Doanh nghiệp bất động sản “mất của” sau soát xét

Soát xét xong mất nhiều hơn được

Thống kê cho thấy có hơn nửa số doanh nghiệp niêm yết trên hai sàn chứng khoán phải điều chỉnh số liệu báo cáo tài chính bán niên soát xét. Trong đó có 2/3 doanh nghiệp, tương đương khoảng 200 doanh nghiệp phải điều chỉnh giảm lợi nhuận và số còn lại với gần 150 doanh nghiệp điều chỉnh tăng.

Thống kê 66 doanh nghiệp bất động sản cho thấy có 45 doanh nghiệp, tương đương 72,72% có chênh lệch lợi nhuận trước và sau soát xét. Trong đó có 33 doanh nghiệp có lợi nhuận giảm, chiếm 68,75%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản có sự chênh lệch lợi nhuận trước và sau soát xét cao hơn khá nhiều so với trung bình của thị trường.

Điều này được lý giải, 2 năm trở lại đây, các doanh nghiệp thuộc ngành này gặp khá nhiều khó khăn do thị trường đóng băng, doanh thu sụt giảm, lợi nhuận thậm chí không có. Do vậy, việc cố gắng “tăng lợi nhuận” là một áp lực không nhỏ đối với ban lãnh đạo công ty. Bên cạnh đó thì tính phức tạp trong quy định của việc hạch toán của doanh nghiệp bất động sản nên thường nảy sinh nhiều quan điểm khác nhau. Sự chênh lệch trong báo cáo soát xét, không ít trường hợp khiến cho số lợi nhuận ít ỏi của doanh nghiệp thuộc nhóm ngành này càng vơi đi rõ rệt.

Nhiều doanh nghiệp có số liệu báo cáo tài chính chưa chính xác. Ảnh: Internet

Hai doanh nghiệp có mức chênh lệch cao nhất phải kể đến là Tổng CTCP XNK & Xây dựng Việt Nam (VCG) lợi nhuận sau thuế đã giảm tới 119,3 tỷ đồng, so với trước soát xét và chỉ còn 101,8 tỷ đồng. Ngược lại công ty CTCP Khách Sạn & DV Đại Dương (OCH) có lợi nhuận sau thuế điều chỉnh tăng 43,75 tỷ đồng, lên 100,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận của OCH tăng không phải do ngành nghề xây dựng của công ty này tốt lên mà do hạch toán lợi nhuận từ việc bán Công ty Sài Gòn Gival.

Một ông lớn trong ngành là CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) vừa công bố báo cáo tài chính công ty mẹ soát xét bán niên 2012 với sự chênh lệch con số doanh thu đáng kể đến mức kinh ngạc. Tại báo cáo riêng công ty mẹ, từ mức gần 625 tỷ đồng doanh thu thuần, HAG ghi nhận lên mức 1.180 tỷ đồng sau soát xét, tức tăng lên khoảng 555 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ HAG là 46 tỷ đồng, tức giảm 3 tỷ đồng so với trước đó.

Trường hợp ngược lại là TCT Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Xây dựng (DIG) công bố báo cáo hợp nhất soát xét bán niên 2012 với doanh thu thuần giảm 36.2 tỷ đồng, tuy nhiên lợi nhuận lại tăng thêm 15 tỷ đồng, từ mức 31,5 tỷ đồng lên 46,5 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) mất 28 tỷ đồng lợi nhuận sau khi công bố báo cáo tài chính 6 tháng soát xét, từ mức 124,5 tỷ đồng còn 96,73 tỷ đồng. Mặc dù vậy, kết quả 6 tháng đầu năm của Sacomreal cũng “không tồi” vì với mức 117 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, SCR đã vượt 6% kế hoạch cả năm là 110 tỷ đồng. Một kết quả khả quan đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Sacomreal hay HAG chỉ là những vài trường hợp điển hình về việc điều chỉnh sự chênh lệch trong báo cáo bán niên soát xét. Kết quả điều chỉnh trên vẫn chưa ảnh hưởng nhiều đến kết quả kinh doanh chung của hai doanh nghiệp vì ít ra đây cũng là các ông lớn trong ngành. Tuy nhiên, nhiều đơn vị bất động sản khác lại không được may mắn như thế và rơi vào tình trạng “mất cả chì lẫn chài” khi cả doanh thu và lợi nhuận đều bị sụt giảm sau khi đơn vị kiểm toán vào cuộc.

