Trung Quốc đầu tư BĐS: Việt Nam cần tỉnh táo!

Ths Bùi Ngọc Sơn - Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị Thế giới nêu quan điểm trước thực tế dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam đã tăng mạnh trong lĩnh vực bất động sản, gấp 7 lần so với 2012.

Bất động sản hút nguồn lực quốc gia

PV: - Tại diễn đàn kinh tế mùa xuân vừa được tổ chức, một vị chuyên gia kinh tế đã đưa ra nhận xét, những người giàu nhất Việt Nam trên sàn chứng khoán đều là đại gia bất động sản. Điều này liệu có đồng nghĩa nền kinh tế Việt Nam đang lựa chọn bất động sản làm động lực phát triển không, thưa ông? Nếu không như vậy thì phải hiểu thế nào về thực tế này?

Ths Bùi Ngọc Sơn: - Sự giàu lên dễ dàng của những đại gia bất động sản trong thời gian qua do có những đạo luật lỏng lẻo để các nhà đầu tư bất động sản “tay không bắt giặc” vẫn có thể thu về lợi nhuận cao vì họ không mất quá nhiều công sức, công sức chỉ là công sức đi quan hệ.

Như vụ xí nghiệp nhuộm ở Lò Đúc (Hà Nội) đã từng nợ 2 triệu USD không trả nổi nhưng khi xuất hiện một nhóm người ở Nga đến, ký liên doanh với xí nghiệp thua lỗ, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây chung cư và có thể vay tiền ngân hàng một cách dễ dàng và dùng tiền để trả cho công ty thua lỗ.

Họ chỉ mất tiền để thành lập công ty và tiền quan hệ để làm sao dự án được phê duyệt, chuyển đổi mục đích đã có thể bán cho dân với giá cao mặc dù vẫn chỉ là dự án trên giấy tờ trong khi ở các nước khác, khi xây dựng khu chung cư phải xây được bao nhiêu %, mới được quyền rao bán và phải có thực lực mới làm được việc.

Thực tế là bất động sản thu hút tất cả những nguồn lực của quốc gia vì dù là xuất khẩu khoáng sản, thủy sản, dệt may, ngân hàng thì cuối cùng họ cũng...dồn tiền vào bất động sản vì nó là lĩnh vực kiếm tiền dễ.

Đến bây giờ lĩnh vực đó dừng lại, không phát triển được nữa thì tất cả nền kinh tế của chúng ta bị đình trệ do đống của cải nằm chết tắc. Từ đây đẻ ra nợ xấu, các loại thành phần kinh tế đều chết ở bất động sản, từ doanh nghiệp nhà nước đến doanh nghiệp tư nhân.

Sự giàu lên của nhiều đại gia bất động sản là nhờ thu hồi đất của nông dân giá rẻ rồi bán lại với giá cao

Có thể nói có một phần là do cách thức làm của chúng ta không tốt, tổ chức nền kinh tế, tổ chức thị trường bất động sản không tốt nên vô tình làm lĩnh vực bất động vừa là động lực, vừa là nơi thu hút lại vừa là nơi có thể làm hại nền kinh tế.

PV: - Khi mổ xẻ sự giàu lên của các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan đã thẳng thắn chỉ rõ, đó là nhờ thu hồi đất của nông dân với giá rẻ, rồi bán lại cho người mua với giá cao tới hàng ngàn lần. Như vậy, sự giàu có của các đại gia bất động sản thực chất phải hiểu thế nào, có thể coi là sự thất thoát nguồn lực của đất nước hay không? Và nhiều chính sách của nhà nước đang tạo lợi thế cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải được hiểu thẳng thắn ra sao và vì lý do gì?

Ths Bùi Ngọc Sơn: - Thực tế đây không hẳn là sự thất thoát nguồn lực của đất nước vì họ cũng là người Việt, cũng ở trong đất nước, vấn đề ở đây là sự không công bằng với những người bị thu hồi đất, gây ra những vấn nạn rất phức tạp.

