Nhà ở xã hội cho thuê: Chìa khóa giải quyết vấn đề nhà ở?

Chuyên gia kiến nghị nhà ở xã hội nên được định hướng 100% cho thuê thay vì chỉ dành 20% quỹ nhà cho thuê như hiện nay. Ảnh: Duy Hiệu.

Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về việc “nhà để ở, không phải để đầu cơ” đang nhận được nhiều sự quan tâm từ giới chuyên gia kinh tế và bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng đây không chỉ là thông điệp về kiểm soát đầu cơ trong lĩnh vực nhà ở, mà còn cho thấy định hướng đưa thị trường bất động sản quay trở lại giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư của người dân.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị liên tục tăng nhanh hơn thu nhập người dân, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, các chuyên gia cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là mô hình nhà ở xã hội cho thuê, sẽ trở thành hướng đi quan trọng trong giai đoạn tới.

Nhà ở xã hội cho thuê giải quyết nhiều vấn đề của thị trường

Tại buổi làm việc với một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh quan điểm nhà ở trước hết phải phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân, không phải công cụ để đầu cơ hay tích trữ tài sản. Đồng thời lưu ý cần có cơ chế để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, nhất là tại các đô thị lớn.

Chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều năm qua ghi nhận tình trạng giá nhà tăng mạnh, trong khi người trẻ và nhóm người thu nhập trung bình ngày càng khó mua nhà. Không ít dự án bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế, còn nguồn cung nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Theo bà Tống Thị Hạnh, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay Việt Nam tồn tại đa dạng các mô hình nhà ở, từ mua bán, thuê mua đến cho thuê. Trước đây, việc phát triển nhà ở xã hội từng có giai đoạn bị bó hẹp về cơ chế, nhưng Luật Nhà ở 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn cho các hình thức tiếp cận nhà ở.

Bà cho biết thời gian qua, dưới định hướng của Chính phủ và Trung ương, nhiều ý kiến đã đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ nhà ở quốc gia, trong đó nhấn mạnh phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Theo bà Hạnh, nếu phân khúc cho thuê được phát triển bài bản, đây sẽ là hướng đi “trúng và đúng”, bởi mô hình này phục vụ trực tiếp nhu cầu ở thực thay vì nhu cầu sở hữu tài sản.

“Chỉ những cá nhân, hộ gia đình thực sự cần chỗ ở mới lựa chọn hình thức thuê nhà”, bà nói.

Số lượng nhà ở xã hội đang cho thuê trên địa bàn cả nước hiện vào khoảng 42.275 căn. Ảnh: Tuấn Anh.

Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng một lợi ích quan trọng khác của nhà ở xã hội cho thuê là giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai và tạo cơ chế luân chuyển nhà ở hiệu quả hơn.

Theo phân tích của bà, với quy định trần thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hiện hành, phần lớn người trẻ mới đi làm đều thuộc diện được hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng.

Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê ổn định, nhóm này có thể thuê để ở trước, sau đó chuyển sang mua nhà ở thương mại khi điều kiện tài chính tốt hơn. Khi đó, quỹ nhà ở xã hội tiếp tục được luân chuyển cho các nhóm có nhu cầu khác, thay vì bị “đóng” vào hình thức sở hữu lâu dài.

Nếu có chính sách đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nền kinh tế cũng sẽ hưởng lợi theo hướng bền vững hơn.

Thay vì bán nhà để thu lợi nhuận một lần, doanh nghiệp có thể hình thành nguồn thu ổn định dài hạn từ hoạt động cho thuê. Đồng thời, phân khúc này còn kéo theo nhu cầu quản lý vận hành, dịch vụ nhà ở, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản và các ngành liên quan.

Nhiều vướng mắc cần giải quyết

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh thẳng thắn cho rằng điểm yếu lớn nhất của nhà ở xã hội tại Việt Nam là chưa được phát triển trên nền tảng tư duy cho thuê.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Đức, cho biết chính sách hỗ trợ nhà ở chủ yếu tập trung vào thuê nhà thay vì hỗ trợ sở hữu nhà. Do đó, ông cho rằng nhà ở xã hội nên được định hướng 100% cho thuê thay vì chỉ dành 20% quỹ nhà cho thuê như hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thì cho rằng Luật Nhà ở 2023 đã có bước thay đổi đáng chú ý khi giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản các dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê.

Tuy nhiên, để nhà ở xã hội cho thuê thực sự trở thành một trụ cột của chính sách an cư, vẫn cần tháo gỡ nhiều rào cản về quỹ đất, thủ tục và cơ chế tài chính.

Ông dẫn số liệu của Bộ Xây dựng cho biết tính tới nay, số lượng nhà ở xã hội đang cho thuê trên địa bàn cả nước mới chỉ khoảng 42.275 căn. Dù các dự án nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh trên cả nước, nhưng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê vẫn rất thấp.

Ông Đính cho rằng nguồn đất dành cho nhà ở xã hội hiện còn hạn chế trong khi quá trình triển khai dự án kéo dài và phức tạp. Ngoài ra, cơ chế xác định giá bán, giá thuê và điều kiện mua, thuê, thuê mua vẫn còn khá chặt, khiến cả doanh nghiệp lẫn người dân khó tiếp cận.

Bài toán lợi nhuận cũng khiến nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này. Hiện các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng vẫn gặp khó do nhiều dự án không có tài sản bảo đảm phù hợp.

Ông Đính cũng cho rằng quy định hiện hành chưa cho phép doanh nghiệp hay hợp tác xã được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, dù nhu cầu thực tế từ các đơn vị sử dụng lao động là rất lớn.