Rà soát Luật Đất đai : Vướng nhiều - sửa bao nhiêu ?

Nhiều quy định bất cập trong Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản
đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, hàng trăm Cty bất động sản rút khỏi thị trường

Theo các luật sư, hiện có quá nhiều Điều luật, Nghị định do Quốc hội ban hành hay Chính phủ ban hành chồng chéo lên nhau. Ngay cả cùng một Điều luật do cùng một tổ chức ban hành cũng tự mâu thuẫn nhau. Chẳng hạn, Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định, phần lớn các loại đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, Điều 200, Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai nói chung thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy, rõ ràng Luật đất đai chưa có sự thống nhất về quy định sở hữu. Các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân, từ đó cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này hay không, bởi khái niệm của nó có nhiều kẽ hở như: quá mơ hồ, trên thực tế không có chủ thể nào được gọi là toàn dân cả, trong khi về bản chất, nói đến sở hữu là phải gắn với một chủ thể nào đó.

Nguyên nhân DN sợ giải phóng mặt bằng

Việc Nhà nước không tham gia vào quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của các dự án phát triển kinh tế và cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được khiếu kiện lên chính quyền và tòa án theo các quy định trong Luật Đất đai và các nghị định ban hành sau đó đã khiến DN kinh doanh bất động sản gặp khó.

Tiến sĩ Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn Đất đai, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội và là trưởng nhóm rà soát Luật Đất đai của dự án kể trên khẳng định, trong thời gian vừa qua có nhiều cách hiểu không chính xác và áp dụng cơ chế thu hồi đất có nhiều sai phạm ở các dự án đầu tư phát triển kinh tế.

Theo ông Huy, điều 40, Luật Đất đai 2003 và điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trừ một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước không thực hiện việc thu hồi mà DN phải tự thỏa thuận với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất của họ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy DN thường gặp khó khăn với số ít hộ gia đình, cá nhân không hợp tác, dẫn đến bế tắc trong việc thực hiện dự án.

Thực tế này được nhiều đại diện DN tại hội thảo xác nhận. Theo bà Nguyễn Thị Tuyết Như, Phó giám đốc Cty Tân Vũ Minh, đền bù, giải phóng mặt bằng là công đoạn nhiêu khê nhất trong quá trình thực hiện dự án. Nếu như trước đây, quy định cho phép khi DN giải phóng được 80% diện tích của dự án, phần còn lại sẽ được chính quyền hỗ trợ cưỡng chế thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại quy định DN phải đạt 100% thỏa thuận đền bù với dân. Nghị định ra nhưng không hề có văn bản hướng dẫn cụ thể với những dự án đang làm dang dở trước khi ban hành năm 2007. Bên cạnh đó, nghị định này còn cho phép người có quyền lợi liên quan được quyền khiếu nại với UBND cấp huyện và tiếp tục ra tòa án nếu không chấp nhận những quyết định hành chính. Theo bà Như, điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho DN.

Cũng theo bà Như, vướng trong công tác giải phóng mặt bằng đã khiến nhiều DN phải điều chỉnh dự án nếu vị trí không quá quan trọng. Tuy nhiên, khi mặt bằng bị vướng nằm ở mặt tiền dự án, trục chính thì DN phải chấp nhận chi cao. Các chi phí này tính vào chi phí sản xuất, đồng nghĩa với việc giá bán nhà sẽ bị đội lên.

Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Cty An Thiên Lý Phó chủ tịch Hội DN Nghệ Tĩnh tại TP HCM cho biết, dự án do Cty ông làm chủ đầu tư, sau khi đã giải phóng mặt bằng hơn 70% nhưng chỉ vài hộ dân còn lại không chịu nhận mức bồi thường nên dự án đành phải chôn chân nhiều năm trời. Cuối cùng, người được bồi thường sau cùng, số tiền bồi thường cao gấp 20 - 30 lần người nhận bồi thường đầu tiên, dẫn đến khiếu nại, gây cản trở cho DN. Đồng tình với quan điểm bà Như, ông Hà còn phân tích, Nghị định 84 quy định DN khi muốn đầu tư dự án phải thỏa thuận đền bù 100% với dân. Điều này đã dẫn đến tình trạng “DN đàm và dân phán” và mỗi ngày đòi một giá, vượt qua sức chịu đựng của DN. Các cuối cùng là phải điều chỉnh dự án, tránh điểm vướng và tạo ra những khu dân cư chữ U, chữ E không giống ai. Ông Huy cũng chỉ ra, trong việc giải phóng mặt bằng, DN còn gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bồi thường. Nguyên nhân là do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích ban đầu, sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.

