Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Thị trường bất động sản hiện đang tồn tại 2 nghịch lý. Nghịch lý thứ nhất là cung cao - cầu thấp nhưng giá vẫn khá cao. Nghịch lý thứ hai là cung có - cầu có nhưng vẫn mất thanh khoản. 2 nghịch lý này có chung một nguyên nhân, đó là giá nhà, đất chưa trở về mức hợp lý sau những cơn sốt quá mạnh trước đó. Câu hỏi đặt ra là tại sao các doanh nghiệp (DN) bất động sản kêu khó khăn vì hàng không bán được, phá sản vì lãi cao, ngắc ngoải vì không có vốn mà vẫn không hạ giá nhà đất thật mạnh để thoát khỏi tình trạng này? Thực ra, họ đã nỗ lực rất nhiều trong việc giảm giá, khuyến mãi, tăng dịch vụ... để kích cầu. Tuy nhiên, ngược lại với sự nỗ lực của họ lại có rất nhiều các quy định "kéo" giá bất động sản lên cao. Điển hình như quy định thu tiền sử dụng đất (SDĐ) theo giá thị trường thay vì theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành (chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường) của Nghị định 69 đã khiến giá thành dự án đội lên rất cao. Thực chất, việc thu tiền SDĐ là đánh thuế vào người tiêu dùng, chủ đầu tư chỉ là người đại diện thu hộ.

Áp lực cuối cùng lại được đẩy lên vai người có nhu cầu nhà ở. Chưa hết tranh cãi về thế nào là giá thị trường, những lo ngại về việc bắt tay nhau giữa DN phát triển dự án và công ty thẩm định giá; chi phí thẩm định, lập hồ sơ... sẽ được cộng vào giá thành, thì quy định tính thuế SDĐ ngoài hạn mức lại khiến thị trường bất động sản chìm sâu trong giấc ngủ đông. Theo quy định này, thuế SDĐ ngoài hạn mức cũng được tính sát giá thị trường. Cũng như nói trên, giá thị trường là bao nhiêu để "sát" vẫn không có. Thế là hàng vạn bộ hồ sơ bị ách tại các cơ quan thuế; rất nhiều gia đình tạm ngưng giấc mơ hợp thức hóa nhà đất vì sợ, vì không đủ tiền đóng thuế; ngân sách thất thu... Nhưng đặt trường hợp nếu chúng ta xác định được giá thị trường đi chăng nữa thì việc cộng thêm một số tiền thuế khá lớn (tại TP.HCM thuế SDĐ vượt hạn mức tính bằng hệ số K, gấp 2 lần và phải sát giá thị trường), giá nhà đất chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao. Điều này đi ngược lại với mục tiêu điều tiết của chính sách thuế cũng như chủ trương kéo giá bất động sản xuống thấp của Chính phủ.

Nhưng vô lý và máy móc hơn cả là việc "ép" DN phải bán bất động sản với giá cao để thu tiền SDĐ theo đúng "công thức", bất chấp thực tế thị trường của Sở Tài chính TP.HCM. Nguyên tắc là DN hoạt động có lợi nhuận thì mới đóng thuế. Lợi nhuận càng cao, đóng thuế càng nhiều và ngược lại. Thị trường bất động sản cũng tương tự. Khi phát triển, giá sản phẩm cao, các DN bất động sản đã nộp tiền SDĐ cao cho nhà nước. Đến thời điểm này, thị trường ảm đạm, giá giảm, tiền thuế đương nhiên phải giảm theo. Việc "ép" DN bán giá cao của Sở Tài chính TP.HCM không chỉ đi ngược lại với nguyên tắc thị trường, quyền lợi chính đáng của người dân mà còn nhấn chìm thị trường bất động sản trong sự mất thanh khoản kéo dài.

Mục tiêu lớn nhất của các chính sách thuế liên quan đến bất động sản là điều tiết, kéo giảm giá nhà, đất ở các đô thị. Nhưng triển khai lại chỉ hướng tới việc tận thu nên kết quả là người dân, DN và thị trường đều sợ... thuế. Nếu vẫn trống đánh xuôi, kèn thổi ngược thế này, sẽ chẳng bao giờ có giá nhà đất hợp lý cho người dân như chủ trương của Chính phủ đặt ra.