Bất động sản 'xì hơi', chứ chưa vỡ bóng

Giá bất động sản sẽ giảm về giá trị thực Ảnh: Ngọc Mai.

Giảm về giá trị thực

Theo báo cáo của NHNN, dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tính đến 31 - 12 - 2010, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm 2009. Năm 2011, chủ trương của Chính phủ là kiềm chế lạm phát do đó thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có chứng khoán và bất động sản. Tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị khống chế dưới 20% và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất đến 31-12-2011, tối đa là 16%.

Bởi thế, ngay từ thời điểm này, gần như khách hàng cá nhân và tổ chức khó tiếp cận vốn từ ngân hàng. Bởi, ngân hàng vừa phải tự khống chế tỷ lệ cho vay phi sản xuất, vừa đói vốn.

Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án BĐS ở Việt Nam, gần như dựa chủ yếu vào vốn ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Nay ngân hàng đóng cửa, họ chỉ còn dựa vào khách hàng. Nên chủ đầu tư khôn ngoan nhất lúc này, đều chọn cách giảm giá để hút khách, rút vốn. Hiện có dự án BĐS cao cấp tại Hà Nội, đã chiết khấu cho khách hàng tới 34%, mà bản chất là giảm giá.

Theo TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia nghiên cứu khoa học về thị trường giá cả, phải nhìn nhận xem giảm giá so với cái gì. Ví dụ, có những phân khúc trong vòng 1 năm trở lại đây giá không biến động và bây giờ nó hạ thì mới gọi là giảm giá. Thế nhưng, nhiều dự án giảm giá do một thời gian tăng vô lý, nay giảm là chuyện bình thường.

Bên cạnh đó, hiện giá BĐS Việt Nam chưa có cơ quan nào tính toán giá đó hợp lý hay không. Nếu, giá BĐS hiện hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% thôi là có vấn đề. Còn nếu là giá ảo thì bây giờ nó có giảm 10%, thậm chí 50%, vẫn chưa về giá trị thực của nó.

“Bản thân thị trường BĐS Việt Nam méo mó, do người ta đổ xô đầu tư theo đám đông. Hiện những nơi giảm giá mạnh, chủ yếu là những dự án có giá quá nóng trước đây, do bị thổi giá. Bởi thế, bản chất của thị trường BĐS tại Việt Nam là không phải giảm giá, mà nó đang được điều chỉnh về đúng giá trị thực của nó”, ông Ánh nói.

Chưa đủ điều kiện vỡ bóng

Theo ông Vũ Đình Ánh, từ năm 1993 trở lại đây có rất nhiều lần BĐS biến động theo kiểu sốt nóng, sốt lạnh nhưng về cơ bản BĐS Việt Nam vẫn tăng giá rất cao, dù nguồn cung đã được cải thiện. Tình trạng khát vốn hiện nay, là cơ hội để sắp xếp lại thị trường, sắp xếp lại nguồn cung, phân khúc thị trường.

Những diễn biến thị trường BĐS hiện nay chưa có cơ sở để nhận định bong bóng BĐS sẽ vỡ. Có thể vỡ bong bóng ở một số phân khúc mà lâu nay có bong bóng, chứ không phải tất cả.

Hiện nay, câu chuyện BĐS lớn nhất của Việt Nam là giảm giá để đẩy hàng. Vì vậy nếu giảm giá như vậy mà vẫn không đẩy được hàng, dẫn tới các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phá sản. Cái này có gọi là bong bóng hay không? Dự báo về thị trường bong bóng vỡ, một chuyên gia kinh tế nước ngoài nói một câu rất hay: “Chỉ dự báo được khi bong bóng đã vỡ”.

TS Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho biết, theo nghiên cứu và tổng kết của nhiều chuyên gia, để “nổ bong bóng” BĐS phải hội đủ 3 điều kiện: Thu nhập bình quân đầu người của nước đó phải đạt ít nhất là 3.000 đến 5.000 USD/năm (đến năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở nước ta đạt khoảng 1.170 USD/năm); Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục trong nhiều năm (khiến cả thế giới phải chú ý và thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS) thì mới trở thành một điều kiện cho khả năng nổ bong bóng bất động sản (tăng trưởng GDP của Việt Nam trong nhiều năm nay đều dưới 10%/năm); Chính sách tiền tệ trên nền tảng quá sớm. “Xét cả 3 điều kiện trên, ít nhất phải cả chục năm nữa Việt Nam mới có thể xảy ra nổ bong bóng BĐS”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, NHNN giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có BĐS) đến cuối năm 2011 tối đa là 16%, song hiện phần lớn các khoản vay của ngân hàng, chiếm 60 - 70%, đều liên quan BĐS như: cho vay trực tiếp kinh doanh BĐS hoặc cho vay sản xuất kinh doanh có liên quan tài sản đảm bảo là BĐS... Vì vậy thắt chặt cho vay BĐS nhưng chỉ nên hạn chế ở chừng mực để thị trường vẫn tồn tại, phát triển một cách bình thường.

Cần có tiêu chí cho vay BĐS

Trong báo cáo gửi Thủ tướng mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng, tuy ngân hàng có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình bất động sản, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường “bong bóng” thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp.

Theo Bộ Xây dựng, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện, dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.