TP HCM thừa 14 triệu m2 nhà ở

Sáng 18/12, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng dẫn đầu đoàn công tác của Chính phủ làm việc với lãnh đạo TP HCM về giải pháp tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản và xử lý nợ xấu.

Bản báo cáo của Bộ Xây dựng gửi đến buổi làm việc chỉ ra hàng loạt điểm yếu của thị trường bất động sản thành phố: phát triển tự phát, thiếu quy hoạch, không có kế hoạch và điều tra nhu cầu, đầu tư theo phong trào và tâm lý "đám đông". Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh bất động sản, lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực.

TP HCM thừa 14 triệu m2 nhà ở. Ảnh: Vũ Lê

Thực trạng này dẫn tới nguồn cung bất động sản vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường. Theo chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của TP HCM đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2, trong khi diện tích thực trong các dự án đã giao chủ đầu tư là 80 triệu m2 (tương đương khoảng 573.000 căn, trong khi số hộ gia đình khu vực đô thị của thành phố hiện nay là 1,5 triệu hộ).

Khối lượng đầu tư lớn, không đủ nguồn lực để triển khai, khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà.

Trong khi đó, cơ cấu hàng hoá bất động sản phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP HCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Báo cáo tại buổi làm việc, Phó chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín cũng cho biết năm 2012 thành phố đã chỉ đạo các sở ngành lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản. Đến nay thị trường này vẫn gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước. Qua khảo sát bước đầu cho thấy, có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng dẫn đến nợ xấu tăng.

So với cuối năm 2011, giá cả và giao dịch trong năm 2012 tiếp tục giảm, cá biệt có những dự án giảm tới 30% như dự án Hoàng Anh River View giảm từ 28 triệu đồng một m2 xuống còn 18 triệu đồng mỗi m2. Giá một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2 (xấp xỉ giá thành đầu tư).

Theo ông Tín, khó khăn của thị trường bất động sản có cả nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động. Về trực tiếp, trên địa bàn thành phố đang tồn kho khảng 326 căn nhà thấp tầng và 14.490 căn hộ chung cư với giá trị khoảng 24.500 tỷ đồng. Đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn (10.039 căn hộ có diện tích 60-90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%).

Chính vì diện tích lớn nên không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân. Trong khi đó giá nhà ở hiện nay ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư do tình trạng đầu cơ đẩy giá nhà, đất tăng trong những năm trước đây. Mặt khác, phần lớn các chủ đầu tư đều phải vay ngân hàng tới 70% tổng mức đầu tư và chịu lãi suất quá cao, trên 20% một năm trong một thời gian dài từ 2-3 năm.

Về nguyên nhân gián tiếp, việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương thức chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng: doanh nghiệp không bồi thường được; dự án manh mún, nhỏ lẻ, không kết nối hạ tầng; các doanh nghiệp cạnh tranh, đẩy giá bồi thường lên cao làm cho thị trường bất động sản phát triển không ổn định… từ đó làm thị trường mất cân đối và phát triển không ổn định.

Trước sự khó khăn của thị trường bất động sản, TP HCM đề nghị Thủ tướng cho phép thành lập Ban Chỉ đạo cấp quốc gia để nghiên cứu toàn diện, vừa giải quyết vấn đề trước mắt cũng như lâu dài; kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho người mua nhà ở (hỗ trợ ½ lãi suất vay thương mại cho người có thu nhập thấp khi mua nhà lần đầu, hỗ trợ doanh nghiệp để giám giá bán nhà ở.

Thành phố cũng kiến nghị Bộ Tài chính giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường.

Bên cạnh đó, UBND thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành liên quan sớm hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản của Trung ương, trên cơ sở đó TP HCM cũng như các địa phương khác có cơ sở tham khảo dự liệu đối chiếu và xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản của địa phương;…

Đại diện Hiệp Hội bất động sản TP HCM cũng đề xuất bên cạnh các hình thức sở hữu thông thường cần có loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn nhằm thêm một hình thức lựa chọn cho người tiêu dùng. Đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình giảm lãi suất cho vay để tiếp sức cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản; có cơ chế ưu đãi và không nên coi doanh nghiệp xây dựng, phát triển nhà ở là doanh nghiệp phi sản xuất bởi các doanh nghiệp này cũng là những doanh nghiệp sản xuất (xây dựng mới các công trình, trực tiếp sử dụng vật liệu xây dựng…).