Không phải ai cũng hiểu

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có 23 khu chung cư cũ do Nhà nước quản lý và khoảng 40 khu chung cư cũ xây bằng các nguồn vốn khác. Thường thì các sở, ban, ngành thành phố chỉ quan tâm đến những khu chung cư thuộc diện quản lý của họ, những khu chung cư còn lại được ứng xử như là con nuôi. Tuy nhiên, tầm ảnh hưởng đến cuộc sống người dân và làm nhếch nhác bộ mặt đô thị thì cả hai loại chung cư đều như nhau.

Chung cư cũ đang trở thành mảng tối trong bức tranh đô thị, thiếu an toàn với người sử dụng. Ảnh: Khánh Nguyên

Hơn 60 chung cư nói trên được xây dựng rải rác từ năm 1954 đến 1991 (thời điểm có Pháp lệnh Nhà ở). Trong giai đoạn này, Nhà nước bao cấp về nhà ở, mãi đến năm 1986 mới khuyến khích tự xây dựng nhưng số chung cư xây dựng không nhiều và manh mún. Từ năm 1960 đến năm 1986, những chung cư này đã chiếm tỷ lệ 7,5% tổng quỹ nhà toàn quốc và tới 50% quỹ nhà của Hà Nội. Những năm này, vai trò của nhà chung cư (ngày đó còn gọi là khu tập thể) trong cuộc sống nhân dân là rất lớn.

Qua mỗi thời kỳ phát triển kinh tế xã hội, quan niệm chất lượng sống trong chung cư, nhận thức về quy mô cơ cấu căn hộ cũng chuyển biến. Từ năm 1954 đổ về đầu những năm 1970 của thế kỷ trước, nhà chung cư chủ yếu từ 1 tầng đến 4 tầng và chưa có căn hộ khép kín (chỉ có phòng ở, còn bếp và nhà vệ sinh sử dụng chung). Điển hình là các khu chung cư Tân Mai, Mai Hương, Lương Yên, Nguyễn Công Trứ, Kim Liên…

Từ cuối những năm 1970 đến đầu những năm 1990, các khu chung cư từ 4 đến 6 tầng bắt đầu được xây dựng với khái niệm căn hộ, gắn liền với việc hình thành khu nhà ở có cơ sở hạ tầng theo hình mẫu kiến trúc xã hội chủ nghĩa. Những khu chung cư điển hình cho thời kỳ này là Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Nam Đồng, Thanh Xuân, Nghĩa Đô… Đã một thời, chúng là niềm tự hào của Hà Nội. Chỉ cán bộ và những người có tiền mới có thể làm chủ một căn hộ ở trong những chung cư này và họ rất tự hào về điều đó cho dù bếp chỉ rộng có 4m2.

Trong suốt quá trình sử dụng, khai thác các khu chung cư, nhiều chính sách được quyết định mang tính tình thế và để lại nhiều hậu quả khó lường. Nổi bật là chính sách cho phép người dân xây xen ở khu Trung Tự, Nguyễn Công Trứ và cho xây ốp ở khu Kim Liên. Việc cho phép xây xen, xây ốp tăng thêm diện tích sử dụng ở các khu chung cư trung tâm đã vô tình tạo điều kiện cho phong trào cơi nới ban công, cửa sổ, tạo chuồng cọp trở nên sôi động. Và kết quả là những khu nào không cơi nới mới là chuyện lạ. "Niềm tự hào" của Hà Nội một thời giờ lại khiến bộ mặt đô thị trở nên khó coi.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), đánh giá hầu hết chung cư cũ đều có môi trường sống không phù hợp với cuộc sống của cư dân hiện tại, chất lượng công trình không bảo đảm an toàn cho dân cư, những giải pháp về kiến trúc, quy hoạch được đưa ra còn nhiều tồn tại… Bố cục về nhà ở, về giao thông đều không còn phù hợp với quy hoạch và nhu cầu sinh hoạt của người dân. Về quy hoạch, hầu hết các khu chung cư cũ đều không có chợ hoặc trường học, có khu như B6 Giảng Võ bị lún, nứt và các mối hàn nối không còn bảo đảm an toàn sau hơn nửa thế kỷ tồn tại. Ông Nghiêm khẳng định, việc cải tạo các khu chung cư là cần thiết và theo gợi ý của một số chuyên gia nước ngoài, cũng cần giữ lại một số điểm chung cư để làm bảo tàng như là di sản vật thể để minh chứng cho thời kỳ phát triển đã qua.

Việc cải tạo lại các chung cư cũ chính những người dân đang sinh sống tại các khu chung cư cũng cho là cần thiết. Lãnh đạo thành phố cũng đã hơn một lần bày tỏ ý định muốn đem lại cuộc sống tốt hơn, an toàn hơn cho người dân. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ xem ra không hề đơn giản.

