Có một thực tế hiện nay, giá bất động sản (BĐS) ở Việt Nam hiện được coi là cao nhất nhì khu vực. Nguyên nhân có nhiều nhưng trong đó có một phần do thuế bất động sản hiện nay quá cao, khiến chi phí của doanh nghiệp (DN) tăng lên, buộc họ phải cộng dồn vào giá bán, khiến giá nhà đất bị đội lên…
Thue dat
Cần sớm tháo gỡ việc đánh thuế BĐS nhằm tránh đội giá.

Theo phản ánh của các DN bất động sản, bất cập lớn nhất của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 là cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi thường cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường. Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việc đóng tiền sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan tài chính, thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất vì cũng không có cơ sở để xác định được đâu là giá thị trường…
    
Đâu là “Giá thị trường”?

Theo quy định tại Nghị định 69 và Nghị định 120 thì các DN bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường. Cụ thể, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản.

Chính từ quy định không rõ ràng này đã khiến việc tính và đóng tiền sử dụng đất của cơ quan thuế với các DN bất động sản gặp khó khăn. Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân cho biết, Công ty đầu tư Dự án Bình Dân phục vụ tái định cư Dự án kênh Ba Bò, trên tổng diện tích 14.000 m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000 m2 đất ở. Thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế báo số tiền thuế phải đóng lên đến 57 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch của Công ty là nếu bán hết dự án cũng chỉ được tối đa 60 tỷ đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không đủ đóng tiền sử dụng đất. Chính từ cách tính bất hợp lý này mà dự án đã bị ách tắc từ năm 2009 đến nay.


Ở góc độ khác, việc nộp thuế 100% sát giá thị trường theo nghị định 69 xem như tịch thu dự án dẫn đến thị trường ách tắc. Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức phân tích, đối với kinh doanh BĐS, giá đất chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu giá. Vì vậy chính sách đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Ông Hiếu cho rằng: "Nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường của Việt Nam không có thước đo và bị đẩy lên rất cao khiến cả DN gặp rất nhiều khó khăn.


Giám đốc một DN bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, quy định này chỉ đúng với những trường hợp đất công mặt tiền đường không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư mặt bằng xã hội. Vị này kiến nghị, cần đưa ra một bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường và thu tiền sử dụng đất với mức thuế từ 15-20% theo bảng giá đất này, đối với những mảnh đất công khi làm dự án thì đưa ra đấu thầu…


Cần sớm được tháo gỡ


Mặc dù vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã được các DN BĐS kêu ca từ lâu, nhưng đến nay, câu chuyện này dường như vẫn còn giữ nguyên tính thời sự, vì vướng mắc chưa được giải quyết.


Trước những khó khăn lớn do thị trường BĐS ngưng trệ, cộng với thuế đất quá cao khiến nhiều DN buộc phải tính đến các phương án… hy hữu. Mới đây, ông Lê Ngọc Tú – Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân đã buộc phải đưa ra kiến nghị, xin được đóng tiền sử dụng đất bằng… đất. Ông Tú cho biết, cả dự án 14.000 m2 dự kiến chỉ bán được 60 tỷ, trong khi tiền thuế sử dụng đất đã lên tới 57 tỷ, cộng cả các khoản chi phí thì công ty lỗ nặng. Không những thế, dự án này hiện vẫn bị tắc đầu ra, DN không biết xoay sở thế nào để có tiền nộp thuế, nên buộc phải kiến nghị như vậy.


"Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho Nhà nước, chính quyền kinh doanh, sau khi bù trừ cho tôi lại được nhiêu thì cho”, ông Tú nói.


Trường hợp “vạn bất đặc dĩ” của Công ty địa ốc Bình Dân không phải là cá biệt. Thực tế, quy định về thu thuế sử dụng đất bằng 100% giá thị trường (trước đây chỉ 20 – 30% giá thị trường) đã đẩy nhiều DN vào tình trạng khó càng thêm khó, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang ách tắc như hiện nay.


Trước những khó khăn của nhiều dự án BĐS, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND TP.HCM và các bộ, ngành kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 188/2004/NĐ-CP, TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt chỉ được phép định giá đất ở tại vị trí có giá cao nhất và được được phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa của khung giá đất cùng loại. Do vậy, từ nhiều năm qua, bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội không phù hợp cơ chế thị trường và việc áp dụng vào thực tế rất bất cập. Từ đó, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 giao cho Ủy Ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) để xử lý giá đất trong điều kiện bảng giá đất đã ban hành chưa sát giá thị trường.


Tuy nhiên, nếu giao thẩm quyền cho UBND tỉnh, thành phố được ban hành khung giá đất thì bảng giá đất sẽ phù hợp với tình hình thực tế mà không cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. HoREA kiến nghị, nên xác định tiền sử dụng đất như một khoản thuế sử dụng đất được Quốc hội thông qua trong Luật Thuế với thuế suất hợp lý khoảng 10% - 15% trên giá trị quyền sử dụng đất của dự án theo mục đích đầu tư để tránh cơ chế xin-cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính. 

Theo Tầm Nhìn
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Eco Garden 789 - 1,015
Nhà ở xã hội Bắc Kỳ 300 - 977
Bình Lợi Center 1,238 - 2,310
The Residence 2 1,105 - 1,560
Banyan Tree Residences 30,000 - 51,316
Teco Vina Garden 1,155 - 1,890
NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas 12,900 - 34,400
PiCity 960 - 1,800
TSG Lotus Sài Đồng 1,645 - 8,878
Galaxy Long Hải Village 480 - 1,600
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden