Hiến kế giải cứu thị trường bất động sản

Thực tế hiện nay là giá thành căn hộ, nhà ở vẫn là khá cao so với thu nhập người dân. Ảnh minh họa: Internet

Hạ giá thành phù hợp với thu nhập

Mới đây, Hà Nội công bố sẽ tạm dừng xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn. Đây là một trong những giải pháp nhằm làm tan băng thị trường bất động sản. Với quyết định này thì số phận của hàng loạt dự án nhà ở thương mại đang xem xét kia sẽ tạm “treo xây”, kéo theo hàng loạt chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát, nhà cung cấp vật tư thiết bị…bị ảnh hưởng vì hợp đồng giảm dần.

Trước đó, NHNN với mục đích tháo gỡ ngòi nổ bất động sản, đã có dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Theo đó NHNN sẽ dành số tiền 30.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho 5 ngân hàng thường mại, với quy định rõ lãi suất sau thời điểm 15/4/2016 - thời điểm hết thời gian hỗ trợ 3 năm lãi suất 6%/năm.

Thực tế hiện nay là giá thành căn hộ, nhà ở vẫn là khá cao so với thu nhập người dân. Theo báo cáo tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) năm 2012, thì GDP thu nhập bình quân đầu người năm 2012 của Việt Nam đạt khoảng 1.540 USD/người/năm. Trung bình mỗi tháng tương đương với 128 USD. Với một căn hộ trung bình có giá khoảng 600 triệu đồng thì người có thu nhập trung bình như trên phải nhịn ăn hơn 16 năm để mua được nhà (giả sử thu nhập không tăng).

Tuy nhiên, vì phần lớn các dự án bất động sản tập trung ở TP.HCM và Hà Nội nên chúng ta sẽ so sánh các con số trên tại TP.HCM để sát với thực tế. Theo báo cáo tại kỳ họp thứ 3, HĐND TP.HCM khóa VIII ngày 06/02/2012 thì GDP thu nhập bình quân đầu người năm 2012 của TP.HCM đạt khoảng 3.600 USD/người/năm, mỗi tháng 300 USD, tương đương 6,3 triệu đồng. Như vậy, với một căn hộ trung bình có giá khoảng 600 triệu đồng, thì người có thu nhập trung bình như trên phải nhịn ăn gần 8 năm để mua được nhà, còn tính thực tế mỗi tháng tích lũy được 50% tiền lương như trên thì cần đến 16 năm để có nhà. Vì vậy, nhắm đến phân khúc nhà ở xã hội, hay nhà ở cho nhà ở thu nhập thấp là cần thiết.

Có 3 yếu tố để có thể kéo giảm giá nhà xuống đối với chủ đầu tư.

Yếu tố thứ nhất, theo thông tin từ một chủ đầu tư bất động sản, nếu 1 toà nhà chung cư xây 15 tầng mà không có tầng hầm thì có thể bán với giá 8 triệu đồng/m2, nếu có 1 tầng hầm thì phải trên 9 triệu đồng/m2 và 2 tầng hầm phải 11 triệu đồng/m2. Thông thường chi phí xây dựng 2 tầng hầm rất tốn kém thường chiếm 25% tổng chi phí xây dựng.

Yếu tố thứ hai, chi phí thuê đất giảm, chúng ta thấy rằng các căn hộ chung cư ở các quận nội ô đều có giá thành cao, một phần là vì chi phí thuê đất cao. Nếu như chính sách giảm chi phí thuê đất cho các doanh nghiệp thì giá thành căn hộ sẽ giảm.

Yếu tố thứ ba là việc áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến có thể giảm giá thành căn hộ. Chẳng hạn, công nghệ xây dựng mà chủ đầu tư Becamex đã áp dụng như công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp gia cố nền đất yếu Top-base, công nghệ tường Panel bê tông nhẹ, công nghệ nhà khung thép so le, biện pháp chống nóng mái bằng bê tông bọt.

Nếu có thể những ưu đãi và áp dụng 3 yếu tố trên cộng với quy trình đầu tư khép kín và cắt giảm những chi phí không đáng có thì có thể kéo giảm giá căn hộ xuống.

Lựa chọn phương án tài chính phù hợp

Một trong những yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản là chúng ta cũng cần phải quan tâm đến phương thức thanh toán. Nhiều người dân có tâm lý dù cho tiền gửi của họ có đủ thì họ cũng không dám lấy ra tất cả để mua nhà ở. Họ nhất thiết phải để dành một số vốn lưu động để chi dùng cần thiết hoặc đề phòng ốm đau, sửa sang nhà cửa và phòng thân…

Ngoài ra, tâm lý người Việt còn ngại ngần khi phải vay một số tiền lớn để mua nhà, vì lãi suất cao, gánh nặng nợ nần, lo trả nợ... Có thể lấy ví dụ qua câu chuyện vui sau: một bà già người Mỹ và một bà già người Việt gặp nhau trên thiên đàng. Bà già người Mỹ nói với bà người Việt rằng: “Tôi làm lụng vất vả, đến ngày hôm qua mới trả hết số tiền vay để mua căn nhà đấy”. Còn bà người Việt lại nói rằng: “Tôi cũng làm lụng vất vả đến ngày hôm qua mới có đủ số tiền để mua được căn nhà”.

