Bất động sản: Phải lấy lại niềm tin!

Nhiều khu BĐS, căn hộ cao cấp dở dang, giảm giá bán nhưng khách hàng cũng không mấy mặn mà

1. Ngay đầu tháng 9, ngành địa ốc chứng kiến một cuộc xả hàng ồ ạt bắt đầu từ Dự án Nhà chung cư cao cấp FLC Lanmark Tower. Sau năm lần bảy lượt gửi thông báo mời khách hàng tới nhận nhà nhưng số người tới nhận chỉ đếm được trên đầu ngón tay, cực chẳng đã, chủ đầu tư tòa nhà có tiếng này đã phải lập tổ đòi nợ với thông báo gây "chấn động”: sẽ bán phá giá những căn hộ chủ đầu tư không chịu nộp tiền đợt cuối để nhận nhà. Sự kiện này đã dấy lên lo ngại: niềm tin của nhà đầu tư (NĐT) và khách hàng (KH) dành cho thị trường địa ốc đã sụt giảm nghiêm trọng.

Đó là bây giờ, còn vài năm trước đây, kinh doanh bất động sản (BĐS) nóng như… rang. Chưa khi nào giữa cung và cầu, giữa thị hiếu và sự đáp ứng lại "thông đồng bén giọt” để tạo ra làn sóng đầu tư ồ ạt vào BĐS phát triển mạnh đến mức khó thấy. Chưa bao giờ ngành BĐS lại "hả hê, mở mày, mở mặt” với số lượng doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS hàng năm đều đặn tăng 20 - 50%. Không chỉ các DN trong ngành mà cả các đơn vị ngoài ngành cũng dồn vốn và tham gia vào lĩnh vực này với "quy mô vốn” muôn hình vạn trạng: 10 tỷ có, trăm tỷ có và cả những người "tay không bắt… KH” cũng có. Lúc bấy giờ ra ngõ gặp DN BĐS, gặp môi giới BĐS đã thành "chuyện hằng ngày ở huyện”.

Trong chính thời điểm "sốt”, "nóng” đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ đã khuyến cáo: quá nhiều dự án và công ty "mọc” lên! Nhưng không có gì khó hiểu khi "Sinh lời nhiều nhất và tuyệt đối nhất vẫn là BĐS”. Để thỏa đáp những cơn "sốt”, "nóng” này, nguồn vốn ngân hàng cũng được ưu tiên "chảy vào” BĐS thay vì chảy vào lĩnh vực sản xuất.

Khoảng hai năm về trước, theo một báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB), "chỉ 5% dân số Hà Nội đủ tiền mua nhà đất” vì "giá BĐS tại Hà Nội và TP HCM khá cao so với các TP ở châu Á”. Thậm chí lãnh đạo của Bộ Xây dựng còn khẳng định: "Lương Bộ trưởng 40 năm mới mua được nhà thu nhập thấp”. Đó là chưa muốn nói đến việc mua nhà thương mại với giá niêm yết bằng mấy chục triệu đồng/m2.

2. Thị trường BĐS đang phải trả giá cho sự "lớn lên quá nhanh” của mình. Mở đầu, một dự án của Quốc Cường Gia Lai đã "đi trước” thời đại bằng việc giảm giá 50% căn hộ. Tiếp tục để cứu vãn tình thế, một loạt thị trường nhà đất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tung khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất song vẫn rất ít giao dịch. Thanh khoản trên toàn hệ thống hầu như ở… "số mo” (số không). Nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư, nhất là chung cư cao cấp phải chấp nhận giảm giá tới 35% để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Tính theo thống kê, vào tháng 3 năm 2012, số căn hộ chung cư còn tồn đọng tại Hà Nội vào khoảng 16.000 căn, chưa kể số căn hộ dự kiến chào bán mới trong năm lên tới hơn 22.000 căn.

Theo ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thị trường BĐS hiện nay đáng được chú ý nhưng ít được quan tâm nhất. Có nhiều nguyên nhân nhưng trong đó nguyên nhân cơ bản nhất là hiện không có dòng tiền vào thị trường này.

Đến thời điểm này, thị trường BĐS dù chưa thực sự đổ vỡ, nhưng đã có không ít DN rơi vào cảnh phá sản, hoặc trong tình trạng "chết lâm sàng”. "Đứt mạch” BĐS còn gây hệ lụy khiến cho DN thép, DN xi măng ngắc ngoải, cổ phiếu các công ty xây dựng trên sàn chứng khoán "bật đèn đỏ” liên tục. Đại gia BĐS "ôm đống tài sản chờ chết” còn dân môi giới BĐS đành chuyển nghề sang bán phở, bán bia, trà đá kiếm sống qua ngày. Và điều quan trọng nhất là nợ xấu của hệ thống nhà băng tăng đột biến do BĐS đóng băng quá dài. Nợ xấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS theo thống kê của khối thanh tra NHNN khoảng 12.000 tỉ đồng. BĐS trở thành nỗi ám ảnh của toàn nền kinh tế.

