Thực trạng và giải pháp cải tạo xây dựng chung cư cũ

Thực trạng chung cư cũ tại các đô thị Việt Nam

Trong những năm trước 1991, thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở, cùng với quỹ nhà tiếp quản từ chế độ cũ, Nhà nước đã đầu tư xây dựng khoảng hơn 3 triệu m2 nhà ở chung cư. Trong giai đoạn 1960 - 1970, các công trình chủ yếu là chung cư từ 2 - 4 tầng, sử dụng kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công; giai đoạn 1970 - 1980 ngoài loại nhà ở chung cư với kết cấu tường gạch chịu lực đã phát triển thêm loại hình nhà ở chung cư với kết cấu bê tông lắp ghép có chiều cao tối đa là 5 tầng; giai đoạn 1980-1990 phát triển thêm loại hình nhà ở chung cư với kết cấu khung bê tông cốt thép chịu lực với chiều cao tối đa 6 tầng.

Khu chung cư Thành Công, Hà Nội.

Đến nay, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở hai đô thị trung tâm là Hà Nội và TP HCM. Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra còn các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố.

Sau nhiều năm sử dụng, do sự gia tăng dân số cùng với sự thiếu quan tâm trong công tác quản lý dẫn đến quy hoạch, kiến trúc và chất lượng công trình nhà ở các khu chung cư cũ đã bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng. Quy hoạch toàn khu và hình thức kiến trúc công trình bị thay đổi do tình trạng xây dựng lấn chiếm, cơi nới tự do, tùy tiện; Hệ thống hạ tầng đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường, thiếu điều kiện sinh hoạt... cần được sớm thực hiện cải tạo và xây mới để đảm bảo chất lượng cuộc sống và diện mạo cảnh quan đô thị.

Tuy nhiên, sau 10 năm nỗ lực thực hiện chương trình này, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ. TP HCM có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng.

Tính tới thời điểm hiện tại, TP HCM đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân. Kế hoạch giai đoạn năm 2013-2015 sẽ có 65 khối nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới với hơn 7.680 hộ dân.

Kết quả đạt được cho thấy việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên cả nước đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM còn hạn chế. Vẫn còn nhiều khu chung cư cũ đã hư hỏng, xuống cấp nặng vẫn chưa được cải tạo, xây dựng lại do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, rất cần những giải pháp tháo gỡ một cách hiệu quả trong thời gian tới.

Thời gian qua, Nhà nước và các bộ ngành liên quan, chính quyền đô thị đã ban hành rất nhiều văn bản quy định của pháp luật nhằm hỗ trợ hành lang pháp lý và hướng dẫn thực hiện đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ. Cụ thể như Quy định liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính Phủ năm 2007 về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp với mục tiêu đến năm 2015 cơ bản hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước trong đó nhấn mạnh việc đẩy mạnh xã hội hóa trong cải tạo chung cư cũ.

Tiếp theo đó, thực hiện Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành cơ chế, chính sách theo thẩm quyền và lập chương trình, kế hoạch thực hiện cải tạo chung cư cũ trên địa bàn (UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008, HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013.).

Thực tế triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ cho thấy một số khó khăn, vướng mắc như sau:

- Hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Do đó, việc cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính của từng dự án như quy định của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP là cần thiết, nhưng lại làm tăng mật độ dân số tại các khu vực này.

- Theo quy định tại Nghị quyết 34/2007/ NQ-CP thì cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm. Nếu chỉ thực hiện khai thác riêng đối với quỹ đất của từng khu chung cư cũ thì việc đảm bảo cho các hộ dân tái định cư tại chỗ mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án là rất khó khăn. Theo đánh giá chung, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án.

- Quy trình triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cũng còn những bất cập như: quy trình, cơ chế công khai thông tin dự án; quy định về sự tham gia của cộng đồng dân cư với vai trò trung tâm quyết định và giám sát thực hiện dự án thiếu cụ thể. Do vậy, dẫn đến tình trạng các dự án gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện khi thiếu lòng tin, không có sự đồng thuận từ phía cộng đồng.

