Bất động sản qua những con số “biết nói”

Bất động sản “bất động”?

Một trong những khoản lỗ lớn nhất trên thị trường là của Tập đoàn Đất Xanh (DXG). Năm 2020, DXG có doanh thu ròng đạt 2.700 tỷ đồng, giảm 54% so với năm ngoái. Khoản lỗ ròng trị giá 484 tỷ đồng, so với con số năm 2019 là 1.200 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) lợi nhuận sau thuế lỗ 37,96 tỷ đồng, riêng lợi nhuận sau thuế quý IV/2020 giảm 72,2% so với cùng kỳ năm trước. Luỹ kế cả năm Nhà Thủ Đức ghi nhận lợi nhuận 22,6 tỷ đồng, giảm hơn 7,8 lần so với năm 2019.

CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO) doanh thu giảm đến 70% so với năm trước đó, chỉ đạt 1.324 tỷ đồng. Trừ hết các khoản chi phát sinh, công ty lỗ 103 tỷ đồng cả năm, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi sau thuế 608 tỷ đồng. Đây là năm lỗ đầu tiên sau nhiều năm kinh doanh có lãi.

Đại dịch Covid 19 cũng tô bức tranh màu xám lên báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần DRH Holdings. Quý IV/2020, doanh thu DRH Holdings giảm 94% còn 17 tỷ đồng, luỹ kế cả năm giảm 78% so với năm 2019. Cả năm 2020, DRH Holdings lãi chỉ 11 tỷ đồng, giảm 65%.

Tương tự, tại Công ty Cổ phần SAM Holdings (SAM) doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý IV/2020 giảm 50%, chỉ đạt 592 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cả năm ghi nhận 52 tỷ đồng, giảm 24% so với cùng kỳ năm 2019.

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR) cũng ghi nhận tình hình tương tự khi lợi nhuận năm 2020 đạt 1,2 tỷ đồng, giảm 81% so với năm 2019.

Cả thị trường bất động sản bị cuốn vào cơn lốc xoáy đại dịch, thậm chí rất nhiều doanh nghiệp không có nền tảng tốt, khả năng chống chịu kém đã bị cuốn “bay mất”. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có đến 1.325 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2020, tăng 1,36 lần so với năm 2019, mức tăng cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch vào khoảng gần 9.000 căn. Dư nợ tín dụng bất động sản trong năm 2020 ghi nhận hơn 8.800 tỷ đồng.

Những “ông lớn” có nền tảng tốt thì biết cách “xoay xở” hơn. Điển hình như Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), chỉ tính riêng quý IV/2020, đã tiến hành bàn giao căn hộ tại 4 đại dự án gồm Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Symphony thu về hơn 21.500 tỷ đồng doanh thu. Cùng với đó, doanh thu tài chính của Vinhomes cũng tăng đột biến từ 1.388 tỷ đồng lên 10.175 tỷ đồng trong kỳ nhờ ghi nhận hơn 9.680 tỷ đồng thu nhập chuyển nhượng từ các khoản đầu tư.

Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh quý IV/2020 tăng đột biến với doanh thu thuần đạt 1.769 tỷ đồng, gấp 29 lần cùng kỳ năm 2019 nhờ bàn giao dự án Diamond Riverside. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 182 tỷ đồng, gấp hơn 53 lần. Lũy kế cả năm, NBB ghi nhận doanh thu tăng gấp 10,6 lần cùng kỳ, vượt 10% chỉ tiêu doanh thu và 8% chỉ tiêu lợi nhuận năm 2020.

Tập đoàn Novaland (NVL), cả năm 2020, Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 5.000 tỷ đồng và lãi ròng gần 3.900 tỷ đồng, vượt 6% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm và tăng gần 14% so với thực hiện năm 2019. Tuy nhiên, con số doanh thu ấn tượng này được đóng góp chủ yếu từ doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến đạt 6.210 tỷ đồng (chủ yếu là lãi thoái vốn công ty con, đánh giá lại các khoản đầu tư hợp nhất từng giai đoạn).

Cũng giống như Novaland, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long kinh doanh có lãi chủ yếu nhờ việc chuyển nhượng cổ phần, trong khi các mảng kinh doanh chính như bán nhà đất, nhà phố, biệt thự và văn hộ giảm mạnh từ 1.965 tỷ đồng năm 2019 xuống còn 691 tỷ đồng năm 2020. Luỹ kế cả năm, lợi nhuận sau thuế của Nam Long đạt 850 tỷ đồng, giảm 16% so với năm 2019.

