Chuyển tư duy nhà ở xã hội: Từ bán sang cho thuê

Muốn phát triển thị trường nhà ở xã hội cho thuê cần có chính sách tổng thể, đồng bộ

Chuyển mạnh sang nhà ở cho thuê

Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã phát biểu chỉ đạo với thông điệp đáng chú ý: “Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”.

Thông điệp này được giới chuyên gia đánh giá là định hướng quan trọng cho quá trình tái cấu trúc chính sách nhà ở trong giai đoạn tới, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà liên tục vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Sau khi nghe Chính phủ và các bộ, ngành báo cáo về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, trong thời kỳ phát triển mới, việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và là thước đo của tiến bộ xã hội.

Theo Tổng Bí thư, chăm lo chỗ ở cho nhân dân là bản chất tốt đẹp của chế độ. Phát triển nhà ở cần được đặt trong tư duy tổng thể, không chỉ là câu chuyện riêng của ngành xây dựng hay chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp.

Đáng chú ý, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, song nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những địa bàn có giá nhà vượt quá xa thu nhập của người dân.

Chuyển từ “sở hữu nhà” sang “có chỗ ở phù hợp”

Theo TS. Bùi Đức Hưng - nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch-Tài chính (Bộ Xây dựng), cách tiếp cận nhà ở như một loại tài sản để mua bán dễ dẫn tới tâm lý đầu cơ, tích lũy, từ đó đẩy giá bất động sản tăng cao và xa rời nhu cầu ở thực. Ngược lại, nếu xem nhà ở là nhu cầu thiết yếu và điều kiện sống cơ bản của người dân, chính sách phát triển nhà ở sẽ phải được điều chỉnh theo hướng bảo đảm mọi người đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Theo vị chuyên gia, ở nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là hình thức phổ biến và người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mới được xem là ổn định cuộc sống.

Nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đã phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê và thuê mua, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc tạo lập quỹ nhà ở và điều tiết thị trường. Nhờ đó, người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với mức thu nhập, góp phần bảo đảm an sinh và ổn định xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Hưng, yếu tố quan trọng nhất là người thuê phải được đảm bảo quyền lợi lâu dài. Nếu giá thuê biến động liên tục, hợp đồng thiếu ổn định, chất lượng nhà thấp thì rất khó tạo niềm tin cho người dân. Ngược lại, nếu có hệ thống nhà ở xã hội cho thuê được đầu tư bài bản, giá hợp lý, hạ tầng đầy đủ và quản lý tốt thì quan niệm của người dân sẽ dần thay đổi.

TS. Bùi Đức Hưng cho rằng cần chuyển từ tư duy “an cư là sở hữu nhà” sang “an cư là có nơi ở phù hợp”. Đây không chỉ là thay đổi về nhận thức mà còn là yêu cầu tất yếu của quá trình phát triển kinh tế hiện đại.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế nhận định, điểm yếu lớn nhất của chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay là chưa phát triển trên tư duy cho thuê.

Theo ông Ánh, tại Đức, chính sách hỗ trợ chủ yếu tập trung vào thuê nhà thay vì hỗ trợ mua nhà. Quan điểm này cho thấy sự thay đổi căn bản trong tư duy phát triển nhà ở: thay vì cố gắng biến mọi người dân thành chủ sở hữu nhà, chính sách hướng tới việc tạo ra nguồn cung nhà thuê giá hợp lý, ổn định và gắn với hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ.

“Nếu vẫn tiếp tục phát triển theo hướng chủ yếu bán nhà thì rất khó giải quyết nhu cầu thực của số đông người lao động bởi khả năng chi trả có giới hạn. Trong khi đó, mô hình cho thuê sẽ giúp nhiều người tiếp cận chỗ ở hơn với chi phí phù hợp”, ông Ánh nói.

Cần cơ chế đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Các chuyên gia cho rằng, để phát triển hiệu quả mô hình nhà ở xã hội cho thuê, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thay vì chỉ dừng ở việc ban hành chính sách ưu đãi.

Theo TS. Bùi Đức Hưng, đã đến lúc cần xem xét lại mô hình doanh nghiệp công ích trong lĩnh vực nhà ở nhằm tạo động lực phát triển bền vững cho phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Ông Hưng cho rằng, Nhà nước cần có các doanh nghiệp đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm để trực tiếp đầu tư, xây dựng, vận hành và quản lý quỹ nhà ở xã hội cho thuê, qua đó bảo đảm mục tiêu an sinh và ổn định thị trường nhà ở trong dài hạn.

“Nếu hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân thì rất khó đạt mục tiêu an sinh bởi doanh nghiệp luôn phải tính đến bài toán lợi nhuận. Trong khi đó, đầu tư nhà ở xã hội cần vốn lớn, thời gian thu hồi dài và biên lợi nhuận thấp nên khu vực tư nhân thường không mặn mà”, ông Hưng phân tích.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, điểm nghẽn lớn nhất đối với phát triển nhà ở xã hội hiện nay là quỹ đất còn hạn chế, trong khi thủ tục đầu tư vẫn kéo dài, phức tạp. Bên cạnh đó, nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến phát triển, mua bán và cho thuê nhà ở xã hội vẫn chưa thực sự cởi mở, khiến doanh nghiệp gặp khó trong quá trình triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, một trong những bất cập lớn hiện nay là mức lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Bên cạnh đó, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được phép bán sau 5 năm đưa vào sử dụng cũng khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài, làm giảm sức hút đối với nhà đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, muốn phát triển thị trường nhà ở xã hội cho thuê cần có chính sách tổng thể, đồng bộ và gắn trách nhiệm cụ thể của chính quyền địa phương, doanh nghiệp cũng như các cơ quan quản lý.

“Nhà nước phải giữ vai trò dẫn dắt. Để thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê, cần có cơ chế tín dụng đủ hấp dẫn như cho vay dài hạn với lãi suất ổn định”, ông Đính nhấn mạnh.

Giới chuyên gia đánh giá, thông điệp “nhà là để ở” cùng định hướng phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đưa ra không chỉ là thay đổi về quan điểm quản lý, mà còn mở ra yêu cầu tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn, lấy nhu cầu ở thực và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân làm trung tâm trong giai đoạn phát triển mới.