Hiện nay, xử lý tình huống này nhiều nước có mời những luật sư, cơ quan định giá để định giá, cho nông dân biết với giá đất như thế nào là chấp nhận được và để nông dân được quyền đứng ra mặc cả.

Không thể có chính sách đưa ra rồi căn cứ vào chính sách đó để công bố mức giá, nếu dân không đồng ý mời ra khỏi vùng đất đó, họ trở nên vất vưởng và điều này quá tàn khốc, đã lùa người ta ra khỏi đất của người ta và kiếm ăn trên mảnh đất đó.

Đáng ra chỉ nên đặt ra khuôn khổ của luật pháp, tất cả theo thị trường, nếu nơi này đòi giá cao, anh không làm được anh đi nơi khác, nơi khác sẵn sàng chào giá thấp hơn, các khu vực có sự cạnh tranh khác nhau. Nhà nước chỉ đưa ra luật có những vùng nào mới phát triển thành đô thị còn các vùng khác không được phép.

Hoặc có cơ quan trung gian định giá, có các thành phần nhà nước khác tham gia để cuối cùng thảo luận dựa trên mức giá công bằng, không thể tính đất cát, hoa màu, mấy mớ rau muống, vài cái cây… để đền bù cho nông dân. Cơ quan định giá sẽ tính 1m2 xây dựng là bao nhiêu, bán bao nhiêu, giá như vậy phải trả tối thiểu bao nhiêu cho nông dân mới là hợp lý, không thể theo một quyết định đã đưa ra rồi tất cả chấp nhận với nhau chỉ có mấy chục nghìn/m2.

Trong khi đó, lại tiếp tục có những chính sách muốn cứu giúp các doanh nghiệp bất động sản và lấy lập luận đây là khu vực quan trọng cần cứu giúp là không công bằng vì chúng ta chỉ cứu giúp khi mà sự suy sụp của nó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Không thể vận động xúm tiền lại để cho bất động sản ấm lên vì giá của bất động sản Việt Nam hiện nay là quá cao. Nếu làm thị trường ấm lên, ai sẽ là người mua nhà đó vì dân chúng không có đủ tiền mua. Nhà đất đang tập trung trong tay một số người chủ yếu bỏ hoang, tài nguyên quốc gia vô cùng lãng phí.

Theo tôi, việc cứu giúp quan trọng nhất là giải thoát, cho phá sản những doanh nghiệp yếu kém chủ sở hữu của những dự án đắp chiếu đã lâu, để tài sản bán đấu giá một cách nhanh chóng, người nào có tiền thật, họ sẽ vào đó để mua và đưa giá bất động sản xuống ở mức thu nhập phù hợp.

Tôi thừa nhận, tất cả mọi thị trường hoạt động được là có đầu cơ nhưng thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt vì nguồn cung của đất là giới hạn vì vậy phải có những thiết chế để giảm thiểu đầu cơ thấp nhất chứ không phải đầu cơ cao nhất.

Phải làm sao để đè giá xuống giá trị thực, nếu không nền kinh tế sẽ tiêu hao, tài nguyên trói ở đó. Đây là nguồn tài nguyên vô cùng khổng lồ trong khi đang thiếu nguồn lực, nhân lực để phát triển lại đắp chiếu một đống là quá lãng phí.

Kinh nghiệm của Nhật Bản là trong suốt bao nhiêu năm kinh tế không phát triển được do tất cả đống nợ xấu của ngân hàng đều nằm ở bất động sản, khi các công ty, các ngân hàng rơi vào tình trạng chết lâm sàng,

Chính phủ sợ nên không cho bất động sản chết mà tìm cách hỗ trợ, hỗ trợ bao nhiêu đáo nợ bấy nhiêu, cố gắng cầm cự cho đến năm 2006 buộc phải bỏ, giá bất động sản lúc ấy của Nhật Bản mới giảm về mức bằng 1/10 so với đầu những năm 1990.

