Thiếu minh bạch, dễ lãng phí đất đai

Lâu nay, điều khiến dư luận xôn xao là thông tin về việc đổi đất lấy hạ tầng. Nhiều người cho rằng, giá trị quỹ đất đối ứng chênh lệch quá lớn so với giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư dự án BT thực hiện. Thay vì đưa ra đấu giá, nhiều khu đất được giao cho các chủ đầu tư làm dự án theo giá của UBND tỉnh ban hành.

Ông Hùng lấy ví dụ là các dự án BT. Theo đó, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định”, “xét duyệt” mà không đấu thầu. Giao đất chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành dẫn đến Nhà nước thiệt cả hai đầu, nhà đầu tư lợi cả hai đầu.

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, giá đất sẽ tăng lên rất nhiều sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu căn cứ vào khung giá ban hành thì rất thấp vì thường là đất ruộng. Đất này nếu được chuyển sang khu đô thị hay đất dự án, nhà ở sẽ có một mức giá hoàn toàn khác.

Theo ông Đức, nếu tự định giá, có thể xác định giá hiện tại gấp 5 lần hay 10 lần vẫn đúng bởi 5-7 năm nữa, không ai biết được giá chính xác là bao nhiêu. Trong khi nếu đấu giá, thì câu chuyện sẽ thuộc về thị trường, do nhà đầu tư quyết định.

Hiện giá đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án do UBND cấp tỉnh ban hành, thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Ảnh: Cao Thùy

“Muốn định giá thì phải định giá trong tương lai, bởi khi mục đích đất khác nhau, thời gian khác nhau thì giá đất không có cơ sở nào để tự định giá. Hoặc không, phải đấu giá để đảm bảo sự cạnh tranh minh bạch của thị trường”, luật sư Đức phát biểu.

Ngoài ra, theo vị này, cần hạn chế tối đa đất của Nhà nước, tài sản công, cần tư nhân hóa, cần đảm bảo đất đi vào thị trường để các chủ đầu tư sử dụng, quản lý sẽ hiệu quả hơn.

Khi chưa làm được việc này thì bắt buộc phải có những quy định chặt chẽ ở tầm luật do Quốc hội quyết định. Đồng thời phải luôn luôn kiểm soát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án của Nhà nước, tránh tình trạng đấu giá nhập nhèm, tạo cơ hội cho nhóm lợi ích hợp thức hóa sai phạm để tư lợi.

Cũng bàn về thiệt hại ngân sách nhà nước đến từ chênh lệch giá trị đất đối ứng với giá trị dự án BT không qua đấu giá, GS. Đặng Hùng Võ đưa ra dẫn chứng về việc thử nghiệm đấu giá đất tại 23 Lê Duẩn ở TP.HCM. Theo đó, khi thực hiện đấu giá, giá trúng đấu giá cao gấp 3 lần giá định theo quy tắc bình thường.

Theo GS. Võ, trên thực tế, những trường hợp đấu giá đất công khai không nhiều. Do đó, ông đề nghị, cần minh bạch trong câu chuyện xác định giá trị đất đem đổi cũng như giá trị dự án hạ tầng để biết có bị chênh lệch hay không, lúc đó mới quyết định đổi hay không đổi.

“Hình thức BT rất cần một quy định riêng tầm nghị định, trong đó phải quy định yếu tố công khai, minh bạch, có đề xuất về việc đổi bao nhiêu đất lấy công trình nào để xem xét thông qua kiểm toán cả kỹ thuật lẫn tài chính của công trình hạ tầng, định giá cụ thể diện tích đất, mục đích sử dụng đất đã đổi, trường hợp nào được đổi...”, ông Võ nhấn mạnh.

Bên cạnh giao đất, việc thu hồi đất cũng còn nhiều vấn đề. Ông Hùng cho biết, các nhà đầu tư thường nhắm các khu “đất vàng” trong đô thị để lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, vì đây là nơi có sự chênh lệch địa tô rất lớn.

Nhà nước đền bù thu hồi đất đai theo khung giá của các tỉnh thành, vốn thấp hơn nhiều giá thị trường, trong khi nhà đầu tư bất động sản bán ra theo giá thị trường để hưởng lợi nhuận lớn. “Đó là lý do một số người nghèo đi, nhưng cũng có những người giàu lên nhanh chóng”, ông Hùng nói.

Còn đối với cụm công nghiệp, khu sản xuất chế biến, nông sản, lâm sản, hải sản tập trung mang hoàn toàn theo cơ chế thị trường để thị trường điều tiết. Theo ông Hùng, Nhà nước chỉ nên định hướng không nên trực tiếp thu hồi – giao đất của tổ chức cá nhân đang sử dụng.