“Chảo lửa” Chi Lăng: Đà Nẵng khó “xin” lại, nhà đầu tư thì không dám vào

Nhìn lại “vụ án” Chi Lăng

Tại kỳ họp thứ 7 HĐND thành phố Đà Nẵng khóa IX và giữa tháng 7 vừa qua đã thông qua nghị quyết về danh mục các công trình, dự án cần thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, nghị quyết nêu rõ, tổng số công trình, dự án cần thu hồi đất bổ sung năm 2018 là 40 dự án với tổng diện tích là hơn 514 ha. Dự kiến thu hồi bổ sung trong năm 2018 là hơn 315 ha.

Đây được xem là một trong những chủ trương hợp lòng dân bởi trong nhiều năm qua Đà Nẵng đã có bước phát triển vượt bậc nhưng nguồn tiền để đầu tư hạ tầng chủ yếu là việc bán các khu đất ở mức giá được xem là khá bèo. Nhiều dự án TP Đà Năng cấp cho doanh nghiệp làm ảnh hưởng không nhỏ đến không gian công cộng, quy hoạch phát triển dài hạn của thành phố. Ngoài ra, đáng chú ý là có nhiều dự án liên quan đến ông Phan Văn Anh Vũ, ông Phạm Công Danh khiến nhiều cựu lãnh đạo Đà Nẵng bị khởi tố.

Trở lại với vụ án sân vận động Chi Lăng, ta thấy có nhiều vấn đề bất cập. Cách đây 8 năm Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh có văn bản gửi HĐND và UBND TP.Đà Nẵng xin chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng khu phức hợp thương mại dịch vụ cao tầng tại khu vực Sân vận động Chi Lăng. Đây là khu đất có diện tích khoảng 6 ha (60.045 m2), có 4 mặt tiền các đường: Ngô Gia Tự, Triệu Nữ Vương, Hùng Vương và Lê Duẩn. Khu đất này được xem là đất vàng có vị trí đắc địa bậc nhất Tp Đà Nẵng. Vào thời điểm đó giá đất xung quanh khu vực này dao động quanh mức 60 đến 100 triệu đồng/m2.

Chỉ 3 tháng sau khi có văn bản đề nghị, ông Trần Văn Minh – Chủ tịch UBND Đà Nẵng khi đó đã ký Văn bản 6381 thông báo UBND TP.Đà Nẵng đồng ý chủ trương cho phép Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh được đầu tư vào dự án này và thu tiền sử dụng đất với tổng giá trị hơn 1.393 tỉ đồng. Số tiền thực tế mà Thiên Thanh phải trả đã giảm 10% xuống còn 1.253,7 tỷ đồng do nộp tiền 1 lần. Như vậy, số tiền mà Tập đoàn Thiên Thành phải trả để ở hữu đất này chỉ có khoảng hơn 25 triệu đồng/m2, bằng 1/3 giá trị thị trường đất quanh khu vực này tại thời điểm đó.

Một điểm bất thường khác là rất nhanh sau đó, khu đất sân vận động Chi Lăng được “xé nhỏ” thành 10 mãnh và được sở hữu bởi 10 công ty khác nhau. Dù đây là đất thực hiện dự án thương mại nhưng vẫn được cấp đất lâu dài thay vì 50 năm như thông lệ. Công ty TNHH một thành viên thương mại và dịch vụ Đại Hoàng Phương, dùng toàn bộ 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank), làm tài sản bảo đảm để vay số tiền hơn 1.253 tỉ đồng với kỳ hạn 2 tháng.