Phải chấp nhận việc thâu tóm

PV: - Thời gian gần đây, do kinh doanh thua lỗ, thị trường khó phục hồi, nhiều đại gia bất động sản đã chuyển hướng đầu tư sang nông nghiệp, vận tải… Đây có được coi là dấu hiệu tích cực cho nền kinh tế hay tiềm ẩn nguy cơ chuyển lãi vào kinh doanh ngành mới, dồn thua lỗ bất động sản cho người mua nhà của các đại gia bất động sản? Liệu có cách nào để kiểm soát được việc này hay không, nếu không được thì hậu quả của việc nguồn lực chạy tứ tung như vậy sẽ do ai gánh chịu, thưa ông?

Ths Bùi Ngọc Sơn: - Theo tôi, chuyện di chuyển vốn liếng là bình thường, bên này bế tắc người ta phải đi sang những nơi khác. Điều này chỉ là dấu hiệu tích cực theo nghĩa có một số nhà đầu tư chấp nhận từ bỏ lĩnh vực này đi sang một lĩnh vực khác và lúc bấy giờ mới có những doanh nghiệp chấp nhận bán các dự án bất động sản với giá thấp hơn.

Dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam đã tăng mạnh trong lĩnh vực bất động sản, gấp 7 lần so với 2012.

Còn việc chuyển lãi kinh doanh vào ngành mới, dồn thua lỗ bất động sản cho người mua nhà của các đại gia bất động sản có xảy ra hay không còn tùy cách thức tổ chức của chúng ta. Những nhà đầu tư bất động sản, trước đây họ không có gì nhưng khi họ kiếm được vài nghìn tỷ đồng sau đó thị trường đó bị tắc, không tiến được họ dừng sang đầu tư lĩnh vực khác.

Song trong luật pháp của Việt Nam hiện nay đang có kẽ hở nên chủ đầu tư hoàn toàn không cần phải giao nhà đúng thời hạn cho người mua mà không phải chịu bất kỳ sự ràng buộc nào, tiền của chúng ta họ thu về, không làm ăn được thì đi chỗ khác trong khi luật pháp các nước khác, chủ đầu tư bán nhà cho khách hàng, đến thời điểm phải giao nhà không giao nhà sẽ phải nộp phạt và sẽ chém vào tài sản. Nếu không phải tuyên bố phá sản, giải quyết xong việc này mới giải quyết được việc khác.

PV: - Xét trên một khía cạnh khác, khi những đại gia bất động sản dồn lực vào kinh doanh những ngành nghề đó cũng tạo nên một sức ép không nhỏ cho các doanh nghiệp thuộc ngành này. Đây có được coi là sự cạnh tranh công bằng không, khi mà chúng ta đã phân tích rõ việc lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đó đến từ đâu?

Ths Bùi Ngọc Sơn: - Hiện tương này phản ánh việc có những nhà đầu tư quá đói, họ săn lùng cả những mảnh đất không màu mỡ, trong khi số tiền họ kiếm được trước đó lại quá dễ dàng nên họ sẵn sàng đầu tư một cách mạo hiểm, sẵn sàng sát phạt sẽ rất nguy hiểm cho những doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc ngành này.

Sự dịch chuyển vốn sẽ là tín hiệu tốt nếu họ chuyển sang lập nhà máy sản xuất sản phẩm mới ví dụ nhà máy sản xuất phụ tùng, thiết bị ô tô, xe máy… nhưng bây giờ đâm vào nông nghiệp, thủy sản vốn đã khốn khổ thì sẽ rất khó. Nhưng để có dòng vốn vào các lĩnh vực khác, liên quan đến cả chính sách, tỷ giá, quản lý vĩ mô mang tính chất ổn định và lâu dài… lúc bấy giờ họ mới làm.

Hiện, tính chất đầu tư vẫn là chộp giật, ăn sổi và ngắn hạn, doanh nghiệp vẫn chỉ thích làm cái gì xong một cái, đút tiền vào túi còn xung quanh làm gì không cần thiết. Đơn giản vì nếu làm dài hạn họ cũng không lường được hết, chính sách thay đổi liên xoành xoạch, họ không thể phản ứng được.