Trong báo cáo hợp nhất, lũy kế 6 tháng CTCP Địa ốc Dầu khí (PVL) lỗ 5,8 tỷ đồng thì sau soát xét đơn vị này nâng mức lỗ lên 16 tỷ đồng. Cũng có trường hợp khác rơi vào tình trạng chuyển lãi thành lỗ sau soát xét như CTCP Xây dựng Hạ tầng Sông Đà (SDH) lỗ 16,37 tỷ đồng công ty mẹ với, thay vì lãi 612 triệu đồng như trong báo cáo trước đó.

Vẫn còn hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác mất vài tỷ đồng sau soát xét và đây cũng là điều không lạ gì với cổ đông trong nhiều mùa báo cáo tài chính gần đầy, đặc biệt khi tình hình kinh doanh đang trở nên khó khăn hơn.

Ẩn số đàng sau sự chênh lệch?

Sự chênh lệch kết quả kinh doanh trong báo cáo bán niên theo lưu ý của các đơn vị kiểm toán thì nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã “quên” trích lập dự phòng đầy đủ các rủi ro tài chính hoặc hạch toán lợi nhuận không phù hợp.

Quay lại trường hợp của DIG, mặc dù lợi nhuận của công ty tăng thêm 15 tỷ đồng so với trước soát xét. Song, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn Tài chính và Kiểm toán Việt Nam (AASCN) lại lưu ý rằng, đến thời điểm 30/6/2012, DIG vẫn chưa trích lập dự phòng cho một số khoản nợ phải thu về kinh doanh bất động sản quá hạn thanh toán với số tiền ước tính khoản 85,7 tỷ đồng làm cho lợi nhuận trong kỳ tăng lên một khoản tương ứng.

Theo đó, DIG có giải thích, điều kiện để thu hồi công nợ này là công ty phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng nhưng thời điểm này vẫn chưa xong. Như vậy, nếu thực hiện trích lập dự phòng có thể DIG sẽ phải bị lỗ vài chục tỷ đồng.

Sở dĩ SDH lỗ hơn 16 tỷ đồng thay vì lãi hơn 600 triệu đồng như báo cáo công bố trước cũng là vì chưa trích lập dự phòng. Theo SDH, công ty “quên” một số khoản như dự phòng công nợ phải thu 12,4 tỷ đồng; dự phòng chi phí dở dang về xây lắp 4,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoản lãi vay phải trả cho bảo hiểm và ngân hàng trị giá 259 triệu đồng cũng chưa được hạch toán.

Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & Khai thác Công trình Giao thông 584 (NTB) cũng không ngoại lệ. Chi nhánh Công ty TNHH Kiểm toán Mỹ (AA) lưu ý rằng, lãnh đạo của NTB quyết định không thực hiện trích lập dự phòng công nợ phải thu (phải thu khác và khoản tạm ứng) khó có khả năng thu hồi. Theo kiểm tra của AA, nếu trích lập khoản nợ khó đòi thì giá trị là 10,16 tỷ đồng. Theo đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh và nguồn vốn chủ sở hữu sẽ giảm con số tương ứng.

Bên cạnh đó, AA cho biết, NTB có đặt cọc mua lại căn hộ dự án Tân Kiên là 5 tỷ đồng và giá trị này được đánh giá là khó thu hồi. Hiện tại, NTB vẫn chưa hạch toán vào chi phí trong kỳ. Theo AA, nếu hoạch toán thì lợi nhuận cũng sẽ giảm xuống tương ứng 5 tỷ đồng. Như vậy, nếu trích lập đầy đủ dự phòng theo lưu ý của đơn vị kiểm toán, có thể NTB sẽ còn lỗ thêm 15 tỷ đồng.

Rõ ràng, để có con số lợi nhuận khả quan trong báo cáo tài chính, nhiều doanh nghiệp đã không trích lập dự phòng đầy đủ cho các khoản phải thu, nợ khó đòi. Đặc biệt, trong hoàn cảnh hiện nay doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn vì thị trường ế ẩm.

Trong khi đó trường hợp của hai đại gia HAG và VCG thì lại do hoạch toán chưa phù hợp khoản doanh thu và chi phí từ các hợp đồng đang thực hiện.

Tóm lại, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong ngành này đều chịu mức sụt giảm đáng kể so với những năm trước. Theo các chuyên gia tài chính, cổ đông khi xem báo cáo tài chính cũng nên chú ý đến vấn đề trích lập dự phòng, nguồn gốc lợi nhuận bên cạnh những con số được công bố để nắm bắt phần nào tình hình tài chính của doanh nghiệp mà mình đầu tư. Bên cạnh đó, mức chênh lệch này còn chứng tỏ một điều là hiện nay các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang hết sức khó khăn.