Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp - Nộp tiền không cao nhưng lao đao tính thuế

Hạn mức, thuế suất: rối!

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định đến 3 mức thuế suất là 0,03%; 0,07% và 0,15%. Diện tích trong hạn mức hoặc đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đều được áp thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì áp thuế suất 0,07% và phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức hoặc đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Ngoài ra, đối với đất lấn chiếm còn áp dụng mức thuế suất 0,2%.

Người dân làm thủ tục nộp thuế tại Chi cục Thuế quận Bình Tân, TPHCM. Ảnh: N.T.

Mỗi mức thuế suất phụ thuộc vào hạn mức đất mà người dân sở hữu. Trong khi đó, hạn mức đất ở mỗi địa phương quy định mỗi mức khác nhau. Trên địa bàn TP nhưng có huyện thì hạn mức được vài trăm mét vuông, có quận quy định chỉ hơn 100m2. Việc tính thuế lại dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành tính trên từng mét vuông. Để xác định được giá đất là điều không đơn giản đối với người dân, vì khung giá đất của UBND TP hiện nay xác định đất mặt tiền, đất hẻm khá phức tạp với hệ số chênh lệch khá phức tạp.

Phương pháp tính thuế cũng làm nhiều người “đau đầu”, nhất là trường hợp người có nhiều thửa đất nằm ở những địa phương khác nhau thì phải chọn thửa nào để xác định hạn mức và xác định vượt hạn mức theo số lần... là không dễ. Dù giá đất để tính thuế được ổn định trong vòng 5 năm, nhưng nếu người nộp thuế có biến động về diện tích đất (mua, bán, tặng, cho…), hạn mức đất (tăng, giảm) thì việc xác định lại cũng không đơn giản khi thuế suất được tính trên cơ sở lũy tiến với nhiều bậc như thế.

Cơ sở dữ liệu: chưa có

Một vấn đề nữa đối với đất trong dự án, có giấy tờ, số thửa rõ ràng thì đơn giản, nhưng nếu trường hợp đất chưa có bản vẽ, các số đo chưa đầy đủ thì không thể có cơ sở dữ liệu đối chiếu khi tính thuế.

Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê ghi trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất. Trường hợp diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Vấn đề khó ở chỗ diện tính đất thực tế sử dụng này chắc chắn sẽ không có trong cơ sở dữ liệu của các ngành chức năng, nên việc xác định diện tích đất thực tế là không đơn giản.

Việc xác định thuế đối với đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định được xác định cũng vô cùng khó khăn. Chẳng hạn, nếu trên cùng một thửa đất có cả đất thổ cư, thổ vườn, đất ở sử dụng vượt định mức… thì xác định từng loại đất để tính thuế vô cùng phức tạp. Do vậy, để đẩy nhanh việc xác định diện tích đất để từ đó xác định hạng mức đất, rất cần một sự liên kết dữ liệu giữa cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên môi trường.

Cụ thể là xác định diện tích tính thuế, kết nối và khai thác cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên môi trường ở địa bàn để tính thuế. Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ rút kinh nghiệm để hoàn thiện chính sách và xây dựng quy trình làm việc đảm bảo quản lý tốt đất đai và thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu quả.