Tăng giá đất gấp đôi: "Bức tử" bất động sản?

Theo dự thảo nghị định quy định về khung giá đất năm 2015 mà Bộ Tài nguyên và môi trường công bố mới đây, việc tăng giá đất gấp đôi, nhất là đất ở đang được dư luận quan tâm.

Cụ thể, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2. Khung giá đất ở các đô thị hiện hành, giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, tối đa là 67,5 triệu đồng/m2.

Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ là cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh và cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành.

Trước vấn đề trên, đại diện doanh nghiệp và chuyên gia tỏ ra không đồng tình.

Nhiều ý kiến cho rằng không nên tăng khung giá đất trong bối cảnh hiện nay.

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm trao đổi thẳng thắn: Chỉ lo tăng giá bồi thường đất là không thích hợp.

Ông Liêm cho rằng: Bộ Tài nguyên và môi trường không nên chỉ quản lý giá đất trong thị trường đất cấp 1 (chỉ có một bên cung là Nhà nước) mà còn phải chú trọng quản lý cả giá đất trong thị trường đất cấp 2, nơi các thành phần kinh tế giao dịch với nhau. Chính Bộ có quan điểm khung giá đất làm cơ sở cho bồi thường đất khi thu hồi đất phải dựa trên mặt bằng giá thị trường.

Như vậy, giá đất trong thị trường cấp 1 năm nay phải dựa vào giá đất trong thị trường cấp 2 năm trước, mà giá này lại là giá cấp 1 năm trước nữa cộng với chi phí giao dịch và lợi nhuận (có tác động của quan hệ cung cầu và cơ chế cạnh tranh), trở thành vòng luẩn quản giá đuổi theo giá, khiến chỉ trong thời gian không lâu mà giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với các nước phát triển.

“Để khắc phục nhược điểm này nên thực hiện chế độ dự trữ đất, tức là đối với đất đô thị sắp được phát triển theo quy hoạch thì chính quyền tạm ứng tiền hoặc vay ngân hàng hoặc vay Công ty tài chính quốc tế IFC hay vốn ODA để giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn khi chưa có dự án, tiếp đó lập quy hoạch sử dụng đất cụ thể, phân thành các khu có chức năng sử dụng khác nhau như khu ở, khu kinh doanh, công viên trường học, đường xá…

Giá đất tùy theo đó mà có các mức khác nhau, chẳng hạn đối với đất không kinh doanh thì chỉ cần hòa vốn, đối với đất kinh doanh thì đấu giá để có tiền hoàn trả chi phí phát triển và trả nợ. Như vậy, thông qua chế độ dự trữ đất, chính quyền huy động được nguồn lực tài chính từ đất để phát triển đô thị”, TS Phạm Sỹ Liêm hiến kế.

Cũng theo vị Phó Chủ tịch Tổng hội này thì việc tăng giá cao nhất trong khung giá đất lên 162 triệu đồng/m2 (tương đương 8.000 USD/m2) làm cơ sở định giá bồi thường thu hồi đất giao cho các dự án đầu tư, để họ sau khi san đắp nền và xây qua loa một số hạ tầng rồi bán lại với giá cao hơn rất nhiều, kiếm được lợi nhuận lớn. Việc này sẽ làm cho chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ, còn nhà nước chỉ thu được không đáng kể qua tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

“Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà, còn thuế đất đối với đất ở đô thị thì chỉ thu theo khu vực, thuế đánh vào 1m2 đất của nhà có giá hàng trăm tỷ đồng cũng chẳng khác gì đối với nhà chỉ 1 tỷ đồng là không công bằng, vì nhà sang trọng được hưởng nhiều dịch vụ hạ tầng đô thi tốt hơn và có cảnh quan đẹp hơn mà Nhà nước đã bỏ nhiều tiền đầu tư”, ông Liêm nói thêm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng: Việc tăng khung giá đất gấp đôi nếu được áp dụng sẽ là sự bất công, phi lý đối với doanh nghiệp (DN).

Theo vị lãnh đạo này, nếu khung giá đất tăng lên gấp đôi thì nhiều DN sẽ rút khỏi thị trường BĐS, sẽ không có đơn vị nào bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng… mà họ sẽ tính đến việc đi mua lại những “xác chết” dự án đang nằm “phơi” trên thị trường. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở trong tương lai.

“Doanh nghiệp sẽ phải chịu áp lực nặng nề từ Nhà nước khi tăng khung giá đất gấp đôi và áp lực từ khách hàng là không được tăng giá bán nhà. Hiện nhiều DN đang “dở sống, dở chết”, thậm chí cho DN không có tiền để đóng tiền sử dụng đất hoặc phá sản và đang phải trả lại đất cho Nhà nước, nếu tăng giá đất lên gấp đôi thì chẳng khác nào “bức tử” DN, “giết” DN một cách nhanh chóng nhất”, ông Đực cho hay.

Theo phân tích của ông Đực, tất cả đều “đẩy” DN vào đường chết nếu áp dụng khung giá đất theo dự thảo. Thứ nhất, nếu DN đã bán sản phẩm rồi mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán nhà giá đã tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ, giờ tăng khung giá đất gấp đôi, DN phải bù tiền ra để nộp chứ không thể thu từ khách hàng được. Như vậy, đã lỗ lại càng lỗ hơn.

Thứ hai, trường hợp DN chưa bán sản phẩm mà phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất tức là tăng gấp đôi tiền đầu tư. Nếu DN nào có tiền mới có thể làm tiếp, còn DN nào không có tiền thì dự án không thể thực hiện được tiếp theo. Nhưng nếu DN làm tiếp cũng khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, bởi giá từng phân khúc hầu như đã ấn định mức rồi, nếu tăng rất khó bán. Như vậy, DN phải đầu tư dự án thêm tiền nhưng bán nhà được với giá tăng lên sẽ khiến họ càng lỗ.

“Nhà nước nên “nương sức” dân và DN, tốt nhất nên giữ khung giá đất theo mức hiện hành để có thêm thời gian ổn định, qua cơn khó khăn rồi hãy tăng giá đất”, ông Đực kiến nghị.