Sửa đổi điều chỉnh quy hoạch Phân khu C4 nơi xây dựng Aqua City và Izumi City

Cụ thể, khoản 1 Điều 1 của quyết định cũ được sửa đổi như sau: Quy mô dân số toàn khu đô thị phía Tây được điều chỉnh từ 420.000 người thành khoảng 434.000 người. Trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 tăng từ 126.000 người lên khoảng 140.000 người.

Lý do của sự thay đổi này được nêu rõ trong quyết định: Các số liệu dự báo dân số trong đồ án quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chung đô thị, thường có sự dao động nhất định và không nên ghi chính xác số người cụ thể. Việc thêm từ "khoảng" nhằm đảm bảo tính linh hoạt và thống nhất trong các quyết định phê duyệt quy hoạch, bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Điều này giúp tránh các bất cập pháp lý trong quá trình triển khai, đồng thời phù hợp với thực tế phát triển đô thị tại khu vực.

Quyết định 883/QĐ-UBND có hiệu lực ngay từ ngày ký, và các nội dung khác của Quyết định 3479/QĐ-UBND vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai được giao chủ trì, phối hợp với các sở ban ngành liên quan và UBND các phường Phước Tân, Tam Phước, Long Hưng để công bố công khai quyết định sửa đổi. Các địa phương này cũng phải cập nhật và quản lý theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 và các quy hoạch liên quan theo quy định pháp luật.

Phân khu C4, nằm tại xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, là khu vực quan trọng với diện tích khoảng 1.500 ha, thuộc khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Khu vực này đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án bất động sản lớn, nổi bật là Aqua City do Tập đoàn Novaland phát triển và Đồng Nai Waterfront (tên thương mại Izumi City) của Công ty CP Đầu tư Nam Long. Ngoài ra, còn có các dự án như Khu dân cư Long Hưng và Khu đô thị dịch vụ thương mại Cù lao Phước Hưng do Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCoop) làm chủ đầu tư.

Sự điều chỉnh quy hoạch lần này không phải là lần đầu tiên. Phân khu C4 đã trải qua nhiều đợt điều chỉnh để gỡ vướng pháp lý và thúc đẩy phát triển. Chẳng hạn, vào ngày 19 tháng 11 năm 2024, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định 3479/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 thành phố Biên Hòa, tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4. Quyết định này đã nâng dân số từ 126.000 lên 140.000 người, đồng thời điều chỉnh các chỉ tiêu kỹ thuật như đất ở đô thị (45-55 m²/người), đất công cộng dịch vụ (6-10 m²/người) và đất giao thông (8-15 m²/người).

Tiếp nối, vào ngày 29 tháng 5 năm 2025, Chủ tịch UBND tỉnh Võ Tấn Đức ký Quyết định số 1746/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 phân khu C4. Quyết định này giữ nguyên diện tích 1.500 ha nhưng bổ sung diện tích đất ở cao tầng, giảm quỹ đất nhà ở thấp tầng và điều chỉnh vị trí các khu chức năng tại các dự án lớn như Waterfront, Aqua City và Cù lao Phước Hưng. Cụ thể, tại các khu đô thị này, chiều rộng hành lang cây xanh ven sông, đất hạ tầng kỹ thuật, đất thương mại dịch vụ và cây xanh công viên được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế triển khai.

Các điều chỉnh này đã "gỡ vướng" cho loạt dự án lớn, giúp các doanh nghiệp như Novaland, Nam Long và DonaCoop đẩy nhanh tiến độ. Ví dụ, dự án Aqua City với diện tích 305 ha đã hoàn tất đồng bộ ba cấp quy hoạch (chung, phân khu và chi tiết 1/500) vào tháng 6 năm 2025.

Theo Novaland, việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 tại 11 vị trí trong dự án đã chuyển đổi chức năng sử dụng đất, tăng dân số từ 27.000 lên khoảng 28.000 người và cập nhật các chỉ tiêu hạ tầng, tầng cao xây dựng (tối đa 110m cho công trình cao tầng). Tương tự, dự án Waterfront (170 ha) của Nam Long cũng được hưởng lợi từ việc điều chỉnh tầng cao (15-25 tầng cho khu cao tầng, 2-6 tầng cho thấp tầng) và hành lang ven sông.

Những thay đổi này phản ánh nỗ lực của chính quyền tỉnh Đồng Nai trong việc thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Phân khu C4 không chỉ là nơi tập trung các khu đô thị sinh thái cao cấp mà còn góp phần vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Đồng Nai sau giai đoạn khó khăn do vướng mắc pháp lý.