ThS. Vũ Ngọc Bảo

ThS. Vũ Ngọc Bảo
Thạc sỹ Chính sách công (MPP) Đại học Fulbright Việt Nam

Tiền, quyền và nỗi đau đất vàng

ThS. Vũ Ngọc Bảo ThS. Vũ Ngọc Bảo
CafeLand - Đất vàng là từ chỉ những mảnh đất có vị trí đẹp, có giá trị cao tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, “chiến dịch đốt lò” đã phơi bày một số trường hợp đất vàng của Nhà nước được trao cho tư nhân với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Cũng chính vì yếu tố “giá bèo” này mà không ít lãnh đạo tại các thành phố lớn và các bộ ngành quan trọng đã bị kỷ luật, thậm chí phải chịu các mức án nghiêm khắc.

Nỗi đau đất vàng

Ông Nguyễn Văn Hiến, cựu thứ trưởng Bộ quốc phòng và là người thứ hai của Việt Nam được thăng chức đô đốc của quân chủng Hải quân, là một ví dụ điển hình. Ông Hiến vừa bị đưa ra xét xử vì liên quan đến những vi phạm về đất đai. Ông đã ký các hồ sơ liên quan giúp cho Đinh Ngọc Hệ (Út trọc) thâu tóm nhiều khu đất vàng đang được quân đội quản lý.

Tại phiên tòa, ông Hiến thừa nhận chưa được đào tạo về quản lý kinh tế và không có kiến thức trong lĩnh vực này. Ngành quân đội mất đi một vị tướng, và xét theo một góc độ nào đó, uy tín của quân đội, quân chủng hải quân cũng bị bào mòn.

Ngành công an cũng chịu những tổn thất không kém khi hai cựu thứ trưởng là Bùi Văn Thành và Trần Việt Tân bị đưa ra xét xử về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng. Hai ông này đã có những động thái khác nhau và cũng giúp sức cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ Nhôm) thâu tóm nhiều khu đất vàng tại Đà Nẵng và TPHCM. Niềm tin vào cơ quan công an bị lung lay, hình ảnh người chiến sĩ an ninh hy sinh thân mình vì bình yên cuộc sống của nhân dân bị lu mờ.

Các lãnh đạo TPHCM phải chịu kỷ luật và xử lý trách nhiệm vì những nhập nhằng liên quan đến việc đền bù giải tỏa đất của người dân ngoài khu quy hoạch đã được phê duyệt trong các khu đất vàng ở khu đô thị Thủ Thiêm. Đặc biệt, trước đó Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo thu hồi khu đất rộng gần 5.000m2 tại số 8-12 đường Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM). Khu đất vàng này được UBND thành phố giao và cho thuê không qua đấu giá.

Cũng liên quan đến đất vàng, gần đây một vụ án được dư luận quan tâm rất nhiều là Đường Nhuệ ở Thái Bình. Vụ án này đang trong giai đoạn điều tra về các dấu hiệu bảo kê trong chính sách đất đai khi để cặp vợ chồng này trúng đấu giá nhiều khu đất vàng ở thành phố Thái Bình.

Trên đây chỉ là một số vụ điển hình liên quan đến đất vàng. Trên thực tế, thời gian qua có nhiều vụ án liên quan đến đất vàng đang được điều tra, và có lẽ những vụ bất câp liên quan đến đất vàng sẽ còn nhiều.

Ở đời, thông thường ở đâu có lợi ích thì ở đó thu hút được nhiều người quan tâm. Đất vàng cũng không nằm ngoài quy luật đó. Đặc biệt, trong một cơ chế còn nhiều lỏng lẻo, việc chuyển đổi đất công sang đất tư rất khó tránh khỏi sự bất cập.

Nhiều lô đất vàng của Nhà nước đã chuyển vào tay tư nhân với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, với một cơ chế thiếu rõ ràng và minh bạch, ngay cả khi những người ra quyết định thật sự “vô tư” cũng không tránh khỏi thiếu sót.

Đất vàng đã làm cho nhiều người trở thành “đại gia”, nhiều quan chức trở nên giàu có, nhiều doanh nghiệp lớn mạnh nhanh chóng. Nhưng cũng chính đất vàng cũng đã khiến nhiều quan chức, công chức phải đứng trước vòng móng ngựa và chịu sự trừng phạt của pháp luật về những sai phạm của mình. Ngân sách nhà nước cũng đã thất thoát hàng nghìn tỉ đồng và không thể thu hồi lại được.

