Những Quy Định Về Nhà Đất Hành Dân - Bài 1: Tách thửa, chuyển mục đích, vẫn tiếp tục vướng

Tìm hiểu các khó khăn, vướng mắc của người dân trong quá trình làm các thủ tục liên quan đến nhà đất, chúng tôi nhận thấy: Chính sách không thống nhất, thiếu đồng bộ, văn bản chồng chéo, mâu thuẫn là một nguyên nhân mấu chốt khiến người dân vẫn mãi cực nhọc vì bị hành.

Tháng 10-2011, báo Pháp Luật TP.HCM có loạt bài phản ánh những vướng mắc, khó khăn của người dân trong việc thực hiện theo QĐ 19/2009 của TP về hạn mức tối thiểu khi tách thửa. Tiếp đến, TP có văn bản yêu cầu Sở TN&MT khẩn trương, rà soát gấp việc điều chỉnh QĐ này. Và bất ngờ thay, Sở TN&MT khẳng định: Quy định không vướng mắc, chỉ tại quận, huyện hiểu không thống nhất.

Bị “ép” chuyển mục đích, đóng tiền toàn thửa đất

Ông Huỳnh Văn Bình ở xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn có khu đất 800 m2. Ông định xây biệt thự sân vườn khoảng 300 m2, còn lại vẫn làm sân, trồng cây trái. Tuy nhiên, theo QĐ 19/2009 của TP về hạn mức tối thiểu khi tách thửa, ông không được chuyển mục đích sử dụng một phần như nguyện vọng mà bắt buộc phải chuyển toàn bộ 800 m2 thành đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho toàn bộ diện tích này, trong khi chỉ xây dựng nhà ở có 300 m2.

Còn Bà TTH ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh càng khó khăn hơn. Bà H. có mảnh đất nông nghiệp trồng cây hằng năm từ xưa để lại, diện tích khoảng 1.100 m2. Theo quy hoạch, khu vực này phù hợp quy hoạch đất ở. Nay bà muốn chia cho hai người con, mỗi người 200 m2 để xây nhà ra riêng. Theo hướng dẫn của QĐ 19, bà H. phải làm như dự án nhà ở: Chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ 1.100 m2, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, đường giao thông… Sau đó mới được tách thửa để cho con.

Để “giải cứu” những trường hợp như trên, một số địa phương như Bình Chánh, Gò Vấp linh động cho người dân được chuyển mục đích một phần, bằng diện tích tối thiểu tại QĐ 19 chứ không bắt buộc toàn bộ thửa đất. Tuy nhiên, chỉ được giải quyết lần đầu, còn những lần sau thì phải làm theo đúng quy định. Còn nhiều nơi khác như Hóc Môn… thì người dân vẫn phải chịu, phải thực hiện theo đúng QĐ 19.

Điểm d khoản 2 Điều 3 QĐ 19 quy định trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở như sau: “Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000 m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 điều này. Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000 m2 đến 2.000 m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000 m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của UBND quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa. Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000 m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật”.

Hiểu sai nên mới vướng?

Với cách thể hiện của QĐ 19 như trên, hai năm nay, các quận, huyện đều hiểu một cách thống nhất và cũng chưa thấy Sở TN&MT “thổi còi”: Với đất nông nghiệp muốn chuyển thành đất ở, tách thửa thì phải chuyển mục đích trọn thửa đất, bất kể thửa đất rất lớn (1.000 m2 đến 2.000 m2 và người dân không có nhu cầu chuyển hết, không có khả năng tài chính). Điều đó rất bất hợp lý và khó khăn cho người dân.

Tuy nhiên, mới đây Sở TN&MT đã có văn bản báo cáo TP khẳng định rằng ý định của sở khi xây dựng QĐ 19 không phải là vậy. Theo đó, vướng mắc, bất cập là do “cách hiểu và vận dụng quy định của một số quận, huyện chưa thống nhất”. Sở này cho hay quy định lâu nay đã nói rõ việc chuyển mục đích, tách thửa là theo quy hoạch chi tiết, theo nhu cầu của người sử dụng đất. Chuyển mục đích khác với quy định diện tích tối thiểu để tách thửa, không buộc chuyển mục đích toàn bộ thửa đất khi người sử dụng đất không có nhu cầu. Sở này cho biết đã thống nhất hướng dẫn lại cho các quận, huyện như trên. Hiện nay một số nơi như huyện Hóc Môn đã có văn bản cho phép người dân được chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, không bị bắt buộc phải chuyển trọn thửa như trước.

Trao đổi với báo Pháp Luật TP, đại diện Sở TN&MT cho hay để có căn cứ pháp lý thống nhất cho các quận, huyện áp dụng, Sở đang điều chỉnh QĐ 19, giải thích rõ những quy định bị xem là vướng mắc lâu nay theo hướng trên. Dự định sau tết Sở sẽ trình TP thông qua. “Thực ra QĐ 19 nhiều quy định quá nên dẫn đến có sự rối rắm, lẫn lộn rằng thủ tục giao đất, cho thuê đất, tách thửa, chuyển mục đích cũng phải áp dụng theo. Trong khi văn bản này chỉ cần đáp ứng một mục đích duy nhất là diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở, đất nông nghiệp là bao nhiêu” - vị này cho biết.

Dù là lý do gì, do cơ quan soạn thảo hay do cơ quan thực hiện nhưng hơn hai năm qua, người dân đã gặp bao nhiêu khó khăn, ách tắc trong việc thực hiện quyền của mình.