Hàng tồn BĐS: Nói vậy, không hẳn vậy!

Thực tế cho thấy, con số tồn kho trên thị trường bất động sản tính cho đến hôm nay, dường như cũng mới chỉ là ước lượng. Chưa có một tổ chức thống kê nào từ phía Nhà nước công bố con số tồn kho bất động sản ở từng phân khúc một cách cụ thể, mặc dù "tồn kho" đã và đang trở thành từ quen thuộc trên cửa miệng của gần như tất cả mọi người.

Loạn số tồn kho

70.000 căn hộ tồn kho của 2 đầu: TP.HCM và Hà Nội là con số được nhắc đến tại Diễn đàn Kinh tế Mùa thu vào tháng 9 năm nay, với nguồn được tổng hợp từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital và giá trị được ước tính khoảng chừng là 140.000 tỷ đồng. Ngay sau đó, trên diễn đàn Quốc hội, các đại biểu cử tri đã phải một phen ngơ ngác nhìn nhau khi được đưa ra con số hàng tồn kho bất động sản "khủng" là 1 triệu tỷ đồng (ước 50% nợ xấu trên tổng dư nợ (?). Ở một báo cáo khác của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP.HCM là 18.000 căn, Savills Việt Nam là 14.500 căn (được tính và công bố đến thời điểm tháng 10/2012 và trên "định nghĩa"; đây là lượng căn hộ chào bán, nhưng chưa có khách mua. Còn trước đó, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý 2/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TP.HCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ, tức tổng tồn kho căn hộ tính đến hết quý 2/2012 là 147.000 căn hộ.

Những số liệu bất nhất từ các góc nhìn khác nhau chưa cho thấy một bức tranh tổng quan về thực trạng của thị trường bất động sản. Thị trường đó có khủng hoảng thừa hay không? Và hàng tồn kho đang nằm ở những phân khúc nào, các dòng sản phẩm nào (không chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ). Vì thị trường bất động sản không chỉ là thị trường căn hộ mà còn bao gồm nhà ở, đất nền, văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch... Do đó, thống kê chính xác là rất cần thiết cho những chính sách điều chỉnh và hoạch định tương lai.

Cơ quan quản lý: Cung chưa hẳn đã vượt cầu

Bỏ qua những số liệu với các kết quả và xuất phát điểm nhìn nhận vấn đề thị trường khá khác biệt như ở trên, chúng tôi tạm lấy một "lát cắt" từ chính số liệu của một trong những cơ quan quản lý thiết thân nhất với thị trường bất động sản phía Nam: Sở Xây dựng TP.HCM.

Theo số liệu thống kê mới nhất của cơ quan này căn cứ trên kết quả khảo sát các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, thì thành phố đầu tàu kinh tế của cả nước hiện đang có 1.318 dự án nhà ở với tổng diện tích 12.303,97 ha, tổng số nhà ở khoảng 572.422 căn, trong đó gồm có 426.292 căn hộ chung cư và 141.131 căn nhà thấp tầng. Số dự án hoàn thành (tính đến tháng 11/2012) là 120 dự án, với tổng số căn hộ khoảng 24.600 căn.

Căn cứ trên những số liệu này và nếu xét trên quan điểm (mà qua khảo sát của các doanh nghiệp/chủ đầu tư bất động sản, đều đồng thuận) là "hàng tồn kho bất động sản nên được hiểu là hàng đã ra thành phẩm, chào bán", thì thực tế thị trường bất động sản TP.HCM hiện chỉ có khoảng 24.600 căn hộ đã hoàn thành – con số thấp hơn nhiều so với lượng hàng tồn kho mà TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Việt Nam đã dẫn hay so với trị giá nợ xấu/ tổng dư nợ mà bất động sản đang "chôn vốn" mà được đưa ra tại Quốc hội. Dĩ nhiên, con số này mới chỉ là lát cắt được nhìn từ thị trường TP.HCM. Tuy nhiên, do đây là thị trường bất động sản lớn nhất và sôi động nhất từ trước đến nay, nên chắc chắn đây sẽ thị trường dẫn đầu về nguồn cung căn hộ, kể cả lượng đã hoàn thành lẫn đang triển khai.

Một lý do nữa khiến chúng ta có thể chắc chắn điều này là hiện nay dân số TP.HCM đang dẫn đầu về số lượng lẫn mật độ cư dân so với các thành phố lớn trên cả nước, các chủ đầu sẽ sử dụng cơ sở này để triển khai các dự án của mình nên không có lý do gì mà các thành phố khác giả định sẽ có nguồn cung căn hộ lớn hơn TP.HCM. Và như vậy, trước mắt, hơn 24.000 căn hộ có thể sẽ chưa phải nỗi lo khủng hoảng thừa lớn nhất và nếu cộng thêm số căn hộ đã hoàn thành ở các thành phố khác, rất có thể trên thị trường hiện tại chưa hẳn cung đã vượt cầu.

Đỉnh cao của khủng hoảng thừa vào năm 2015?

Nhưng, cũng theo số liệu được dẫn nguồn thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 11/2012, toàn thành phố đang có 882 dự án tiếp tục triển khai với tổng số nhà ở là 456.006 căn, bao gồm cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội. Con số này chiếm khoảng 90% lượng cung của toàn bộ hơn 1.300 dự án đã được cấp phép. Nếu căn cứ theo chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì trung bình một dự án kể từ khi cấp phép cho đến khi hoàn thành thường mất khoảng 4 năm. Vậy, thị trường bất động sản Việt Nam trong vòng 4 năm tới sẽ được "dội thêm" hơn 400.000 căn hộ nữa. Đây mới thực sự là con số triển hạn khủng hoảng thừa trên thị trường bất động sản ở thì tương lai?

Một số doanh nghiệp bất động sản tỏ ra bi quan hơn, thì cho rằng cứ cho là thông thường vòng đời cấp phép, triển khai dự án nhanh cũng mất 3 năm. Tức là từ nay đến 2015, thị trường bất động sản Việt Nam mới bước vào giai đoạn "huy hoàng" của nguồn cung và lúc đó khủng hoảng thừa mới thực sự bắt đầu, nếu lượng hàng của các dự án hoàn thành từ nay đến đó không giải phóng được.