BĐS 2012: Ám ảnh tồn kho và nợ xấu

Ám ảnh tồn kho

Thị trường BĐS đang chôn vùi không biết bao nhiêu tiền của doanh nghiệp với khoảng 70.000 căn hộ tồn kho

Cũng có thể họ bán cho 1 sàn nào đó vài trăm căn nhưng rồi cũng chỉ để ôm chứ không bán được. Đây là một thực tế rất phổ biến hiện nay. Và chính hàng tồn kho ảo này mới gây chết cho thị trường BĐS ghê gớm.

Theo tôi thì cần phải thấy rằng hàng tồn kho hiện nay không phải chỉ là hàng không bán được mà còn phải kể đến hàng bán cho các đại lý mà không tới tay người dân cũng phải coi là hàng tồn kho”.

Nhưng dù nhận định, tính toán trên cơ sở nào thì hiện nay hàng tồn kho vẫn là niềm ám ảnh đối với nhiều doanh nghiệp BĐS. Hàng tỷ đồng đang bị chôn vùi trong đất mà không biết đến bao giờ mới có thể vực dậy thị trường.

Với con số đã đưa ra, cũng theo nhận định của Dragon Capital, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, sẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.

Đó là khi có giải pháp kích cầu, tạo dựng được niềm tin cho người tin dùng nhưng nếu biện pháp không tích cực thì hiệu quả có lẽ còn lâu hơn thế với con số 7 năm. Ôm lượng hàng tồn trên thị trường được ví như đang ôm bom nổ chậm chỉ trực chờ nổ cùng bong bong BĐS chỉ có điều cứ mù mờ không biết đến bao giờ, khi nào thì nổ.

Số căn hộ tồn kho từ năm 2011 đến năm 2012 lại tiếp tục được nối dài thêm những con số khi chỉ số giao dịch gần như đóng băng trên nhiều phân khúc. Năm 2013 con số vẫn bấp bênh trong sự chờ đợi chuyển biến của nhiều nhà đầu tư mà với nhiều người có lẽ BĐS còn gặp khó.

Rùng mình nợ xấu

Chỉ đến cuối quý II/2012, những con số có tính xác thực nhất về nợ và nợ xấu bất động sản mới được công bố. Một báo cáo "bất ngờ" của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã cung cấp cho giới đầu tư, và đặc biệt là người dân, một cái nhìn toàn diện hơn nhiều về thực trạng này.

Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng. Theo nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng.

Lượng nợ xấu thực rất lớn đang và sẽ tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hệ thống ngân hàng.

Số liệu cụ thể dẫn các con số thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết thì cho thấy, đến quý 4/2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỷ đồng. Đáng nói là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý 4 đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Cũng có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.

Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm. Những tính toán này cho thấy lượng nợ xấu thực rất lớn đang và sẽ tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hệ thống ngân hàng.

Trao đổi với báo chí về tình hình nợ xấu BĐS hiện nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã từng ví đây như cục máu đông của thị trường.

Là một trong những ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay xây dựng ông Trần Bắc Hà – Chỉ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nhận định nợ xấu đang là vấn đề nghiêm trọng, khoảng 12 tỷ USD, xấp xỉ 10% GDP của cả nước. Thế nhưng, khi bị Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng, thị trường bất động sản gần như tê liệt.

“Chính phủ, các bộ ngành cần phải có giải pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Các giải pháp cần phải được đưa ra mang tính đồng bộ nhưng kịp thời, đúng thời điểm. Nợ xấu, tồn kho đang trở thành một trong những nút thắt gây tắc nghẽn thị trường như hiện nay” – Ông Hà kiến nghị.

Bài toán về nợ xấu và hàng tồn vẫn đang là câu hỏi làm nhức đầu nhà chức trách trong quản lý BĐS. Cho đến thời điểm này nhiều giải pháp, chính sách hỗ trợ đã đưa đưa ra nhưng vẫn không mấy hiệu quả.

Năm 2012 khép lại với đầy sóng gió mà không có mấy khởi sắc. Thị trường vẫn bao trùm bằng sự ảm đạm, đóng băng kéo dài. Hàng tồn, nợ xấu cũng trở thành một trong những vấn đề cấp bách trong những bản tổng kết năm của nhiều doanh nghiệp BĐS. Số liệu năm cũ đưa ra để tính cách giải quyết trong năm mới được dự đoán cũng không ít khó khăn.