Theo Thông tư số 12/2011/TT-BTC, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu thuế suất là 25%. Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất là 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được các chuyên gia cho là thiếu hợp lý…

Không có căn cứ xác định mức giá không phù hợp


Dưới cái nhìn của người trong cuộc, TS Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất, cho rằng, quy định này có 2 điểm chưa hợp lý. Việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản (BĐS0 của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.


Như vậy, tại thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế TNCN, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với giá thị trường. “Việc cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng hợp đồng không phù hợp giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan” – TS. Nga nhận định.


Mặt khác, thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng là khác nhau, cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.


TS. Nga cho rằng, “giá thị trường có thể biến động rất lớn, thực tế có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường, do chủ đầu tư giảm giá bán hoặc do sự sụt giảm giá chung của thị trường”. Vì vậy, nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết là không phù hợp.


Cơ quan thuế cũng không thể tham khảo giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS, vì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, về mặt pháp lý, không phải là mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định hợp đồng mua bán nhà ở là đối tượng được thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, nếu lấy thông tin về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS là không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý.


Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc chuyển nhượng phần vốn mà người mua nhà đã thanh toán cho chủ đầu tư kèm theo các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà trong hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, người nhận chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán phần giá bán nhà còn lại cho chủ đầu tư.


Vì vậy, đối với số tiền còn lại của giá bán nhà quy định trong hợp đồng mà người mua nhà chưa thanh toán, vì chưa phát sinh trên thực tế, nên không có sự chuyển nhượng phần vốn này. “Vì vậy, việc quy định trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp” – bà Nga nói.


Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất?


Để khắc phục những bất cập nói trên, bà Nga cho rằng, cần sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng BĐS là nhà ở đã được bàn giao hay đang xây dựng, chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công? BĐS là đất thuộc dự án khu đô thị, dự án khu nhà ở đã phân lô bán nền nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc quyền sở hữu đầu tiên của người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hay chưa?.


“Để đơn giản trong việc xác định thu nhập chịu thuế và áp dụng mức thuế suất đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề xuất chỉ nên áp dụng một mức thuế suất là 2% đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” – bà Nga đề xuất.


Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng thấp hơn số tiền phải thanh toán tương ứng với thời điểm thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà được xác định theo giá bán nhà và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, thì áp dung mức thuế suất 2% trên tổng số tiền nằm trong giá mua nhà mà người mua phải thực hiện thanh toán, được xác định theo giá mua và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng.

Theo Bách Nguyễn (PLVN)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
TSG Lotus Sài Đồng 1,645 - 8,878
Galaxy Long Hải Village 480 - 1,600
The Royal River 2,625 - 3,375
Tiến Lộc Garden 680 - 1,275
Tân An Riverside 720 - 2,080
Palado Vạn An 1,700 - 2,700
The Residence 1 650 - 1,071
Para Draco 16,000 - 27,429
Hậu Giang Pearl 1,620 - 2,808
Khu đô thị An Hạ Lotus 528 - 2,816
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn