Tính thuế đất phi nông nghiệp: Vướng mắc khó gỡ

Định hướng phát triển bền vững

Để bảo đảm sự phù hợp và tạo thuận lợi trong thực hiện quy định của pháp luật về đất đai, tại khoản 1 - điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định mức thuế suất luỹ tiến theo diện tích đất, dựa vào số lần hạn mức. Theo đó, với diện tích đất sử dụng bằng hoặc thấp hơn hạn mức (trong hạn mức) thì áp dụng tỷ lệ 0,03%. Mức thuế suất 0,07% được áp dụng đối với phần diện tích đất vượt không quá 3 lần hạn mức.

Bên cạnh áp dụng thuế suất theo mục đích sử dụng, những trường hợp sử dụng đất tiết kiệm sẽ được áp mức thuế thuận lợi hơn. Trái lại, cùng là đất phi nông nghiệp nhưng sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng thì áp dụng mức thuế cao hơn. Nghĩa là phần diện tích sử dụng vượt quá 3 lần hạn mức thì áp dụng mức thuế 0,15% (gấp 5 lần mức thuế suất áp dụng đối với diện tích sử dụng trong hạn mức). Đặc biệt, đất lấn chiếm sẽ bị áp thuế suất 0,2%, gấp gần 7 lần thuế suất cơ bản.

Điểm quan trọng của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là góp phần định hướng các nhà đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở quan tâm đến việc thực hiện đầu tư theo tiến độ.

Ngoài ra, Luật thuế ra đời nhằm đảm bảo các mục tiêu tăng cường quản lý Nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà đất hiện hành. Đồng thời động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách Nhà nước.

Vướng mắc khó gỡ

Căn cứ tính thuế dựa trên diện tích đất, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.

Mặc dù tính tích cực của việc quy định luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã rõ nhưng khó nhất là làm thế nào để xác định được đúng diện tích đất thu thuế, diện tích đất vượt hạn mức, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất không sử dụng... đặc biệt là phải nắm được những người đang có nhiều thửa đất.

Vào khoảng cuối tháng 4/2011, Bộ Tài chính đã tổ chức thực hiện thí điểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại 3 tỉnh thành là Hà Nội, Tp.Cần Thơ, tỉnh Bắc Ninh.

Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn thực hiện áp dụng thí điểm sắc thuế này đã bộc lộ không ít khó khăn. Trong đó, điển hình là do cơn lốc đô thị hóa, nhiều con đường mới được mở ra, kéo theo sự xáo trộn về vị trí tính thuế nhà đất. Có nhiều hộ trước kia được tính thuế theo vị trí trong ngõ, nghách nhưng nay ra mặt đường, những thông tin này lại chưa được cập nhật kịp thời vào dữ liệu quản lý.

Bên cạnh đó, do cách xác định vị trí thửa đất được tính thuế với cách xác định vị trí tại bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân thành phố hàng năm không đồng nhất, dẫn đến vướng mắc khi áp vị trí đất để xác định giá đất tính thuế.

Việc xác định diện tích chịu thuế cũng rất khó khăn, do phần diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích lấn chiếm được giấy chứng nhận ghi là diện tích sử dụng chung song thực tế, người nộp thuế vẫn sử dụng vào mục đích riêng.

Hơn nữa, cơ quan chức năng chưa thống nhất được cách tính thuế đối với những căn hộ chung cư nhiều tầng, chung cư có nhiều hộ ở.

Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, để tính mức thuế của từng hộ, phải xác định được tổng diện tích đất xây dựng tòa nhà và diện tích tầng hầm, song trên thực tế, quy định này rất khó thực hiện.

Quá trình triển khai thí điểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Hà Nội cũng cho thấy khả năng sử dụng cơ sở dữ liệu từ ứng dụng cũ của chính sách thuế nhà đất hiện hành cho việc lập bộ, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là không cao.

Nguyên nhân là do cơ sở dữ liệu của ứng dụng thuế nhà đất được lấy từ sổ bộ thuế được xây dựng từ năm 1992. Hàng năm, các Chi cục Thuế trên địa bàn thành phố đều tiến hành chuyển sổ bộ năm cũ sang năm mới nhưng không cập nhật các thông tin thay đổi. Bằng chứng là tỷ lệ tờ khai sử dụng dữ liệu của ứng dụng in ra phát cho người dân kê khai phải sửa chữa và thay mới nhiều (chiếm trên 50%).

Theo các chuyên gia, đây không phải vấn đề đơn giản, đòi hỏi sự tham gia, phối hợp “tổng lực” của nhiều cơ quan, ban ngành cũng như chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ của các cơ quan pháp luật.

Bên cạnh đó, vấn đề không kém phần quan trọng được đặt ra trong thời gian triển khai thực hiện Luật là các giải pháp để thống kê, tích hợp được dữ liệu của ngành Thuế đang quản lý (về diện tích, vị trí đất đang thu thuế theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất) với cơ sử dữ liệu về đất đai thuộc chức năng quản lý của cơ quan quản lý về đất đai tại từng quận, huyện trong cả nước.