Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sập bẫy thanh khoản và lãi suất. Nhưng nguyên nhân chủ yếu thuộc về sự bất hợp lý của một số chính sách mà ba trong số đó là chính sách đất đai, thắt chặt tiền tệ vì mục tiêu chống lạm phát và chính sách tỷ giá.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sập bẫy thanh khoản và lãi suất

Tình trạng ngân hàng không thể cho vay khi vốn dư thừa, còn DN thiếu vốn lại không thể vay được gọi là sập bẫy thanh khoản. Mặt khác, ngân hàng và và DN đang đứng trước một tình thế tiến thoái lưỡng nam, ngân hàng chỉ có thể cho vay với lãi suất cao, còn doanh nghiệp chỉ có thể vay với lãi suất thấp. Tình trạng này được gọi là sập bẫy lãi suất.

Về chính sách đất đai. Chính sách đất đai được hiểu ở đây như các hành động và hoạt động mà thông qua đó Chính phủ VN xác định cho các cá nhân và nhóm trong xã hội về quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh mà trong đó quyền về đất đai có thể được chuyển nhượng, và xây dựng cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan.

Điều này thể hiện, một mặt là hỗ trợ mạnh mẽ các DN nhà nước như cấp đất, cho thuê không phải trả tiền hay chỉ trả giá thấp… mặt khác, là ban hành các quy chế theo hướng ngược lại như không thừa nhận quyền sở hữu, đấu thầu quyền sử dụng đất, hạn mức tín dụng… để cản trở DN tư nhân tham gia thị trường bất động sản. Kết quả là đầu cơ lũng đoạn thay thế cạnh tranh và giá bất động sản tăng vọt mà nhiều nhà kinh tế quen gọi là thị trường “bong bóng”. Đây là nguyên nhân đạt được mức siêu lợi nhuận hay lợi nhuận kép, lợi nhuận có được nhờ độc quyền và gía cao của các DN kinh doanh bất động sản. Hệ quả là cầu vốn tăng vọt, lãi suất tăng cao đến mức khó tin khoảng 25-30% trong năm 2011.

Khi “ bong bóng” bất động sản vỡ tung, giá bất động sản giảm mạnh ( khoảng 40-50%), các DN kinh doanh bất động sản, sau nữa là các DN liên quan như kinh doanh sắt, thép, xi măng… lâm vào tình trạng thua lỗ không chỉ vì giá giảm mạnh, hàng tồn kho tăng mà còn do lãi suất cao. Trên thực tế hiện nay, khoảng 90% DN kinh doanh bất động sản đã ngừng hoạt động hay phá sản. Điều này kéo theo hệ lụy mang tính dây chuyền làm phá sản hàng loạt các DN liên quan. Rốt cuộc là, các DN không thể tiếp tục vay và ngân hàng không thể cho vay với lãi suất như hiện nay, tức là cả hai đều bị lâm vào tình trạng như vẫn gọi là sập bẫy lãi suất.

Về chính sách thắt chặt tiền tệ. Trong điều kiện sập bẫy thanh khoản và sập bẫy lãi suất, thắt chặt tiền tệ đã làm gay gắt hơn sự mất cân đối cung cầu, bởi lẽ một mặt nó làm gia tăng tiền dư thừa, nhưng mặt khác lại thiếu hụt hơn nữa tiền trong lưu thông. Hệ quả một mặt là, làm sụt giảm mạnh khối lượng tiền sử dụng và hiệu quả sử dụng tiền làm gia tăng nợ xấu và lạm phát. Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ nợ xấu trung bình của hệ thống ngân hàng đã tăng với tốc độ rất nhanh, năm 2010 là 2,16%, 3,31% năm 2011 và 10% năm 2012. Tỷ lệ lạm phát trong các năm tương ứng là 11,75%, 18,13% và 6,8%. Lạm phát cao đã buộc chính phủ thắt chặt tiền tệ hơn nữa, đến lượt mình, thiếu hụt tiền tệ lại làm gia tăng lãi suất và đạt đỉnh cao 25-30% trong năm năm 2011. Những thực tế này xác nhận rằng, thắt chặt tiền tệ trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến trình trạng mà ta gọi là sập bẫy thanh khoản và sập bãy lại suất hiện nay ở nước ta.