Trong nguyên tắc về bồi thường đất quy định, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất ở thời điểm thu hồi. Quy định này làm nảy sinh hai vấn đề là việc bồi thường bằng đất khó khả thi vì các địa phương đều gặp khó về quỹ đất dành cho tái định cư. Còn với phương án bồi thường bằng tiền, người dân khó chấp nhận với giá đất tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm, giá đất thì thay đổi liên tục (cả bảng giá do UBND tỉnh quy định lẫn giá thị trường).

Các chuyên gia và DN khuyến nghị cần có quy định về sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp DN đã thỏa thuận bồi thường được với phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án (từ 70 – 80%) và còn gặp khó khăn với các hộ còn lại. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi. Theo các chuyên gia và DN, trong cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên sửa đổi theo hướng UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành giữ ổn định trong 5 năm. Cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất cả kể giá đất theo mục đích ban đầu, sau quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.

Ngoại ưu ái - nội thiệt thòi

Đặc biệt, trước những vướng mắc gần đây của DN trong và ngoài nước, nhiều DN đề xuất Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật cần sửa đổi để đảm bảo sự bình đẳng cho DN trong nước và nước ngoài, liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất. Trong điều kiện thị trường mới, để tạo điều kiện cho các DN hoạt động và đảm bảo tính an toàn nên có những quy định rõ với người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án. Cần bỏ quy định yêu cầu DN phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và việc căn cứ thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng.

Luật Đất đai còn cần quy định cụ thể rõ ràng về các trường hợp được và không được thế chấp quyền sử dụng đất và loại đất thế chấp để đảm bảo tính minh bạch về thông tin cho nhà đầu tư. Tiếp đó là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. Sau khi thế chấp, để đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng theo thỏa thuận sẽ xử lý theo quy định của điều 721 Bộ luật Dân sự.

Người VN định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại VN và tại ngân hàng ở nước ngoài; nếu bị phát mãi tài sản việc xử lí theo quy định của pháp luật VN. Sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất sẽ hình thành trong tương lai sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và đang chờ cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để đảm bảo, cần xây dựng những cơ chế ghi nhận và bảo hộ việc cầm cố bằng quyền tài sản nói chung và quyền sử dụng dất nói riêng vốn đã được nêu trong Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai.

Đối với các DN, các Cty con trong tập đoàn cũng được quyền nhận giao đất, thuê đất không phải thông qua Cty mẹ. Nếu Cty nhà nước phá sản thì quyền sử dụng đất vẫn đảm bảo là tài sản của DN bình đẳng như các DN thuộc thành phần kinh tế khác.

Một trong những vấn đề được nhiều DN quan tâm đó là quy định tiền sử dụng đất, thuê đất, quy định về nghĩa vụ thanh toán. Ông Nguyễn Cảnh Hà cho rằng, những địa phương áp dụng giá đất sát giá thị trường nên việc thu tiền sử dụng đất 100% theo bảng giá đất chẳng khác nào là tịch thu dự án, DN không thể xoay xở được, dẫn đến ách tắc. Ông Hà kiến nghị, chỉ nên thu tiền sử dụng đất từ 10 – 20% theo bảng giá đất này.

Nhiều DN Việt còn tỏ ra hoang mang đối với những dự án thuê đất có thời hạn 50 năm, trong khi DN nước ngoài được lựa chọn đóng tiền thuê đất một lần hoặc đóng tiền thuê đất 5 năm một lần với mức tăng không quá 15% thì các DN trong nước phải đóng tiền thuê đất hàng năm, mà giá đất lại tăng từng ngày, rất bất công cho DN trong nước. Luật sư Hoàng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư VNC cho rằng, về thủ tục giao đất, thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho đến nay đã lộ rõ quá nhiều bất cập. Luật sư Sơn khẳng định: “Với các điều khoản trong Nghị định này làm các DN tiếp cận đất đai trở nên vô cùng khó khăn, dẫn đến phát sinh tiêu cực, nếu có “phong bì lớn” sẽ được địa điểm tốt, “phong bì nhỏ” thì bị đẩy đến địa điểm khác xấu hơn, còn không có phong bì thì đừng hòng thuê được đất”.

Khó sửa

Tuy nhiên, các chuyên gia, luật sư nhận định, để hóa giải tất cả những vướng mắc hiện nay của Luật Đất đai là điều rất khó thành hiện thực, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề. Để dẫn chứng điều này, bà Nguyễn Thị Tuyết Như cho biết, gần 4 năm nay, nhiều quy định bất cập trong Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, hàng trăm Cty bất động sản rút khỏi thị trường, nếu không nói là phá sản, số còn lại thì đang thoi thóp sống được ngày nào hay ngày ấy.