thừa những căn hộ lớn, giá cao và thiếu những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ.

Tuy nhiên, với việc triển khai rầm rộ các dự án nhà ở xã hội như hiện nay, nếu không có một sự quy hoạch chiến lược và kế hoạch cụ thể, tính toán đúng nhu cầu thực của người dân, thì trong tương lai gần phân khúc nhà ở xã hội hoàn toàn có thể lâm vào tình trạng dư cung.

Thực ra, chính sách phát triển nhà ở xã hội không hề mới. Từ nhiều năm trước, Bộ Xây dựng đã khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội. Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2006 đã có quy định về việc ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, chưa có địa phương nào xây dựng được quy hoạch tổng thể và kế hoạch sử dụng đất để phát triển khu đô thị. Về phía doanh nghiệp, trước đây, khi xây dự án thương mại còn thu được lợi nhuận cao, họ chẳng quan tâm đến những ưu đãi nho nhỏ nếu làm dự án nhà ở xã hội.

Nay, khi căn hộ thương mại ít có người mua, nhà ở xã hội đang lên ngôi, một số doanh nghiệp bắt đầu hướng sự quan tâm vào phân khúc này. Trong giai đoạn hào hứng, ít ai để ý xem những dự án phát triển nhà ở xã hội đang được triển khai ấy có phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nhu cầu của người dân trong tương lai hay không.

Trên cả nước, hiện có 157 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư gần 20 ngàn tỉ đồng. Trong tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay, câu hỏi đặt ra là việc xây dựng một cách khá đồng loạt các dự án nhà ở xã hội như vậy liệu có phải là điều tích cực?

Một khi triển khai giữa chừng mà thiếu vốn thì sẽ thế nào? Bài học về các dự án căn hộ thương mại “đắp chiếu” vẫn nhãn tiền, và nếu điều này xảy ra với nhà ở xã hội, hệ lụy sẽ rất lớn.

Chưa kể là tính thời điểm cũng có những bất cập: Giai đoạn hiện tại người dân có nhu cầu về căn hộ loại này thì nguồn cung chưa có, nhưng rất có thể mấy năm sau, nguồn cung dồi dào thì nhu cầu đã thay đổi.

Tiềm tàng nguy cơ dư thừa nguồn cung

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết quý I/2013, cả nước có 3.742 dự án phát triển nhà ở, với tổng mức đầu tưước tính hơn 3,5 triệu tỉ đồng. Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 33.408ha; tổng diện tích nhà ở hơn 410 triệu m2 sàn.

Với một khối lượng đầu tư quá lớn như vậy, các doanh nghiệp không thể nào đủ nguồn lực để triển khai.

Chưa kể là nếu có triển khai thì khả năng hấp thụ sản phẩm địa ốc cũng thấp, dẫn đến tình trạng đa số các chủ dự án chỉ giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng và… để đó, chứ không đủ nguồn lực cũng như không có ý định sẽ tiến hành xây dựng.

Thời gian qua, cũng có những cuộc rà soát dự án từ các ban ngành có chức năng nhằm chấn chỉnh tình trạng trên. Thế nhưng, sau các cuộc rà soát này, có đến 3.178 dự án (gần 85%) được tiếp tục triển khai.

Khi người ta còn chưa hết băn khoăn về nguồn cung trong tương lai, thì một chính sách mới có thể còn khiến cho nguồn cung ấy tăng thêm, kèm theo những hệ lụy về sau.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội sắp được ban hành sẽ thay đổi tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, theo đó cho phép doanh nghiệp được xây căn hộ dưới 30m2.

Một quyết định của cơ quan chủ quản trong bối cảnh thị trường đang dư thừa căn hộ khiến cho người ta lo ngại. Theo nhiều chuyên gia, những căn hộ diện tích 30m2, dù chỉ là nhà ở xã hội, cũng không thích hợp với sở hữu cá nhân, mà chỉ thích hợp làm nhà ở cho thuê.

Nếu được sở hữu, những căn hộ nhà 30m2 có thể rất phù hợp với những người đã quá bức bối do phải thuê nhà trong thời gian dài, người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ.

Nhưng khi gia đình có thêm người, không gian 30m2 ấy không đáp ứng được nhu cầu mà gia chủ lại không đủ điều kiện mua một căn hộ mới rộng rãi hơn, người ta sẽ tìm mọi cách để cơi nới, làm tăng diện tích căn hộ, gây nguy hiểm cho bản thân họ và mất mỹ quan đô thị.

Nếu tồn tại những căn hộ 30m2 là nhà cho thuê do Nhà nước quản lý, có thể thuê lâu dài, giá thuê vừa phải, thì sẽ giải quyết được những mối lo ngại kể trên.

Người thuê nhà một khi đủ tiền mua căn hộ thương mại hay nhà ở xã hội sẽ dời đi, người chưa có nhà ở vào thay thế. Vì tính cần thiết này mà việc phát triển loại hình nhà cho thuê cũng là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Chính phủ phê duyệt.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ thương mại đang dư thừa, giá ngày càng rẻ, diện tích cũng ngày càng nhỏ, thì việc khuyến khích xây dựng những căn hộ 30m2 dường như chỉ đáp ứng cho nhu cầu trước mắt, chứ không phục vụ cho một chiến lược lâu dài.

Trong khi việc làm nhà cho thuê, dù triển khai đã nhiều năm, nhu cầu lớn nhưng số lượng dự án là không đáng kể, bị cả doanh nghiệp lẫn Nhà nước bỏ quên.

Điển hình tại Hà Nội, không có doanh nghiệp nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê. Hiện địa phương này mới thí điểm quỹ nhà xã hội theo hình thức cho thuê với quy mô 515 căn hộ, không đáng kể so với nhu cầu.