Vắc-xin Covid-19 chưa chắc đã cứu được thị trường văn phòng

Ngay cả ở những nơi đang kiểm soát tốt dịch bệnh, các nhà đầu tư cũng đang tiến hành mọi việc rất chậm rãi. Khoảng 128 tỷ USD bất động sản thương mại được giao dịch trên toàn cầu trong quý kết thúc vào ngày 30/9, ít thay đổi so với ba tháng trước đó và là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2012, theo Real Capital Analytics.

Giá trị của các giao dịch trong quý 3 đã giảm 27% ở châu Á, 37% ở châu Âu và 59% ở Bắc Mỹ từ quý 3/2019, CBRE báo cáo.

“Nhìn chung, chúng tôi dự đoán sự phục hồi của thị trường bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực văn phòng, sẽ chậm hơn so với đà phục hồi kinh tế nói chung khoảng vài quý”, nhà kinh tế trưởng toàn cầu Richard Barkham của CBRE cho biết.

Nhận định thông thường là đại dịch đang thúc đẩy các xu hướng bất động sản sẵn có, chẳng hạn như nâng cao giá trị cho các bất động sản công nghiệp và hậu cần khi thương mại điện tử thay thế các trung tâm mua sắm truyền thống. Nhưng số lượng giao dịch không có dấu hiệu tăng tốc, ngay cả ở những nơi mà vi-rút đã được kiểm soát.

Hoạt động vay vốn ở Hoa Kỳ liên quan đến bất động sản thương mại và nhà chung cư được dự báo sẽ duy trì dưới mức trước đại dịch ít nhất đến năm 2022. Các khoản cho vay mới trong năm nay sẽ giảm 34% so với năm 2019, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Hoa Kỳ. Theo công ty Preqin, việc huy động vốn trên toàn cầu đã giảm hơn 50% xuống còn 21 tỷ USD trong quý 3 do các nhà đầu tư không cam kết lượng tiền bỏ ra.

“Thị trường bất động sản nói chung tiếp tục ở trong tình trạng ảm đạm,” Ee Fai Kam, người đứng đầu thị trường châu Á của Preqin, cho biết.

Văn phòng vẫn chiếm thị phần lớn nhất trong số các giao dịch bất động sản thương mại, khoảng một phần ba thị trường toàn cầu trong quý 3, tiếp theo là 24% cho nhà ở, 20% cho khu công nghiệp, 13% cho bán lẻ, và chỉ 3% cho khách sạn, theo CBRE. Ở châu Á, các giao dịch văn phòng chiếm hơn một nửa số vốn đầu tư của các tổ chức.

Làm việc từ xa

John Saunders đã trở lại làm việc tại văn phòng Hồng Kông của mình vào cuối tháng 4 sau khi thành phố này nhanh chóng kiểm soát các ca nhiễm Covid-19.

Với tư cách là Giám đốc tại châu Á của bộ phận bất động sản thuộc BlackRock, quỹ đầu tư đang quản lý 26 tỷ đô la trên toàn cầu, Saunders đã thấy sự đình trệ của hoạt động cho thuê mới đối với các tòa nhà văn phòng ở Tokyo, Thượng Hải và Sydney, nơi các ca nhiễm vi-rút đã giảm đáng kể. Số lượng yêu cầu hợp tác được gửi tới công ty anh đã tăng lên khi người bán thử nghiệm thị trường hoặc cảm thấy áp lực khi huy động thêm tiền mặt. Nhưng anh nói rằng hiện tại vẫn chưa phải thời điểm phù hợp để mua vào các bất động sản - và điều này không chỉ vì Covid-19 đang hoành hành một lần nữa trên khắp châu Âu và Bắc Mỹ.

“Tôi nghĩ những nhà đầu tư thông minh đang rất kiên nhẫn”, Saunders nói trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại. “Giao dịch vào ngày mai sẽ tốt hơn nhiều so với ngày hôm nay”.

Các ngân hàng, công ty công nghệ và các doanh nghiệp lớn khác trên toàn cầu không chắc họ sẽ cần bao nhiêu không gian khi làm việc từ xa ngày càng trở nên dễ chấp nhận hơn. Tình trạng không chắc chắn này khiến việc định giá tài sản trở nên khó khăn, đặc biệt là khi phương Tây đang bước vào một đợt phong tỏa mới.

Carly Tripp, Giám đốc đầu tư tại Hoa Kỳ của bộ phận bất động sản tại Nuveen, một quỹ đầu tư đang quản lý 127 tỷ đô la tài sản trên toàn cầu, cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Có vẻ như chúng ta đã quay trở lại điểm xuất phát”.

Tình huống lại khác biệt hoàn toàn ở châu Á. Tại Trung Quốc, nơi bùng phát dịch bệnh, du lịch trong nước và mua sắm đã phục hồi trở lại gần như bằng mức trước Covid, Tripp nói. Nuveen đồng sở hữu 5 trung tâm thương mại tại Trung Quốc, nơi các cửa hàng báo cáo doanh số cao kỷ lục vì người tiêu dùng mua sắm trong nước do không thể đi ra nước ngoài. Nhân viên văn phòng cũng đã quay trở lại các tòa nhà của Nuveen ở châu Á, vì làm việc tại nhà là một thách thức với họ do điều kiện sống chật chội điển hình của khu vực này.

“Đến văn phòng mỗi ngày thực sự quan trọng để phát triển sự nghiệp của bạn,” Tripp nói.

Định giá bất động sản giảm

Các nhà đầu tư bất động sản không quay trở lại nhanh như người tiêu dùng. Theo Jones Lang LaSalle, định giá của các văn phòng hạng A tại Hồng Kông có thể giảm khoảng 20% ​​trong năm nay.

Hạn chế đi lại đang cản trở các giao dịch xuyên biên giới, một sự thay đổi so với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khi tiền trên thế giới đổ vào các trung tâm tài chính như New York và London được coi là lựa chọn an toàn.

Các khu vực hiện đang kiểm soát được vi-rút thường yêu cầu khách nhập cảnh phải cách ly, hạn chế khả năng đi thăm quan trực tiếp bất động sản sản của nhà đầu tư. Theo dữ liệu của Real Capital, các thị trường có khả năng phục hồi cao nhất là các quốc gia như Đức, Úc và Hàn Quốc, nơi quỹ lương hưu, công ty bảo hiểm và các nguồn vốn khác đang cắt giảm các giao dịch tại nước ngoài.

Joann Hong, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn tại Seoul tại Savills Korea, cho biết: “Đại dịch đã ngăn nhà đầu tư Hàn Quốc ra nước ngoài để đầu tư vào bất động sản, khiến thị trường văn phòng trong nước trở nên hấp dẫn hơn”.

Theo Simon Mallinson, nhà kinh tế học tại Real Capital Analytics, có một điều quan trọng cần phải thay đổi trước khi số lượng giao dịch phục hồi: “Người bán không bị thúc ép, còn người mua đang mong đợi giảm giá. Vì vậy, giao dịch trên thị trường sẽ không hồi phục cho tới khi hai bên tìm được tiếng nói chung”.