Chưa kể nhiều doanh nghiệp muốn đào tạo nhân lực, xây dựng thương hiệu hoành tránh nhưng khó vì khi mới làm, doanh thu ít, ít người “hỏi thăm” nhưng khi doanh thu lớn rất nhiều đoàn vào “hỏi thăm” nên họ nói họ chỉ làm những cái mới khi chưa ai biết, kiếm lợi nhuận còn cao đến khi nhiều người biết lại đập bỏ đi làm cái khác. Doanh nghiệp bở hơi tai và quản lý mang tính chất tham nhũng nhiều, họ không nuôi, giải trình hết được.

Cần tỉnh táo!

PV: - Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam đã tăng mạnh trong lĩnh vực bất động sản, gấp 7 lần so với 2012. Giữa lúc bất động sản đang thua lỗ nặng, các đại gia phải chuyển vốn sang cả nông sản để cố sống sót, hiện tượng dòng vốn FDI Trung Quốc lại tăng vốn vào đúng lĩnh vực này có được coi là họ thâu tóm dần và lũng đoạn thị trường bất động sản không, thưa ông? Đây có là mối họa lâu dài cho kinh tế VN không?

Ths Bùi Ngọc Sơn: - Nghiễm nhiên phải chấp nhận việc thâu tóm bởi vì tất cả chúng ta đều không có tiền nên nếu nước ngoài vào chúng ta nên hoan nghênh vì họ mang vào đây dòng vốn. Còn lũng đoạn hay không lại do luật, sự giám sát của Việt Nam.

Họ cũng là nhà đầu tư, họ tìm kiếm những con đường tốt nhất để có được lợi nhuận nhanh nhất, cao nhất đấy là nguyên tắc, không thể đổ lỗi cho họ được. Luật của chúng ta không rõ ràng nên nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi họ vào đây, họ mở công ty, họ chỉ trình ra mấy chục triệu, trăm triệu USD trong khi dự án là hàng tỷ USD sau đó họ vay vốn ở đất nước mình, làm dự án bất động sản lúc mà đất đang sốt ai cũng tranh giành mua, họ bán để kiếm tiền.

Tức là họ dùng vốn của mình, bán cho dân mình để kiếm tiền còn nếu không lã họ sẽ bỏ chạy, họ không mất gì còn chúng ta ôm một đống tài sản bỏ dở dang. Luật phải quy định rõ, nếu vào kinh doanh phải trình vốn, tiền mang vào, không thể để có chuyện họ vào mang vài đồng, vài cọc rồi lập công ty, huy động và luộc nấu trong này.

Chưa kể những người làm ra luật cũng phải có những quy định nhất định nếu không sẽ xảy ra trường hợp doanh nghiệp nước ngoài vào đây, lobby để ra được những điều luật có lợi cho họ, vấn đề lũng đoạn sẽ nằm ở đây.

Cả vấn đề thuế, nếu doanh nghiêp đã mua đất gần khu trung tâm thì thuế là bao nhiêu, mua xong làm dự án nhưng 1 năm không khởi công thuế sẽ khác, 2 năm không khởi công thuế sẽ tăng lên nên không có chuyện vào đây, găm đất đó lại, đắp chiếu để đấy, cho thuê bán nước, làm bãi đỗ ô tô… Chính điều này làm nguồn cung ắc tắc, thị trường vón cục.

Với dòng FDI từ Trung Quốc, muốn khẳng định Trung Quốc có ý đồ lũng đoạn, thâu tóm bất động sản Việt Nam hay không cần có những điều tra cụ thể mới khẳng đinh được nhưng rõ ràng làm ăn với các đối tác Trung Quốc là luôn luôn rắc rối.

Vấn đề ở chỗ có những dự án vào thuần túy là kiếm lợi nhuận, kinh doanh thông thường nhưng có những dự án không bình thường. Việt Nam phải tinh khôn, tỉnh táo. Trung Quốc vào Việt Nam họ sử dụng gì lợi cho mình thì đó là việc của mình phải làm.

Xin trân trọng cảm ơn ông!