Chưa tìm ra lối thoát

Trong nỗ lực đem lại một cuộc sống chất lượng hơn, an toàn cho cư dân ở khu chung cư cũ, lãnh đạo UBND TP Hà Nội đã nhiều lần đưa ra hướng tháo gỡ là hài hòa lợi ích của ba bên "người dân - Nhà nước - doanh nghiệp". Qua mấy năm loay hoay, đến lúc này, vẫn chưa có giải pháp cụ thể để hài hòa lợi ích của người dân với nhà đầu tư và mong muốn của Nhà nước. Thực tế, nguồn vốn nhà nước không thể lo sửa hết hoàn toàn các khu chung cư nên mới kêu gọi "xã hội hóa" bằng nguồn lực của doanh nghiệp. Thế nhưng khi doanh nghiệp đầu tư vào bất kỳ dự án nào, kể cả cải tạo chung cư cũ lại vướng một số hộ dân, nhất là những hộ ở tầng một chẳng muốn di chuyển đi đâu cả.
Rõ ràng, để tìm được sự hài hòa lợi ích giữa ba bên trong nỗ lực cải tạo chung cư cũ là bài toán không dễ, nhất là với những nhà quản lý. Ở mỗi dự án, các chủ đầu tư lại có yêu sách khác nhau. Dự án cải tạo khu B khu tập thể Kim Liên đã được chủ đầu tư lên kế hoạch cải tạo theo phương thức giải tỏa, phá nhà cũ, xây vào đó là tháp cao tầng và đền bù cho cư dân diện tích bằng 1,5 lần diện tích dân đang ở. Nghĩa là hộ nào đang ở 24m2 sẽ được đền bù một căn hộ rộng 36m2. Nhưng người dân vẫn chưa đồng tình và cho dù sau nhiều lần được các sở, ban, ngành gợi ý cho phép đến giờ vẫn giậm chân tại chỗ.

Sang đến dự án cải tạo khu Nguyễn Công Trứ, các doanh nghiệp lên phương án di dời dân đến nơi ở tạm, rồi tiến hành đập nhà cũ và xây dựng khu chung cư mới cao tầng và cư dân sẽ được quay về căn hộ mới của mình rộng hơn… Thế nhưng đầu tiên là doanh nghiệp mắc trong khâu lên phương án đền bù cho những hộ tầng một đã cơi nới và cho những hộ tầng một đã xây xen trên diện tích đất trống trước đây mà đã lại được cấp "sổ đỏ". Những hộ này luôn đòi hỏi giá đền bù quá cao và phải đền bù cho họ vị trí tầng một để còn kinh doanh… Để bù vào chỗ thâm hụt do giá đền bù cho dân quá cao, doanh nghiệp lại đề xuất với UBND TP Hà Nội cho phép chồng thêm tầng. Tất nhiên, UBND TP Hà Nội sẽ không thể quyết định vì như thế vừa trái với quy hoạch và cũng vừa trái với định hướng tránh tăng dân số trong vùng lõi đô thị. Khi chính quyền không cho phép doanh nghiệp chồng tầng thì họ cũng chẳng còn mặn mà với dự án nữa bởi nếu cố xây họ sẽ lỗ. Và thế là đâu vẫn hoàn đó.

Chưa kể đến một thực tế là càng về sau, những yêu cầu về quy hoạch mới càng cao hơn, cách xa hơn so với lúc chung cư được xây dựng. Mọi chỉ tiêu về diện tích đất xây dựng/dân, sàn nhà ở/người, nhà trẻ, trường học, cây xanh, trung tâm thương mại, đường giao thông… đều tăng xa so với trước nên nhìn chung là phải giảm dân số vùng lõi.Thực tế cho thấy nhiều chung cư, qua hơn nửa thế kỷ, đang phải gánh một lượng dân số quá mức có thể dung nạp.

Đến nay, những lần ra chính sách mang tình thế không để lại hậu quả là một diện mạo nham nhở cho các khu chung cư cũ mà còn để lại một đống bùng nhùng không ranh giới giữa đúng, sai. Các doanh nghiệp định lao vào cải tạo hay các nhà làm chính sách định tìm cách gỡ mà vẫn đang loay hoay vì gỡ được chỗ này lại vướng chỗ khác. Ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, muốn cải tạo lại các khu chung cư, trong nhiều việc phải làm thì việc tạo một sự đồng bộ về pháp lý là rất cần thiết. Tiếp đến là thay đổi quy trình chọn chủ đầu tư. Hiện nay, quy trình đang diễn ra theo trình tự: chọn chủ đầu tư trước, tiến hành lập quy hoạch, lên phương án đền bù và xây dựng. Ông Nghiêm nhận định, trình tự này mang nặng cơ chế xin - cho. Đúng ra, quy hoạch phải được làm trước trên cơ sở quy hoạch chung rồi cho đấu thầu dự án với điều kiện công khai cả những ưu đãi nếu có…

Hiện nay, chính những người có trách nhiệm về quản lý nhà của Hà Nội cũng đang trông ngóng vào nghị định mới đang được Bộ Xây dựng soạn thảo nhằm khả dĩ tìm ra hướng giải quyết cho vấn đề chung cư cũ. Trong khi chưa tìm ra lối thoát, các chung cư cũ, tất nhiên, vẫn ngày một nát hơn; còn các chung cư mới bắt đầu tính từ nhà CT4 cao 9 tầng tại Khu đô thị mới Linh Đàm, đến nay đã có tuổi thọ gần 20 năm cũng đang ngày một cũ đi.