Bất động sản công nghiệp có thật sự chuyển động?

Bất động sản công nghiệp được đặt nhiều kỳ vọng sẽ là nhân tố “phát sáng” của thị trường bất động sản nói chung trong năm 2020. Nhưng liệu có thật sự như vậy? Điểm sáng nhất thuộc về 2 cái tên không ai ngờ đến.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đầu năm 2020 đặt kế hoạch doanh thu đạt 842 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 271 tỷ đồng. Song trái ngược với mong đợi của nhà đầu tư là kết quả kinh doanh bết bát của ITA. Luỹ kế cả năm 2020, ITA ghi nhận 624 tỷ đồng doanh thu, giảm 51,5% so với năm 2019, lợi nhuận sau thuế đạt 177 tỷ đồng, giảm 14% so với năm 2019 và đương nhiên không đạt mục tiêu đã đề ra.

Tình hình cổ phiếu còn có cú lao vực bi đát hơn. Kể từ tháng 4 năm 2020 khi dịch bệnh được kiểm soát cổ phiếu ITA duy trì đà tăng liên tục, có những phiên kịch trần giao dịch ở mức giá 8.300 đồng/cổ phiếu tăng hơn 300% so với thời điểm đầu năm 2020 (giao dịch xung quanh giá 2.000 đồng/cổ phiếu). Nhưng dần về cuối năm, ITA dần lao dốc về đáy cũ. Phiên giao dịch đầu năm 2021 nằm sàn 5.570 đồng/cổ phiếu, trắng bên mua.

Doanh thu và cổ phiếu KBC của Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc cũng không khá khẩm hơn. Cụ thể, cả năm 2020, doanh thu của KBC giảm 32,8% so với năm 2019, lợi nhuận sau thuế đạt 297 tỷ đồng, giảm 71,4% so với năm 2019. Nợ vay tài chính của Kinh Bắc cũng tăng mạnh trong năm 2020. Nợ dài hạn gấp 3,8 lần đầu năm, còn nợ ngắn hạn tang gấp đôi.

Trên sàn chứng khoán, từ đầu năm 2021 KBC đã tăng gần 100% so với thời điểm cuối năm 2020, có phiên thị trường giao dịch mức giá đỉnh điểm 45.000 đồng/cổ phiếu, thanh khoản cao đột biến. Nhưng ngay sau đó kết quả kinh doanh phản ánh vào giá cổ phiếu, KBC đảo chiều giảm mạnh, mua bán xung quanh mức 33.000 đồng/cổ phiếu, chỉ trong vòng một tuần thị giá KBC giảm gần 27%.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) là một trong số những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, tổng quy mô các dự án lên đến 15.000 ha. Ngoài ra, BCM còn sở hữu gần 1.000 ha đất đô thị dự án thành phố Bình Dương. Nhưng cũng không thoát phải xu hướng chung, doanh thu từ mảng kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư của BCM giảm 39%, chỉ ghi nhận 1.783 tỷ đồng.

Trong đó, tổng doanh thu quý IV/2020 đạt 2.549 tỷ, trong khi quý IV/2019 là 3.655 tỷ đồng. Cả năm doanh thu của BCM đạt 7.921 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 2.148 tỷ đồng, lần lượt giảm 14% và 18% so với năm 2019. Áp lực tài chính cũng đang đè nặng vai BCM, nợ phải trả của BCM tính đến hết năm 2020 gấp 1,8 lần so với vốn chủ sở hữu, trong đó chủ yếu là nợ ngắn hạn ghi nhận 21.563 tỷ đồng.

Tình hình kinh doanh kém sắc cũng ghi nhận tương tự tại nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản công nghiệp khác Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC), Tổng công ty Sonadezi, Sonadezi Long Thành…

Sự khởi sắc của thị trường bất động sản công nghiệp lại thuộc về các công ty vừa và nhỏ. Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) doanh thu và lợi nhuận quý IV/2020 tăng mạnh lần lượt đạt 81,7 tỷ đồng và 23,7 tỷ đồng. Luỹ kế cả năm 2020 doanh thu của Sonadezi Châu Đức đạt 433 tỷ đồng, tăng 31% và lợi nhuận đạt 186 tỷ đồng tăng 39% so với năm 2019.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) trong quý IV/2020 SIP ghi nhận doanh thu thuần 1.663 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận đạt 449 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2019.