- Người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của mình trong việc cải tạo các khu chung cư cũ, còn có tình trạng trông chờ sự bao cấp, đòi hỏi được đền bù vượt quá khả năng thực tế. Nhiều trường hợp cho rằng cải tạo chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước, là công việc đem lại lợi nhuận cao cho các doanh nghiệp để kiếm lời nên người dân thiếu sự hợp tác trong quá trình triển khai thực hiện.

- Theo quy định của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP thì công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng khu nhà ở cũ phải được tiến hành trước, UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2.000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.

- Nghị quyết 34/2007/NQ-CP quy định công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành nhằm đáp ứng nhu cầu của cuộc sống đô thị hiện tại và tương lai, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ. Nhưng thực tế các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ, do năng lực tài chính và kinh nghiệm của một số chủ đầu tư chưa đáp ứng các yêu cầu khi triển khai các dự án đồng bộ có quy mô lớn.

- Theo quy định các nhà đầu tư phải có trách nhiệm bố trí quỹ nhà ở tạm cư khi cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư không bảo đảm được yêu cầu này. Trong khi đó, các địa phương lại chưa có đủ quỹ nhà ở tái định cư hoặc chỉ mới cơ bản phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Từ giai đoạn 2010 đến nay, tình hình kinh tế không thuận lợi (đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản), giá cả nguyên vật liệu tăng cao... Việc huy động nguồn kinh phí đầu tư cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ từ ngân sách cũng như xã hội hóa gặp nhiều khó khăn.

Định hướng các nhóm giải pháp trong thời gian tới:

Trên cơ sở tình hình và yêu cầu thực tiễn, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách để thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó đưa ra một số giải pháp mới để khắc phục hạn chế và có nhiều điểm mới so với Nghị quyết 34/2007/NQ-CP và các quy định đã ban hành trước đây. Nội dung cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đề cập trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cụ thể là:

- Quy định cụ thể các trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm: (1) Nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ được công bố công khai tại địa phương; (2) Nhà chung cư có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu theo quy định của Bộ Xây dựng; (3) Nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

- Xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ và xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở chung của địa phương và được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sau khi được phê duyệt.

- Yêu cầu đối với việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đúng các trường hợp quy định, phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

Phương án tái định cư phải được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án. Khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

- Hình thức cải tạo, xây dựng chung cư cũ, đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ và nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại.

Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng chung cư cũ bằng vốn Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao đối với các trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ nhưng chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ và trường hợp nhà chung cư có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu.

- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng chung cư cũ sẽ được lựa chọn theo quy định: Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao thì thực hiện lựa chọn theo hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định thầu nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản bỏ vốn đầu tư hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư: Trường hợp nhà chung cư đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.

Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà tự tổ chức phá dỡ, xây dựng lại thì các chủ sở hữu và doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn thỏa thuận phương án bố trí tái định cư để báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được giải quyết bố trí tái định cư theo quy định: (1) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể mà được được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư tại vị trí khác hoặc được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở; (2) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí tái định cư nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở.

Nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới được tái định cư thì chủ đầu tư nhà ở tái định cư và người được bố trí nhà ở tái định cư thỏa thuận thanh toán giá trị chênh lệch. Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp phá dỡ nhà chung cư hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ và không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu, nhưng tại khu đất này không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác thì các chủ sở hữu nhà chung cư được giải quyết bố trí tái định cư theo quy định: (1) Được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi có nhà ở nếu địa phương có quỹ nhà ở xã hội có sẵn và chủ sở hữu có nhu cầu; (2) Được bố trí nhà ở hoặc đất ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

- Trước khi phá dỡ nhà chung cư, chủ đầu tư phải bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân bị di chuyển.

- Các hộ gia đình, cá nhân đã được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư hoặc đã được giải quyết bố trí nhà ở tạm, nếu không chấp hành việc di chuyển thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế.

Nguyễn Trọng Ninh
(Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)