Cải tạo chung cư cũ: Phụ thuộc độ “nóng, lạnh” của thị trường

Các công việc được Bộ đề cập đến tại công văn này cũng đã được nhắc đi, nhắc lại nhiều lần mỗi khi có văn bản hay chỉ đạo liên quan đến chung cư cũ. Dù rất được quan tâm, nhưng thực tế đây vẫn là "mảng" việc chậm chuyển biến.

Chung cư cũ, số liệu cũ

Theo số liệu thống kê, trên cả nước còn tồn tại nhiều công trình chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1990 trở về trước, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành khác. Những công trình này có quy mô phổ biến từ 2 - 5 tầng. Các chung cư cũ qua thời gian dài sử dụng hầu hết bị thất lạc hồ sơ hoàn thành công trình, hồ sơ thiết kế dẫn tới thiếu căn cứ xác định tuối thọ công trình. Trong quá trình khai thác sử dụng, các công trình hầu như không được bảo trì, sửa chữa định kỳ, công tác cải tạo sửa chữa thường mang tính tự phát theo nhu cầu của người sử dụng, cho đến nay phần lớn đã xuống cấp, hư hỏng, lún, nứt hoặc biến dạng hệ kết cấu chịu lực. Đặc biệt có một số công trình xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn khả năng mất an toàn cho cộng đồng, nhất là trong trường hợp công trình chịu các tác động bất thường như gió bão, động đất, hỏa hoạn,...

Phần lớn các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng cần sớm được cải tạo, nâng cấp. Trong ảnh: Khu nhà B2, Tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy. Ảnh: Yên Chi

Với thực trạng chung cư cũ như trên, nhiều địa phương đã có những giải pháp nhất định nhằm đảm bảo an toàn cho người dân, cải thiện chất lượng môi trường sống và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, các giải pháp còn thiếu đồng bộ cũng như gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn, công tác tái định cư, đền bù… vì vậy, số công trình được sửa chữa, cải tạo, xây mới chiếm tỷ lệ rất thấp so với yêu cầu thực tế. Các số liệu liên quan đến chung cư cũ tại các địa phương từ nhiều năm nay gần như không có sự thay đổi. Có chăng là sự thay đổi của vài chung cư sau khi thực hiện kiểm định được nhận dạng là đã ở cấp D - cấp "nguy hiểm".

Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư cũ nhất cả nước và cũng là địa phương "loay hoay" nhiều nhất để tìm phương án giải quyết bài toán này, nhưng kết quả đạt được cũng không đáng là bao. Theo số liệu của đầu năm 2013, Hà Nội mới hoàn thành 1% kế hoạch cải tạo chung cư cũ, trong đó mới chỉ tập trung giải quyết các nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp D buộc phải di dời để bảo đảm an toàn cho người sử dụng như khu B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn, C7, D6, D2 Giảng Võ... Đến thời điểm này, con số 1% cũng chỉ "nhỉnh" hơn một chút với việc khởi công xây dựng mới chung cư N3 tại khu tập thể Nguyễn Công Trứ.

Việc nên làm ngay

Tháng 7/2013, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, biệt thự cũ xuống cấp trên địa bàn. Nhiều giải pháp đưa ra trong đó có việc cho phép người dân trong phạm vi dự án góp vốn tham gia thực hiện cùng nhà đầu tư. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ Hà Nội đang bế tắc. Thế nhưng chính sách mới là chưa đủ khi thị trường bất động sản vẫn chìm đắm trong cơn bĩ cực. Nhớ lại trước đây, khi thị trường "sốt nóng", có doanh nghiệp còn tìm đủ mọi phương thức, kể cả vượt khung đền bù, hỗ trợ, để giành lấy những dự án cải tạo chung cư cũ có vị trí đẹp. Còn bây giờ, dù dự án có đắc địa thì nhà đầu tư cũng đành "ngoảnh mặt làm ngơ". Một doanh nghiệp chia sẻ, nếu có được hưởng chính sách ưu đãi, được bù đắp bằng một dự án khác khi thực hiện cải tạo chung cư cũ cũng không hấp dẫn được doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường hiện nay. Vấn đề là làm dự án thì bán cho ai. Những dự án "hoán đổi" chắc chắn sẽ ở xa trung tâm. Ở những vị trí đó, nhiều doanh nghiệp được giao đất, đã GPMB còn không dám làm tiếp, huống hồ là triển khai từ đầu (!).

Trở lại với yêu cầu của Bộ Xây dựng gửi tới các địa phương. Thiết nghĩ trong số những vấn đề Bộ đặt ra, có những việc cần phải làm ngay để giảm tốc độ xuống cấp của chung cư cũ và tăng cường hiệu lực quản lý của chính quyền ở những khu vực dân cư này. Theo đó, cần rà soát để đánh giá mức độ hư hỏng, xuống cấp làm căn cứ quyết định việc cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ, xây mới cũng như cân nhắc phương án di dời dân nếu công trình không còn an toàn. Bên cạnh đó, cần tổ chức lập quy trình, kế hoạch bảo trì đối với chung cư cũ. Việc dài hơi hơn đó là xây dựng lộ trình, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và ban hành cơ chế, chính sách phù hợp với điều kiện từng địa phương.