Vì sao bài toán giá đất vẫn khó khăn dù đã có đủ công cụ?

Bà Giang Đỗ – Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam.

Thưa bà, vì sao công tác định giá đất vẫn khó khăn dù đã có quy trình và phương pháp cụ thể?

Các phương pháp định giá được quy định hiện nay thực chất không mới – đã là công cụ tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá suốt nhiều năm qua. Tuy nhiên, khó khăn không nằm ở việc thiếu phương pháp, mà nằm ở khâu vận dụng và điều kiện áp dụng.

Trước tiên, phải kể đến sự "lệch pha" giữa thực tế thị trường và bảng giá đất của một số địa phương. Theo quy định hiện hành, nhiều nơi vẫn áp dụng bảng giá đất được xây dựng từ Luật Đất đai 2013, vốn đã không còn phản ánh đúng giá trị thị trường. Trong khi đó, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đang trong giai đoạn chuẩn bị. Sự chờ đợi này khiến không ít địa phương “chần chừ” trong việc xác định giá đất cụ thể cho dự án.

Bên cạnh đó, việc thiếu dữ liệu vẫn là nút thắt lớn nhất. Bốn phương pháp định giá hiện tại đều cần đầu vào là thông tin giao dịch chuẩn xác. Nhưng thị trường Việt Nam vẫn thiếu một hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ và công khai. Khi không thể tìm được tài sản so sánh hoặc số liệu đầu vào bị sai lệch, việc đưa ra kết quả định giá hợp lý là gần như bất khả thi.

Ngoài ra, thị trường thời gian qua cũng ghi nhận hiện tượng đấu giá đất bị đẩy giá, tạo sóng ảo. Những yếu tố này khiến định giá bị nhiễu, khó phản ánh đúng giá trị thực.

Vậy việc xác định giá đất theo "nguyên tắc thị trường" nên được hiểu như thế nào cho đúng, thưa bà?

Cốt lõi của nguyên tắc thị trường là đảm bảo giá đất phản ánh được đúng giá trị mà một người mua và một người bán có thể đồng thuận trong điều kiện giao dịch bình thường, minh bạch và không bị chi phối bởi các yếu tố bất thường.

Theo Chuẩn mực thẩm định giá mới nhất, giá trị thị trường được xác định trong một giao dịch khách quan, được tiếp thị đầy đủ, giữa hai bên hiểu biết và không bị ép buộc. Như vậy, định giá đất theo thị trường phải dựa trên dữ liệu phản ánh thực trạng – tức là số liệu giao dịch, thông tin quy hoạch, diễn biến cung cầu… đều cần công khai, chuẩn xác và được cập nhật thường xuyên.

Không thể định giá đất chỉ dựa vào dữ liệu cũ, mà phải nhìn tới các xu hướng phát triển sắp tới – chẳng hạn tác động của quy hoạch, hạ tầng, hay chính sách pháp lý mới. Những yếu tố này đặc biệt quan trọng với các phương pháp như thặng dư hay thu nhập, vốn đánh giá giá trị đất theo khả năng sinh lời trong tương lai.

Hiện có đề xuất rằng nên đưa ra một mức giá đất chung cho các địa phương có mức phát triển tương tự. Quan điểm của bà về đề xuất này ra sao?

Theo tôi, ý tưởng về một mức giá đất "chuẩn hóa" là không phù hợp với nguyên tắc thị trường. Mỗi khu đất mang đặc điểm riêng biệt về vị trí, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng và tiềm năng sinh lợi. Những yếu tố này không thể quy về một mẫu số chung.

Ví dụ, ngay trong cùng một tỉnh, giá đất ở một khu vực có hạ tầng tốt, gần trung tâm sẽ rất khác so với vùng ven ít phát triển. Hay như đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, thì giá trị chắc chắn sẽ khác biệt lớn so với đất thương mại chỉ được sử dụng 50-70 năm.

Việc định giá chung dễ dẫn tới méo mó thị trường, gây mất công bằng giữa các chủ đầu tư và làm giảm động lực phát triển ở các khu vực tiềm năng.

Bà đánh giá thế nào về tác động của các cơn “sốt đất” gần đây tới công tác định giá? Và cần làm gì để khắc phục điều này?

Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao bởi tâm lý đầu cơ hay thông tin chưa chính thống, nó khiến cho việc định giá trở nên rủi ro. Các giao dịch trong thời kỳ "nóng sốt" thường không phản ánh giá trị thực tế – nếu lấy làm căn cứ để định giá thì kết quả sẽ thiếu chính xác, dẫn đến rủi ro cho cả nhà nước lẫn nhà đầu tư.

Thêm nữa, khi giá đất tăng quá đột ngột, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng theo, ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Giải pháp nằm ở việc xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và kiểm soát được các giao dịch bất thường. Những thông tin như giá chuyển nhượng, kê khai thuế, hợp đồng công chứng… cần được tổng hợp, xử lý và công bố công khai. Đồng thời, phải có cơ chế loại bỏ các giao dịch mang tính đầu cơ hoặc có yếu tố liên kết giữa các bên nhằm tạo giá ảo.

Cuối cùng, cần đẩy mạnh công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Khi người dân, doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, tránh được các cơn sốt ảo gây nhiễu loạn việc định giá và quản lý đất đai.

Xin cảm ơn bà!