Điểm thay đổi đầu tiên – cũng là nội dung được nhiều đại biểu quan tâm – là việc không tích hợp quy định về đất đai vào Luật Quy hoạch. Quyết định này giúp giữ ranh giới pháp lý rõ ràng giữa các luật chuyên ngành, tránh tình trạng một vấn đề chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau. Với cách tiếp cận mới, quá trình xin chủ trương, lập quy hoạch và triển khai dự án được kỳ vọng sẽ thống nhất, giảm đáng kể nguy cơ chồng chéo khiến hồ sơ bị kéo dài như trước đây.

Một thay đổi lớn khác nằm ở việc làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đô thị. Thời gian qua, không ít dự án nhà ở và khu đô thị bị “treo” vì nội dung giữa hai cấp quy hoạch thiếu đồng nhất, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng. Luật sửa đổi khẳng định hai loại quy hoạch này là độc lập, mỗi cấp có phạm vi điều chỉnh riêng. Nhờ đó, rủi ro phải điều chỉnh lại hồ sơ giảm đi đáng kể, thời gian thẩm định rút ngắn hơn và nhà đầu tư cũng yên tâm hơn khi lập kế hoạch triển khai.

Một điểm mới có ý nghĩa kỹ thuật nhưng ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án là việc chuẩn hóa căn cứ lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Theo quy định mới, quy hoạch phân khu phải bám sát quy hoạch chung thành phố, quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch vùng; còn quy hoạch chi tiết phải dựa trên quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Trước đây, do mỗi địa phương áp dụng cách hiểu khác nhau, không ít hồ sơ bị trả về để điều chỉnh nhiều lần. Quy định thống nhất lần này giúp quy trình lập và thẩm định hồ sơ trở nên minh bạch, thuận lợi và dễ dự đoán hơn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Luật cũng siết chặt quy định về điều chỉnh quy hoạch – vấn đề vốn gây nhiều tranh cãi khi các thay đổi cục bộ không được công bố hoặc không nêu rõ lý do. Theo đó, mọi quyết định điều chỉnh phải thể hiện đầy đủ nội dung thay đổi, kèm hồ sơ kỹ thuật và bắt buộc công khai để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin. Yêu cầu minh bạch này được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng điều chỉnh tùy tiện, tránh phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa các bên liên quan.

Đáng chú ý, luật bổ sung quy định chuyển tiếp nhằm gỡ vướng cho các hồ sơ đang thẩm định. Các quy hoạch đã được phê duyệt trước thời điểm luật có hiệu lực tiếp tục áp dụng đến khi hết thời hạn. Những đồ án trước đây phải xin ý kiến Bộ Xây dựng nhưng luật mới không yêu cầu sẽ chuyển sang áp dụng theo quy định hiện hành. Điều này giúp hàng loạt dự án – từ nhà ở đang chờ phê duyệt 1/500 đến các khu đô thị cần điều chỉnh cục bộ – có cơ hội được “giải phóng” khỏi tình trạng ách tắc kéo dài trong giai đoạn 2020–2024.

Việc hoàn thiện dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn bám sát Kết luận mới của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW năm 2022 về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, Luật Quy hoạch sửa đổi mang đến kỳ vọng lớn: tốc độ phê duyệt dự án sẽ nhanh hơn, tính minh bạch được nâng cao, cơ hội phát triển các khu đô thị mới được mở rộng và niềm tin thị trường được củng cố. Trong bối cảnh bất động sản năm 2025 đang tìm kiếm những “điểm bật” để hồi phục, việc luật mới được thông qua được đánh giá là lực đẩy quan trọng giúp thị trường ổn định và từng bước lấy lại nhịp phát triển.