Về chính sách tỷ giá. Theo kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả thuộc Viện kinh tế VN, tỷ giá giữa VND so với USD chỉ giảm về danh nghĩa và tăng mạnh trên thực tế. Trong suốt thời kỳ từ 2000-2009, VND đã tăng 38% so với USD, và nếu so với nhiều ngoại tệ khác, đặc biệt là Nhân dân tệ càng tăng cao hơn nữa. Theo Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), đồng Nhân dân tệ thường được định giá thấp hơn USD khoảng 15%, vì VND được định giá cao hơn USD, do vậy trên thực tế nó đã được định giá quá cao so với Nhân dân tệ. Hệ quả một mặt là, dòng vốn quốc tế giá thấp sẽ chảy mạnh vào VN làm tăng giá VND hơn nữa, mặt khác là các quốc gia sử dụng chính sách đồng nội tệ yếu, đặc biệt là Trung Quốc sẽ xuất khẩu lạm phát vào VN. Xin nhớ rằng, lạm phát còn được đo bằng hiệu số giữa xuất và nhập khẩu. Thành thử, nhập siêu từ Trung Quốc tăng rất nhanh và đã lên tới khoảng 12 tỉ USD trong những năm gần đây xác nhận một sự thật không thể chối cãi là tỉ giá cao đã làm gia tăng lạm phát. Điều này xác nhận một ngịch lý rằng, một mặt, tỉ giá cao không chỉ làm tăng lạm phát và lãi suất, mặt khác, nếu hạ tỉ giá thì lạm phát sẽ gia tăng. Điều này giải thích tại sao, chúng ta chỉ mới bàn về điều chỉnh tỉ giá thì trên thực tế lạm phát đã gia tăng. Nói một cách khác, chính sách tỉ giá là một trong số các nguyên nhân của tình trạng sập bẫy thanh khoản và sập bẫy lãi suất, do vậy làm mất khả năng điều hành vĩ mô có hiệu quả.

Trong điều kiện sập bẫy thanh khoản và sập bẫy lãi suất, thắt chặt tiền tệ đã làm gay gắt hơn sự mất cân đối cung cầu.

Nguyên nhân chủ yếu của sự sập bẫy thanh khoản và sập bẫy lãi suất là do chính sách đất đai, chính sách thắt chặt tiền tệ và chính sách tỉ giá không hợp lý. Nói một cách khác, để ngân hàng có thể cho vay và DN có thể vay cần phải quyết tốt ba chính sách nêu trên.

Hiện nay, ngân hàng nhà nước đã có quy định trần lãi suất cho vay còn 12% cho bốn đối tượng: DNNVV, xuất nhập khẩu, công nghiệp phụ trợ và nông nghiệp nông thôn, nhưng cho đến nay hầu hết các DN vẫn chưa được vay vốn theo theo lãi suất này. Chúng tôi cho rằng, việc hạ lãi suất chỉ có thể đạt được kết quả mong muốn nếu nó gắn liền với sửa đổi hợp lý trước hết là ba chính sách, chính sách đất đai, tỉ giá và chính sách thắt chặt tiền tệ.

Hơn lúc nào hết, cần giải cứu thị trường bất động sản bằng chích sách đất đai phù hợp để tránh tái tạo lại thị trường bất động sản “bong bóng”. Không có gì phải bàn cãi là cần phải có tỉ giá hợp lý để không chỉ hỗ trợ xuất khẩu mà còn có tác dụng kiểm soát có hiệu quả thị trường ngoại hối cũng như chống lạm phát. Thắt chặt tiền tệ vì mục tiêu chống lạm phát trong điều kiện hiện nay rất có thể sẽ phản tác dụng nếu nó không được xác lập dựa trên yêu cầu hiện thực của nền kinh tế là cần phải thoát khỏi bẫy thanh khoản và lãi suất.

Cố nhiên là, đề giải quyết dù chỉ là một trong số các chính sách đã nêu cũng rất phức tạp và vô cùng khó khăn. Chẳng hạn, tạo lập chính sách đất đai như thế nào để có thể giải cứu thị trường bất động sản hiện nay là không hề đơn giản. Sự thay đổi tư duy để có thể xác định đúng lạm phát theo mục tiêu hay có chính sách tỉ giá phù hợp là những vấn đề vô cùng nan giải và không thể giải quyết trong một thời gian ngắn. Chúng tôi muốn nhấn mạnh là lưu thông tiền tệ được ví như máu lưu chuyển trong cơ thể con người, do vậy cần nhanh chóng giải quyết ba chính sách nêu trên để khơi thông lưu chuyển máu trong cơ thể. Chừng nào mà ba chính sách này chưa được thiết kế phù hợp thì khó có thể thoát ra khỏi bẫy thanh khoản và lãi suất, do vậy không chỉ doanh nghiệp, ngân hàng mà toàn bộ nền kinh tế nhất định sẽ gặp khó.

TS. Lê Duy Hiếu (Viện kinh tế VN)
Diễn đàn doanh nghiệp
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.