Xây dựng chỉ số giá BĐS: Chờ nghĩ cách!

Có thể nói, những chỉ số để đánh giá thị trường BĐS cũng thuộc dạng “cũ người nhưng mới ở ta”.

Ở Mỹ có chỉ số nhà (chỉ số tính toán sự thay đổi giá trung bình của những giao dịch bán được lặp lại hay tái mua bán trên cùng các BĐS tại 363 thành phố - sử dụng chủ yếu cho nhà riêng lẻ được thế chấp).

Ở Singapore có chỉ số BĐS FTSE ST (chỉ số dịch vụ - đầu tư BĐS và chỉ số tín thác BĐS; chỉ số này giúp các nhà đầu tư thâm nhập vào những phân khúc khác nhau trên thị trường BĐS Singapore)...

Nhìn về thị trường BĐS Việt Nam thấy đang nổi lên tình trạng “loạn giá”. Theo đó, với cùng một dự án chung cư, mới nhẩm tính thôi đã cho ra vài mức giá khác nhau; để tính tiền sử dụng đất, các cơ quan quản lý định giá dự án cao (điều này đồng nghĩa giá mỗi mét vuông căn hộ sẽ bị đẩy lên), còn chủ đầu tư thì kéo giá thành xuống để đẩy hàng.

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp tại một số dự án hiện đang chào bán giá “cạnh tranh” so với chủ đầu tư để cắt lỗ... Đó là chưa nói đến những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực, triển khai cùng thời điểm... lại niêm yết với mức giá khá chênh lệch nhau.

Ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu TP.HCM của Savills Việt Nam, cho biết, việc có bộ chỉ số để đánh giá sự phát triển của thị trường là cần thiết cho tất cả các lĩnh vực của một nền kinh tế, không riêng gì BĐS. Qua đó, các nhà hoạch định chính sách, các công ty và cá nhân tham gia vào thị trường có thể xây dựng được chiến lược phù hợp.

Theo đại diện của Savills Việt Nam, bản thân các dự án căn hộ chung cư hiện nay rất khó để đánh giá nếu chỉ dựa trên các tiêu chí mang tính định tính. Điều này cũng diễn ra với thị trường Hà Nội, khảo sát gần đây của Sở Xây dựng Hà Nội, CBRE Việt Nam và Công ty CP Định giá IVC cũng nêu rõ, chuyện xây dựng chỉ số BĐS không phải đơn giản.

Chẳng hạn, đối với nhà chung cư, không có sàn giao dịch BĐS, chi cục thuế hay phòng công chứng nào có thể xếp hạng nhà chung cư theo hướng dẫn của Thông tư 14/2008/TT-BXD (yêu cầu về quy hoạch, thiết kế kiến trúc của căn hộ, như: diện tích căn hộ, diện tích phòng ngủ chính, phải có khu vệ sinh riêng trong phòng ngủ chính..., hạ tầng kỹ thuật, xã hội của căn hộ, chất lượng dịch vụ quản lý...).

Vì vậy, số liệu thu thập được cũng không thể đưa chung cư được khảo sát vào nhóm nào để xử lý. Trong khi nhà lẻ và nhà phố lại phụ thuộc nhiều vào địa giới hành chính.

Ngoài việc không “đuổi” kịp Thông tư, các giao dịch mua - bán dự án hiện nay được thực hiện qua nhiều kênh chứ không riêng gì sàn giao dịch lẫn giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch (ở đây chính là mức chênh lệch so với giá ký hợp đồng của chủ đầu tư mà người mua chấp thuận trả bổ sung cho người bán, không được ghi nhận trong giao dịch qua sàn)... Hơn nữa, quy mô của thị trường không riêng gì chung cư, mà những hạng mục khác như: văn phòng, bán lẻ... vẫn chưa có văn bản quy định tiêu chí xếp hạng.