Một điểm đáng lưu ý khác là chỉ khoảng khoảng hơn 1 tháng sau khi được cấp "sổ đỏ", các lô đất tại Sân vận động Chi Lăng được Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí (PVFC) thuộc Tập đoàn dầu khí VN (PVN) thẩm định giá, đưa ra mức 56,7 triệu đồng/m2. Ngày 4.3.2011, PVFC ra nghị quyết phê duyệt phương án ủy thác cho 2 đơn vị thành viên là Công ty cổ phần đầu tư và tư vấn tài chính dầu khí (PVFC Invest) và Công ty CP đầu tư tài chính công đoàn dầu khí VN mua 5 lô đất từ 5 công ty thuộc Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh với diện tích 27.481 m2, tổng trị giá 1.510 tỉ đồng. Các lô đất này sau đó đã được PVFC Invest và PVFI chuyển nhượng tiếp cho các đối tác khác.

Như vậy, nếu thương vụ này trót lọt ông Phạm Công Danh chỉ cần bán 5 lô đất đã đủ tiền để thanh toán cả gốc lẫn lãi khoảng 1.300 tỉ đồng cho OceanBank, đồng thời “lãi ròng” 200 tỉ đồng cùng 5 "sổ đỏ" của Sân vận động Chi Lăng với diện tích khoảng 28.000 m2. Tuy nhiên, đến năm 2014, ông Phạm Công Danh bị khởi tố liên quan đến việc thế chấp đất sân Chi Lăng vay các ngân hàng và làm thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho Ngân hàng Xây dựng.

Rất khó để “xin” lại

Theo thông tin được công bố tại các phiên tòa xét xử Phạm Công Danh thì hiện đất sân Vận động Chi Lăng được chia thành 14 lô. Trong só có 13 lô đang được Thiên Thanh thế chấp tại Ngân hàng Xây dựng và vay tới 4.000 tỷ đồng, 1 lô đang thế chấp tại Agribank.

Trước đó, khu đất này được được thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng BIDV, Sacombank, TienPhongbank. Liên quan đến việc thế chấp này nhiều lãnh đạo ngân hàng và nhân viên tại BIDV, Sacombank đã bị truy tố cùng với ông Phạm Công Danh.

Việc HĐND TP Đà Nẵng muốn thu hồi lại “chảo lửa” Chi Lăng và một số dự án khác là ý tưởng khá hợp lòng người dân Đà Nẵng. Tuy nhiên, hiện toàn bộ đất sân Chi Lăng đang là tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Nếu chỉ tính riêng tiền gốc vay ngân hàng đã hơn 4.000 tỷ đồng và nếu tính thêm phần lãi có thể gần 10.000 tỷ đồng.

Do đó muốn có được sân Chi Lăng thì Đà Nẵng phải trả tiền cho ngân hàng với “giá thị trường”. Theo một một chứng thư thẩm định giá được Ngân hàng Nhà nước chấp nhận đã xác định trị giá khu đất là hơn 6.000 tỷ đồng. Hơn nữa, hiện Ngân hàng Xây dựng đang thuộc sở hữu của NHNN nên khó có thể được bán với giá rẻ.

Do đó, mong muốn của Đà Nẵng đưa ra số tiền là số tiền mua lại khu đất này với số tiền nhà đầu tư nộp ban đầu cộng với lãi suất ngân hàng sẽ khó được chấp nhận. Mặt khác việc ngân sách TP Đà Năng phải bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng cũng không dễ bởi tổng chi ngân sách cả thành phố hàng năm khoảng 15.000 tỷ đồng, nên việc bỏ ra 10%, thậm chí là 30% hàng năm để mua lại đất gần như không khả thi.

Như vậy, hiện số phận đất sân vận động Chi Lăng vẫn là một vấn đề còn bỏ ngõ. Cả cơ quan thi hành án, NHNN (chủ sở hữu CB Bank) cũng khó đưa ra phương án toàn diện. Việc tìm nhà đầu tư phù hợp cũng rất khó bởi đây là một dự án lớn, có nhiều tai tiếng và có thể dẫn đến “đen đủi” cho chủ đầu tư mới. Hơn nữa, nếu không được sự ủng hộ của chính quyền TP Đà Nẵng thì rất khó để nhà đầu tư nào đó dám mua lại dự án này để đầu tư.