Luật “lạc hậu” hơn thực tế đang được cho là nguyên nhân khiến những mâu thuẫn liên quan đến quản lý nhà chung cư thường bị kéo dài, khó giải quyêt Và vì thế, việc kiện toàn hệ thống pháp luật là cần thiết, trong đó xem xét tới việc ban hành Luật Chung cư. Liệu đây có là giải pháp cơ bản tháo gỡ được hiện trạng “rối như tơ vò” hiện nay?.

Nhiều tranh chấp giữa người dân và bộ phận quản lý chung cư không được giải quyết vì thiếu luật

Chương riêng…?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, sự gia tăng các khiếu kiện, tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư do nhiều nguyên nhân khác nhau. Một trong số đó do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được bổ sung, hoàn thiện kịp thời để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng  của loại hình nhà ở chung cư.

Cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà chung cư sau khi nhận bàn giao, đồng thời cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết nhưng người mua nhà lại chưa có nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia am hiểu pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng luật…

Các dạng tranh chấp chủ yếu trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư

- Tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư;

- Khiếu kiện, tranh chấp về chất lượng nhà ở, diện tích căn hộ mua bán;

- Khiếu kiện, tranh chấp về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Khiếu kiện về các vấn đề bảo hành, bảo trì nhà chung cư;

- Tranh chấp về việc cung cấp các dịch vụ độc quyền cho nhà chung cư;

- Khiếu kiện về cải tạo, phá dỡ chung cư cũ;

- Tranh chấp về quyền lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư;

- Khiếu kiện về năng lực của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư;

- Vướng mắc, khiếu kiện về việc chậm thành lập Ban Quản trị nhà chung cư hoặc về thẩm quyền quản lý diện tích chung trong tòa nhà…Để giải quyết tồn tại, hạn chế đó, Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho rằng phải giải quyết nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó phải tổ chức nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến việc quản lý, vận hành nhà chung cư, từ đó đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để  có định hướng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này.

“Trong khi chưa ban hành được một đạo luật riêng về quản lý nhà chung cư thì trong Luật Nhà ở sửa đổi thời gian tới cần dành hẳn một Chương để quy định cụ thể các vấn đề liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm giải quyết triệt để các vướng mắc, khiếu kiện hiện nay và bổ sung thêm các vấn đề mới phát sinh trong lĩnh vực này” – ông Khởi nói.

hay Luật riêng?

Trong khi đó, đứng dưới góc độ một người làm công tác chuyên môn về quản lý tòa nhà, ông Nguyễn Hồng Minh – Tổng Giám đốc Cty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC - cho hay, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng luật riêng về nhà cao tầng, trong đó có chung cư.

“Chung cư là một sản phẩm nhà ở rất thành công. Nó phù hợp với xã hội mà mức độ dân sự hóa rất cao” – ông Minh chia sẻ - “Có thể nói, sản phẩm chung cư phát triển tòan diện khi đất nước có hạ tầng về xã hội hoàn chỉnh”.

Chính vì thế, ông Minh cho rằng, tại Việt Nam, khi các vấn đề pháp lý chưa cao, hạ tầng xã hội còn bộn bề, thì để hình thành nên một cộng đồng dân cư và để hình thành nên niềm tin trong cộng đồng, phải có những nền tảng cơ bản về pháp lý điều chỉnh rất chi tiết những hành vi sinh hoạt của cộng đồng đó. Bản chất của các Bộ luật về nhà cao tầng, trong đó có chung cư là chi tiết hóa các hành vi về giao dịch dân sự của cộng đồng sống trong một tòa nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng.

Trong đạo luật riêng về chung cư sẽ quy định những vấn đề điều kiện để khởi công một dự án chung cư, quy đinh cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Ngoài ra, luật quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định).

“Nếu như chiến lược nhà ở của Việt Nam chú trọng phát triển chung cư, có lẽ cũng nên ưu tiên trong việc phát triển luật này và nên có lộ trình để luật chung cư thực sự hữu ích trong điều kiện phát triển của Việt Nam” – ông Minh nhận định.

Có thể, lúc này, hệ thống quy định pháp luật về chung cư còn nhiều bất cập, nhưng trên thực tế, việc tuân thủ luật pháp còn chưa nghiêm minh. Để quản lý, vận hành nhà chung cư có hiệu quả, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, đối với những trường hợp đã có luật pháp điều chỉnh thì chính quyền địa phương cần chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện hoặc hướng dẫn các chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng:

Luật chưa hiệu quả do… lạc hậu

Tại Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định cụ thể về một số vấn đề như sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư (Điều 70), tổ chức quản lý, sử dụng nhà chung cư, Ban Quản trị Nhà chung cư (Điều 71, 72), DN quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 73)…

Tuy nhiên, do quá trình phát triển nhà chung cư tương đối nhanh và có nhiều thay đổi so với thời kỳ trước về loại hình, quy mô nhà ở, hình thức sở hữu, ban đầu chỉ là chung cư thấp tầng với mục đích để ở thì nay việc phát triển chung cư không chỉ tăng về chiều cao, đa dạng về hình thức sở hữu và quy mô diện tích căn hộ, hỗn hợp về mục đích sử dụng (vừa làm nhà ở, vừa làm văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị…).

Trong khi đó một số quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở chung cư nêu trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa được sửa đổi, bổ sung kịp thời, cộng với ý thức của người dân về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn nhiều hạn chế, nên trong thời gian vừa qua đã xảy ra một số bất cập, vướng mắc trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư.

Để hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tiễn, trong thời gian tới Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS sẽ chủ động phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu, xây dựng các quy định có liên quan tới việc quản lý, sử dụng nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền ban hành với mục tiêu xử lý triệt để các vấn đề liên quan đến nhà chung cư, trong đó có các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư.

Theo PVKT (PLVN)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.