Đầu cơ bất động sản “thoái trào”, phân khúc tạo dòng tiền lên ngôi năm 2026

Nhận định trên được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo: Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào? diễn ra mới đây.

Thị trường sôi động trong sự thận trọng

Theo ông Hà Quang Hưng, Cục phó Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có nhiều chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản từ năm nay. Gần đây nhất là Nghị định 357, quy định các bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử từ 1/3/2026.

"Các quy định mới sẽ tăng tính công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng giá, qua đó góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", ông Hưng nói.

Một dự án bất động sản đang được xây dựng tại Ba Đình, Hà Nội.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ sôi động trong sự thận trọng, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư.

Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

>>Xem thêm chính sách bất động sản 2026

Nguồn cung tăng, thị trường thứ cấp chững lại

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho hay bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo vẫn duy trì sự tham gia tích cực của các chủ thể, song xuất hiện thêm yếu tố mới là sự gia tăng vai trò của nhà ở xã hội.

Cùng với đó, tác động của mặt bằng lãi suất trong quý 1 tiếp tục ảnh hưởng đến diễn biến thị trường, khiến giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) có xu hướng chững lại và đi ngang. Ngược lại, thị trường sơ cấp được kỳ vọng tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt.

Theo số liệu dự báo, nguồn cung sơ cấp tại khu vực Hà Nội và các vùng lân cận trong năm 2026 có thể tăng khoảng 10% so với năm 2025, tương đương khoảng 40.000 sản phẩm được tung ra thị trường sơ cấp. Như vậy, nguồn cung năm 2026 dự kiến sẽ cao hơn so với năm trước.

Tuy nhiên, xét về mặt giao dịch, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường được dự báo dao động quanh mức 80%, có thể thấp hơn không đáng kể so với năm 2025. Riêng thị trường thứ cấp được cho là chịu ảnh hưởng rõ nét hơn, cả về mặt giá bán lẫn số lượng giao dịch, với xu hướng đi ngang so với năm ngoái.

Bất động sản mang lại dòng tiền lên ngôi

Đáng chú ý, nền giá bất động sản Hà Nội trong giai đoạn 2024 - 2025 đã có nhiều thay đổi mạnh, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Khi bước sang chu kỳ mới, hành vi của người mua được dự báo sẽ thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước.

Theo đó, các hoạt động đầu cơ giảm dần, hình thức mua bán theo kỳ vọng thiếu cơ sở gần như vắng bóng, trong khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn diễn ra một cách ồ ạt.

Cùng quan điểm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, dù nguồn cung có cải thiện nhưng giá nhà ở tăng rất mạnh khiến lệch pha cung - cầu, nhiều người có tâm lý quan sát xem nên mua lúc này hay chưa.

Nhu cầu đầu tư bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và tích lũy dài hạn

Ông Lực dẫn số liệu cho biết dư nợ lĩnh vực bất động sản trong 2025 ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Trong đó, cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 14%, còn cho vay đầu tư, kinh doanh nhà đất tăng đến 28% (chiếm khoảng 44% tổng dư nợ). Chứng tỏ giá nhà ở quá cao khiến người dân có xu hướng chững lại, chưa vội mua.

Nói thêm về sự thay đổi trong nhu cầu của người mua thời gian tới, ông Trần Quang Trung cho rằng, nhu cầu tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và tích lũy dài hạn, đặc biệt là những sản phẩm có khả năng khai thác, kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhu cầu nâng cấp nơi ở cũng gia tăng, xuất phát từ sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sống.

Một yếu tố khác đang tác động rõ rệt đến tâm lý người mua là lo ngại về khả năng Chính phủ sẽ xem xét áp dụng các sắc thuế đối với bất động sản trong tương lai. Khi đó, việc nắm giữ tài sản nhưng không tạo ra dòng tiền có thể trở thành gánh nặng chi phí. Điều này buộc hành vi của khách hàng phải thay đổi, hướng tới lựa chọn những sản phẩm có khả năng tự tạo dòng tiền, thay vì trở thành tài sản phải “nuôi” trong dài hạn.

Thực tế này cho thấy, bước sang năm 2026 bất động sản được ưu tiên sẽ là những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền. Trong đó, các phân khúc như căn hộ, nhà phố và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, gắn với môi trường sống tốt, được dự báo sẽ tiếp tục được thị trường lựa chọn.