3. Tại bản báo cáo mới nhất về tình hình kinh tế của Ủy ban kinh tế Quốc hội, sự suy giảm của nền kinh tế thực, các thị trường tài sản như BĐS và chứng khoán cũng đã bị sụt giảm mạnh. Số liệu của CBRE Vietnam (2012) cho thấy tỷ lệ trống trên thị trường văn phòng đã lên đến 28%. Đối với thị trường chứng khoán, VN-Index và HNX-index đã giảm lần lượt là 27,7% và 48,2% trong năm 2011. Vì thị trường BĐS và thị trường chứng khoán là hai thị trường phụ thuộc mạnh vào kỳ vọng tương lai cũng như vào thanh khoản của dòng vốn nên khi cung tiền bị thắt chặt, các NĐT sẽ nhìn thấy sự suy giảm của nền kinh tế trong giai đoạn trước mắt cũng như dòng tiền vào thị trường. Và báo cáo chỉ ra, khi nào niềm tin quay trở lại và hoạt động tín dụng trở lại bình thường thì hai thị trường này mới có thể quay trở lại chu kỳ tăng trưởng.

Để lấy lại niềm tin mà không gây ra một chu kỳ lạm phát mới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng đã đưa ra quyết định tổng rà soát lại tồn kho BĐS. Từ đó điều chỉnh lại cung cầu ngành địa ốc. Tăng cường đầu tư xây dựng các dự án nhà thu nhập nhấp, nhà cho thuê.

Nhưng dường như tất cả chưa đủ. TS Vũ Đình Ánh (chuyên viên của Bộ Tài chính) đã khẳng định: kích thị trường BĐS chỉ mỗi ngân hàng Nhà nước hay ngân hàng thương mại cố gắng thì chưa đủ mà phải cần có sự phối hợp giữa các Bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính… "Tôi có cảm giác, suốt từ đầu năm 2012 tới giờ, dường như NHNN đang đơn độc trong cuộc chiến đấu tháo gỡ khó khăn cho DN song điều quan trọng là lấy lại niềm tin thị trường lại dường như bị bỏ ngỏ” – ông Ánh nói.

Quả thật, trong suốt thời gian dài đằng đẵng vừa qua, thị trường này đã bị thả nổi hoặc bị thao túng. Đến giờ muốn can thiệp vào e cũng khó, gặp không ít khó khăn. TS Nguyễn Đình Cung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã phải nói: ngẫm cho cùng là bởi giá BĐS thực sự chưa được quyết định bởi thị trường. Các công ty xây dựng không minh bạch trong công khai giá, từ giá nguyên vật liệu đến giá nhân công, giá thuế… khiến cho mỗi m2 giá nhà xây dựng dường như ở trong thế mù mờ. Người tiêu dùng chẳng biết thế nào mà lần.

Tích lũy sự suy kiệt niềm tin còn chứng kiến bằng cảnh nhiều KH cảm thấy bị lừa. Trong đó có việc các chủ đầu tư nhà đã tự dưng cắt bỏ đi những dịch vụ vốn có trong hợp đồng. Tổ hợp nhà hiện đại bậc nhất Việt Nam Keangnam dừng thang máy khiến dân khốn khổ, càng làm cho lòng dân thêm rối.

Vì vậy không bao giờ là quá muộn để lấy lại KH, niềm tin bằng việc thay đổi lại một cách làm. Đừng bao giờ xây dựng những lâu đài BĐS… trên cát. DN không nên đi vẽ dự án để huy động tiền của KH mà phải nhiều bên cùng góp sức. Dự án cũ tồn kho nên chấp nhận phải bán lỗ, nhưng đối với dự án mới đang triển khai và sẽ triển khai nên áp dụng cơ cấu giá, cơ cấu chi phí rõ ràng. Nhắm tới mục tiêu đúng: sự lựa chọn của KH, của NĐT.

Cụ thể, DN tung sản phẩm dựa vào túi tiền của KH. Cảm giác được thấu hiểu là rất quan trọng. Để giữ được KH thì nhà đầu tư phải biết lớp người xã hội có thu nhập như thế nào, hằng tháng tích lũy được bao nhiêu để tung ra sản phẩm và dịch vụ tương ứng.

DN BĐS cần phải xác định rằng, rất ít KH trung thành, bởi vì từ tước tới giờ chỉ có người đầu cơ. Hãy để cho những vị khách thực có nhu cầu thực đến với mình. Ông Phan Thành Mai - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: bản thân DN BĐS tốt nhất nên huy động được nguồn vốn từ người dân. Áp dụng những quy cách xây dựng tiến bộ, chẳng hạn như ở Trung Quốc, DN tận dụng các giàn giáo rẻ bằng tre, thay vì giàn giáo sắt. DN BĐS Việt Nam cũng phải tự tiết kiệm cho chính mình.