Đâu là nguyên nhân

Đất vàng chuyển từ Nhà nước đến tư nhân có thể qua nhiều con đường khác nhau. Trong đó, hình thức phổ biến nhất có lẽ là bán đất cho doanh nghiệp tư nhân không qua cơ chế đấu giá. Ngay cả khi đấu giá bằng hình thức nào đấy thì mức giá được đưa ra cũng thấp hơn giá thị trường. Bên cạnh đó, một hình thức cũng khá thông dụng khác là đổi đất vàng với giá thấp lấy cơ sở hạ tầng vào với giá cao.

Với rất nhiều lý do khác nhau, nhiều lô đất vàng đã chuyển đến tay tư nhân không qua phương thức đấu giá. Như vậy, mức giá mà tư nhân mua được thường thông qua công tác định giá. Chỉ có điều, công tác định giá hiện nay đang tồn tại rất nhiều điều chưa hợp lý.

Luật Đất đai hiện đã được sửa đổi nhiều lần nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, trong đó có các quy định về định giá và đấu giá đất đai. Tại các điều 112 và 113 của luật Đất đai năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định và phải phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất thường có biến động khá lớn, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều biến động. Vì vậy, việc xác định giá theo giá thị trường thực tế gặp không ít khó khăn.

Đây chính là kẽ hở khiến cho nhiều khu đất công được chuyển đến tay tư nhân với giá rất “bèo”. Khi cơ quan thanh tra vào cuộc và thông tin được công bố thì dư luận mới ngỡ ngàng trước mức giá của khu đất đó.

Công bằng mà nói, trong nhiều trường hợp do sự biến động quá mạnh của thị trường nên mức giá “tham mưu” trước đó cho đến thời điểm thực hiện đã trở nên lạc hậu. Do đó, việc “thất thoát” do định giá đất thấp không phải lỗi hoàn toàn của người ra quyết định.

Một hình thức khác dẫn đến giá đấu thầu thấp là các trường hợp “đổi đất lấy hạ tầng”. Không ít đất của Nhà nước được quy đổi lấy hạ tầng với giá cao, trong khi các mảnh đất lại được định giá rất thấp. Việc đổi đất lấy hạ tầng ở khu đô thị Thủ Thiêm là một ví dụ điển hình.

Điều này đã gây ra rất nhiều bức xúc trong dư luận. Cơ chế thiếu minh bạch trong việc đổi đất lấy hạ tầng là một trong những kẻ hở khiến cho ngân sách bị thất thoát và nhiều người trở nên giàu có.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã đưa ra các quy định nhằm hạn chế việc bán đất công không qua đấu giá và việc đổi đất lấy hạ tầng. Trong vài năm gần đây, hàng loạt dự án liên quan đến đất công tại TPHCM và một số tỉnh thành khác bị thanh tra. Nhiều dự án phải ngừng thi công, nhiều doanh nghiệp đã phải đóng thêm tiền sử dụng đất, tạo ra sự xáo trộn rất lớn trên thị trường bất động sản hơn ba năm qua.

Tuy nhiên, ngay cả khi việc bán đất công bằng hình thức đấu giá thì cũng xuất hiện không ít quan ngại, rằng người tổ chức đấu giá và doanh nghiệp “thông thầu”, tạo quân xanh quân đỏ để hợp thức hóa việc đấu giá. Mục tiêu đấu giá để có sự cạnh tranh công bằng, mức giá đất mua bán hợp lý bị vô hiệu hóa, mức giá trúng thầu vẫn thấp hơn nhiều giá thị trường.

Như vậy, để đất vàng có một mức giá hợp lý, con đường duy nhất là phải đấu giá một cách công khai minh bạch. Việc đấu giá phải được kiểm soát bởi một cơ quan độc lập, tránh sự “thông thầu” giữa các nhóm lợi ích để thấu tóm đất vàng giá bèo. Trên thực tế, cách thức này đã được áp dụng một cách khá hiệu quả ở một số vụ bán đất vàng thời gian qua. Mức giá trúng thầu cuối cùng cao gấp 2-4 lần mức giá khởi điểm Nhà nước đưa ra.

Vũ Ngọc Bảo
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Chia sẻ thông tin dự án tại đây
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.