Nhức nhối vấn đề quản lý đất đai

Mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đã tổ chức hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát đất đai và kinh doanh bất động sản với mục đích lấy thông tin nhiều chiều, rà soát kỹ về các luật trên để tổng hợp gửi lên Chính phủ và các Ủy ban Quốc hội.

Tại cuộc hội thảo, Tiến sĩ Trần Quang Huy - Trường Đại học luật Hà Nội đã chỉ ra nhiều vấn đề cần làm rõ khái niệm về sở hữu đất đai, phân loại đất , cơ chế giao đất cho thuê đất… Đặc biệt là những quy dịnh trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải, chỉ ra 7 cái "nhất"... kinh khủng trong lĩnh vực đất đai. Đó là: Lãng phí tài nguyên, công của nhiều nhất; lợi dụng để tham nhũng, tiêu cực nhiều nhất; giao dịch phi pháp, mập mờ nhiều nhất; kiện cáo nhức nhối, phức tạp nhiều nhất; hậu quả ngang trái, oan sai nhiều nhất; khuyến khích bội tín, lật lọng nhiều nhất; chống lại tử tế, lương thiện nhiều nhất.

Ông Huy cho rằng, sở dĩ tình trạng khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai thời gian qua gia tăng và diễn biến phức tạp là do chưa có tiêu chí cụ thể dự án nào thuộc diện nhà nước đứng ra thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng… dự án nào được xếp vào dạng dự án đầu tư phát triển rất quan trọng hay quan trọng sẽ thuộc nhóm dự án nhà nước đứng ra gải phóng mặt bằng, tiền đền bù được trả theo khung giá nhà nước quy định.

Còn những dự án không nằm ngoài tiêu chí trên nghĩa là không quan trọng, sẽ thuộc loại dự án chủ đầu tư phải thỏa thuận giá với người dân về mức đền bù. Nhưng thực tế, thế nào là quan trọng và thế nào là không quan trọng thì lại không có hướng dẫn và tiêu chí cụ thể.

Vì vậy, không ngoại trừ tình trạng chính quyền bắt tay với chủ đầu tư. Nếu thỏa thuận theo giá trị thị trường thì cao nên bắt tay với chính quyền giá thấp thì tiền vào túi ai?

Bên cạnh điểm nóng về giải phóng mặt bằng là vấn đề xác định giá đất theo giá thị trường. Đại diện hiệp hội thẩm điịnh giá ví von cách tính giá đất theo giá thi trường giống như cuộc rượt đuổi giữa chủ đầu tư theo cơ quan quản lý. Cuộc rượt đuổi cứ kéo dài vì không ai xác định nổi đâu là giá đất theo giá thi trường, và nếu không có những cơ chế quản lý phù hợp hơn thì tiêu cực xin cho là chủ yếu.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN thì cho rằng, muốn được giá đất rẻ thì phải chạy các cơ quan thâm định giá. Như vậy sẽ dẫn tới tiêu cực. Tiêu cực đất đai là chuyện nói rồi nói mãi nhưng cũng chưa được giải quyết.

Phân tích về sở hữu đất đai, Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải cho rằng, Luật Đất đai dường như vẫn chưa đi vào cốt lõi của vấn đề, chưa công phá những "tảng bê tông" đang chèn ép, đè nén, bóp méo và vô hiệu hóa Luật Đất đai.

“Thực ra, sở hữu “toàn dân” hay “Nhà nước” thì cũng vẫn chỉ là sách vở. Trong khi thực tiễn cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần nữa cũng vẫn không thoát khỏi tù mù, nhập nhằng, bất cập”, ông Đức nói.

Luật sư Đỗ Trọng Hải, Công ty Luật Bizlink cũng nhấn mạnh, đã đến lúc Nhà nước nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng vấn đề này để mở rộng quyền sử dụng đất thuê, thay vì siết chặt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, đồng thời Nhà nước cần nghiên cứu minh bạch hóa việc giao đất và cho thuê đất.

“Vấn đề sở hữu đất đai nên theo hướng đa dạng hóa hình thức sở hữu. Hầu hết các nước trên thế giới đều công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, tại sao ở Việt Nam lại chưa công nhận. Tuy nhiên, để việc sở hữu này thống nhất và chặt chẽ thì cũng có những quy tắc chung như, khi đụng đến những vấn đề về an ninh quốc gia thì Nhà nước vẫn nắm quyền quyết định”, ông Hải nhấn mạnh.

Luật sư Hải cũng cho biết, khi đã coi đất đai là sở hữu tư nhân thì sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất hiện nay, trong đó có vấn đề mặt bằng kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Cụ thể, theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Điều này đã dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng “chui” theo nhiều hình thức khác nhau như: hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư... Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa mà đã chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình.

Việc làm này khiến cho công tác quản lý đất đai phức tạp hơn, nhất là sẽ làm thất thu một khoản thuế lớn cho Nhà nước, khi người sử dụng đất tự chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ.

Do vậy, nếu công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tức là cho phép các chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng đất cho người có nhu cầu, sẽ tránh được tình trạng trốn thuế, làm tăng khoản thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời, việc quản lý sử dụng đất cũng sẽ minh bạch hơn.