Tính tiền sử dụng đất ngoài hạn mức sát giá thị trường: Đẩy cái khó cho dân

UBND TP.HCM vừa chấp thuận gỡ rối cho Quyết định (QĐ) 64 (về thu tiền SDĐ ngoài hạn mức đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân) theo hướng thu gấp 2 lần bảng giá đất với các trường hợp cấp giấy chứng nhận cho đất ở. Việc điều chỉnh này đã gỡ vướng cho nhiều trường hợp xin cấp giấy chứng nhận, vì theo QĐ 64, hệ số 2 lần chỉ áp dụng đối với phần đất ngoài hạn mức có diện tích tối đa là 50% hạn mức đất ở; phần vượt hạn mức còn lại (nếu có) phải nộp theo giá thị trường.

Khổ dân, thêm việc cho chính quyền

Tuy nhiên, với trường hợp xin chuyển mục đích SDĐ, UBND TP vẫn giữ nguyên quan điểm trước đây là phải nộp tiền SDĐ sát giá thị trường với phần vượt hạn mức. Theo lý giải của TP, nếu cho áp dụng hệ số 2 lần khi chuyển mục đích sẽ nảy sinh phức tạp, như: chuyển mục đích với đất diện tích rất lớn, tràn lan, có thể dẫn đến tình trạng phân lô hộ lẻ, lợi dụng chính sách thu tiền SDĐ để hưởng chênh lệch, gây thất thoát ngân sách, đầu cơ đất đai...

Ông Thân Thanh Vũ - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản VN, cho rằng, việc yêu cầu thẩm định sát giá thị trường đối với từng trường hợp chuyển mục đích SDĐ không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn làm tăng khối lượng công việc cho các UBND quận, huyện. Mặt khác, trong khi dư luận còn tranh cãi “thế nào là giá thị trường” và công tác thẩm định chưa chuyên nghiệp thì quy định của TP.HCM rất dễ gây tranh chấp. Ngay như với các dự án bất động sản, thuê 2 đơn vị cùng thẩm định một miếng đất thì cho ra 2 cái giá chênh nhau rất xa, như vậy các cơ quan chức năng sẽ chọn giá nào, căn cứ vào đâu để chọn? Ngoài ra, theo quy định, chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị trong 6 tháng nên các trường hợp người dân nợ tiền SDĐ sẽ rất khó giải quyết, chẳng lẽ sau 6 tháng phải thẩm định lại? Thực tế, nhiều trường hợp đất của hộ gia đình chỉ vượt hạn mức chừng vài mét vuông cũng phải ách lại chờ thẩm định, mà với diện tích nhỏ như vậy liệu có công ty nào chịu nhận thẩm định?

Theo ông Vũ, việc TP lấy lý do lo ngại đầu cơ đất đai để "đánh" thuế đất thật cao với trường hợp chuyển mục đích SDĐ là không hợp lý. Bởi TP chưa làm rõ được diện tích đất bao nhiêu là “rất lớn” nên nếu quy định chung chung sẽ đánh đồng người dân có nhu cầu chính đáng với “đầu nậu” đầu cơ đất đai. “Theo quy định, đất phù hợp quy hoạch mới được chuyển mục đích, chứ không phải người dân muốn là được chuyển đổi tràn lan. Nếu đất đã quy hoạch thuộc khu vực đất nông nghiệp thì không cách gì chuyển mục đích sang đất ở. Chưa kể, theo quy định hiện nay, muốn chuyển mục đích đối với đất có diện tích 1.000 - 2.000 m2, người dân phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Với thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000 m2 thì phải lập dự án theo quy định. Ngoài ra, người có diện tích đất lớn muốn chuyển đổi còn phải đầu tư hạ tầng giao thông, cấp thoát nước... kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu” - ông Vũ phân tích.

Hàng ngàn hồ sơ nhà đất của người dân TP.HCM bị ách tắc gần 3 năm qua vì chưa có hướng dẫn khả thi - Ảnh: D.Đ.Minh

Nên ban hành hệ số K

Để tạo thuận tiện cho người dân hợp thức hóa nhà đất, Bộ Tài chính đã có thông tư cho phép các trường hợp đất ở của dân (kể cả cấp giấy chứng nhận lẫn chuyển mục đích SDĐ) không cần thẩm định. Thay vào đó, từng tỉnh thành căn cứ vào tình hình cụ thể để quy định hệ số điều chỉnh K so với bảng giá đất để áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức. Luật sư Nguyễn Thị Cam - Công ty luật TNHH Đất Luật, cho rằng, trên tinh thần đơn giản hóa thủ tục của Bộ Tài chính, TP.HCM cần tạo cơ chế thuận lợi, rõ ràng, đơn giản để người dân nộp tiền SDĐ thay vì cứ chăm chăm đòi làm theo cách rất nhiêu khê là thẩm định sát giá thị trường với từng trường hợp đất ở của dân.

Theo luật sư Cam, tiền SDĐ sát giá thị trường chỉ phù hợp khi đây là quỹ đất công mà nhà nước giao mới cho hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp (tương đương với việc mua một mảnh đất mới). Còn với đất nông nghiệp do người dân bỏ tiền ra mua, nếu phải nộp tiền SDĐ theo giá thị trường chẳng khác nào mua một miếng đất đến 2 lần. Nếu cho rằng hệ số K bằng 2 lần là quá thấp so với giá thị trường sẽ dẫn tới thất thoát ngân sách, tại sao TP không ban hành hệ số phù hợp hơn? Có thể quy định hệ số K cho từng khu vực, từng tuyến đường, điều này sẽ tạo sự đơn giản và thống nhất khi thực hiện.