Hiện nay, một số công ty đã đưa ra nhiều giải pháp tài chính để thu hút nhà đầu tư.

Chẳng hạn thanh toán mua nhà chúng ta có thể chia làm 3 loại phương thức, thanh toán một lần, tiền nhà trả góp trong thời gian dài và ngân hàng thanh toán có thế chấp. Đối với người mua nhà, thì có thể căn cứ vào số tiền mình đang có trong tay, bao gồm tiền mặt, bất động sản, hay tài sản khác…tính chất ổn định của nguồn thu nhập và sự ưu đãi của từng phương thức thanh toán mà chọn ra phương thức thanh toán lý tưởng nhất.

Tuy nhiên, cho dù là phương thức thanh toán nào, thì điều đầu tiên và trên hết là sự cần thiết phải định ra kế hoạch, khả năng kinh tế của mình để tránh sau khi mua nhà cuộc sống trở nên bị động. Đối với phương thức thanh toán một lần là khi chúng ta có thực lực kinh tế tốt, lại không cần đầu tư vốn vào các việc khác, thì nên chọn phương án thanh toán một lần. Vì phương thức này sẽ có ưu đãi chiết khấu tương đối lớn và không cần trả lãi tiền vay như thanh toán theo thế chấp. Tuy nhiên, nó lại chiếm dụng vốn lớn, do đó tính linh hoạt tiền vốn kém, cho nên đối với những người mua nhà mà có ý định đầu tư thì phương thức này là không nên.

Đối với thanh toán theo thời gian thi công hay thanh toán theo thế chấp, hay công trình đã hoàn thành mà chủ đầu tư vẫn đồng ý thanh toán dài hạn, chu kỳ thanh toán tương đối dài, tính linh hoạt vốn lớn hơn. Thậm chí có những dự án, chỉ cần thanh toán 40%, còn lại 60% được trả góp trong vòng 5 năm như dự án căn hộ TDH Trường Thọ. Hay căn hộ Emerald Thủ Đức với hình thức ưu đãi là thanh toán nhà chia thành 7 đợt căn cứ theo tiến độ công trình, hay như dự án Lê Thành Twin Towers với căn hộ cho thuê 49 năm với 350 triệu, nhưng chỉ cần thanh toán 10 triệu đồng/1 tháng.

Đối với người mua nhà không muốn chi ra quá nhiều, thì đây là phương thức phù hợp. Tuy vậy, đối với thanh toán theo thời gian thi công hay thế chấp thì cũng cần phải linh hoạt, nhưng cũng phải có kế hoạch dự phòng đầy đủ. Đối với người mua nhà thông thường nếu như cân nhắc thấy thanh toán tiền theo thời kỳ thi công và trả tiền một lần ưu đãi chiết khấu khác nhau không nhiều, lại không muốn trả lãi vay tiền theo phương thức thanh toán có thế chấp, thì trả tiền theo thời kỳ thi công là tương đối thích hợp, vì mức độ phiêu lưu tương đối nhỏ, trong tay mình có tiền để xoay sở, là phương thức thiết thực nhất.

Người mua nhà khi chọn thời gian trả nợ nên chọn niên hạn dài nhất trong cùng mức lãi suất, như vậy khi đến đúng tháng trả nợ sức ép sẽ nhẹ hơn. Đối với thanh toán một lần chú ý tỷ lệ và mức ưu đãi chiết khấu của khoản thanh toán sau cùng. Còn như khi thanh toán tiền một lần mà không có ưu đãi tốt so với thanh toán dần dần thì sẽ không còn ý nghĩa. Do vậy, chúng ta thấy có nhiều doanh nghiệp đưa ra những ưu đãi khi thanh toán một lần, như thanh toán một lần có thể chỉ thanh toán 80-90% giao nhà, thậm chí có một vài dự án chỉ thanh toán 70% đã giao nhà.

Như vậy, trong bối cảnh hiện nay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cần các giải pháp đồng bộ. Về phía nhà nước phải có chính sách phù hợp về tài chính lẫn quy hoạch… để hỗ trợ thị trường. Doanh nghiệp cần hướng đến phân khúc có nhu cầu thực đồng thời phải đưa ra nhiều phương thức thanh toán cho các đối tượng khác nhau. Đối với người mua nhà cũng cần phải cân nhắc, lựa chọn bất động sản phù hợp với mình, lựa chọn phương án thanh toán khả thi.