Loay hoay tìm mô hình quản lý nhà chung cư

Nhà chung cư đang mọc lên "như nấm" nhưng vẫn đang loay hoay lự mô hình quản lý

Mỗi nơi một kiểu

Đến nay, trên địa bàn Hà Nội có hơn 320 nhà chung cư mới xây dựng từ năm 2001 đến nay cao từ 6 đến 48 tầng đã được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, mới chỉ thành lập được 26 Ban quản trị, trong đó có tới 3 mô hình quản lý.

Một là mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng quản lý phổ biến do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, tức là chưa hoàn chỉnh thủ tục, hoặc do số dân về ở chưa đạt 50%, hoặc do chưa thành lập được Ban quản trị…

Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như Chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc DN quản lý trực thuộc, Chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý, Chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý, các hộ dân phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Với mô hình này, do thời điểm thực hiện dự án, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn.

Điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và Chủ đầu tư.

Mô hình thứ hai là mô hình Ban quản trị quản lý. Đối với dự án nhà chung cư thương mại, qua khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, mô hình quản lý này rất ít, một số nhà chung cư đã thực hiện Ban quản trị quản lý thì da phần vẫn thông qua Chủ đầu tư để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ.

Có trường hợp đã tự thành lập Ban quản trị (nhưng chưa được UBND quận ra quyết định công nhận) như ở nhà chung cư 17T10, 17T11 KĐT Trung Hòa – Nhân Chính đã tổ chức vận hành nhưng vẫn có sự kết hợp với Cty TNHH MTV Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội.

Cty lấy từ nguồn thu cho thuê diện tích tầng 1 (tài sản thuộc sở hữu nhà nước) để trả tiền điện cho máy bơm nước và thang máy hoạt động, các hộ dân đóng phí dịch vụ để trả cho các nội dung chi phí còn lại của dịch cụ nhà chung cư.

Mô hình còn lại là mô hình Cty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà quản lý. Mô hình này thường được áp dụng cho các nhà chung cư là nhà tái định cư để phục vụ di dân GPMB, nhà chính sách. Tầng 1 của các chung cư này thuộc sở hữu Nhà nước nên giá dịch vụ nhà chung cư được Nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ khai thác diện tích tầng 1 của tòa nhà được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch vụ nên giá dịch vụ thấp hơn giá dịch vụ ở các dự án khác. Đây là dạng quản lý có ít vướng mắc nhất trong sử dụng các dịch vụ.

Tuy nhiên, đây cũng là mô hình quản lý có chất lượng dịch vụ chưa cao, chưa đáp ứng được những dịch vụ mở rộng khi người dân có nhu cầu sử dụng, đồng thơi chi phí bù đắp cho dịch vụ nhà chung cư thực chất được lấy từ nguồn thu để lại cho Cty cũng có nghĩa với việc trích từ nguồn thu ngân sách, tức là Nhà nước vẫn đang bù lỗ cho mô hình quản lý này.

Ban quản trị hoạt động dưới dạng mô hình Cty?

Trong các mô hình quản lý, vận hành chung cư, các Ban quản trị - do được người dân bầu – là mô hình “được lòng dân” nhất. Tuy nhiên, mô hình này đang phải đối mặt với nhiều bất cập trong thực tiễn hoạt động. Ban quản trị là một tổ chức tự quản, không có tư cách pháp nhân để mở tài khoản theo quy định.

Thế nhưng, vai trò của Ban quản trị lại được đề cao như được ký hợp đồng cung cấp dịch vụ và hợp đồng bảo trì với DN có tư cách pháp nhân và được phép thu, quản lý kinh phí quản lý vận hành, được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì do Chủ đầu mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng để thực hiện các nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư.

Với quy định này, trên thực tế mới có một số ít Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư độc lập sau khi bán các căn hộ xong có tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị nhà chung cư và đã nảy sinh tranh chấp, khiếu nại đòi quyền quản lý diện tích kinh doanh dịch vụ, để xe tại tầng 1 và tầng hầm giữa Ban quản trị và Chủ đầu tư.

Để nhận khoản tiền phí, bảo trì tòa nhà, ban quản trị buộc phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên ban quản trị là đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, theo lời một đại diện ban quản trị một chung cư thuộc quận Cầu Giấy, “việc thu quỹ bảo trì tòa nhà chung cư đã khó, việc vận hành và quản lý nguồn phí đó còn khó hơn”.

Trong khi đó, theo lời ông Nguyễn Ngọc Thành - Tổng giám đốc Cty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng, việc giao lại phí bảo trì chung cư cho ban quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng vô hình chung đã không gắn kết trách nhiệm bảo trì công trình của chủ đầu tư trong quá trình quản lý sau đầu tư, khiến cho dễ xảy ra tình trạng "cha chung không ai khóc".

Ông Phan Thành Mai – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – đưa ra kiến nghị, rằng việc quản lý nhà chung cư là phi lợi nhuận, vì thế cần ban hành việc kiểm toán độc lập hàng năm chi phí nhà chung cư cho bất kỳ mô hình đơn vị đang quản lý nhà chung cư và công khai chi phí cho các chủ căn hộ đồng thời làm rõ vấn đề nộp thuế cho Nhà nước.

Về mô hình quản lý, ông Mai cho rằng, phải bổ sung mô hình đơn vị quản lý nhà chung cư theo hướng hình thành Cty cổ phần (phi lợi nhuận) cho mỗi nhà chung cư. Cty này có quyền thu tiền các hộ dân, ký hợp đồng với các đơn vị có chức năng quản lý (nếu Cty này không có chức năng quản lý).

Cổ đông Cty cổ phần là các chủ căn hộ có tỷ lệ cổ phần hoặc biểu quyết theo tỷ lệ diện tích căn hộ sở hữu. “Khi đó, Ban quản trị chính là Hội đồng quản trị của mô hình này và thực hiện theo Luật DN” – ông Mai nhận định.

“Việc nghiên cứu xây dựng mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của các nhà cung cư cũng như sự phát triển bền vững của đô thị. Vì vậy, cần phải có nghiên cứu bổ sung, làm rõ loại mô hình quản lý này” - ông Nguyễn Trọng Hiền – Trưởng phòng Quản lý Nhà, Sở Xây dựng Hà Nội - kiến nghị.