Nhà ở cho tất cả mọi người: Nhiệm vụ khó khả thi?

Vì vậy, rất nhiều người đã là hy vọng giấc mơ của mình sẽ thành hiện thực sau khi Thủ tướng Chính phủ ký quyết định phê duyệt “chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” với mục tiêu “diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/người”. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này là chuyện không đơn giản…

I- Bây giờ, dù đã về nhà mới được nửa năm rồi, nhưng ngồi nói chuyện với tôi trong căn nhà hai tầng rưỡi nằm sâu trong một con ngõ ở Sài Đồng (Long Biên - Hà Nội), anh Thanh bảo rằng, nhiều lúc vẫn không dám nghĩ đây là nhà của mình, "đúng là giấc mơ có thật anh ạ".

Quê ở Hải Dương, lý lịch trích ngang: "nói cho nhanh là ba đời ăn củ chuối, cả họ có mỗi ông già em làm to nhất là nhân viên Sở Nông nghiệp về hưu", vì vậy, năm 2006, tốt nghiệp đại học, Thanh quyết định ở lại Hà Nội vì "có về quê cũng chẳng thân quen ai mà nhờ xin việc". Nhưng hóa ra đó là quyết định sáng suốt, vì vào thử việc ở một cơ quan, chỉ sau 3 tháng, Thanh được ký hợp đồng chính thức.

Đầu năm 2010, cơ quan thông báo sẽ bán chung cư cho cán bộ, nhân viên với giá nội bộ, Thanh bảo lúc ấy cũng chẳng hy vọng là mình sẽ có vì mới vào làm được có mấy năm. Nhưng, "đùng một cái", hôm thông báo danh sách những người được chia nhà, thấy mình được căn hộ hơn 90m2. Vì là giá nội bộ nên chỉ có 9 triệu đồng/m2, còn rẻ hơn cả giá nhà thu nhập thấp, nên lần đầu chỉ phải nộp hơn 200 triệu đồng.

Nhưng, khi về quê thông báo với gia đình là được cấp nhà và cần 200 triệu để nộp, "bố mẹ em đưa cho cái sổ tiết kiệm 50 triệu đồng, bảo tất cả chỉ có thế thôi". Lên Hà Nội với 50 triệu đồng trong túi, định đi vay bạn bè, nhưng nhìn quanh thấy toàn những đứa mới ra trường như mình, vay 10 triệu còn khó. Vậy là Thanh quyết định bán suất. May là lúc ấy, thị trường đang sốt, Thanh bán chênh được đúng 1 tỉ đồng.

Lần đầu tiên trong đời được cầm 1 tỉ, nhưng anh chàng không dám mua sắm gì mà lùng sục đi mua đất. Lùng sục cả tháng hết Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Trì tìm mua đất mà không thể mua nổi vì "đi mua đất thấy người ta toàn vác cả bao tải tiền nên 1 tỉ của mình chẳng là cái đinh gì", cuối cùng Thanh sang Sài Đồng mua được 30m2 tít sâu trong ngõ với giá 600 triệu đồng. Còn hơn 400 triệu, quyết định xây nhà luôn.

Bây giờ thì Thanh đã là chủ của căn nhà 2 tầng rưỡi, dù vẫn còn nợ 100 triệu đồng. Nhưng về quê, Thanh được xếp vào nhóm những người giàu nhất họ vì chưa đến 30 tuổi mà đã có cái nhà trị giá hơn 1 tỉ đồng.

II- Nhưng, Thanh chỉ là số rất ít người có được cái may mắn "bỗng dưng có nhà" như vậy, còn với rất nhiều người làm công ăn lương như hiện nay, có một căn nhà riêng vẫn là giấc mơ xa. Bởi tại Hà Nội bây giờ, trong khi tại nhiều khu đô thị mới đang có rất nhiều biệt thự dù có chủ nhưng "bỏ hoang" cho cỏ mọc thì vẫn còn rất nhiều gia đình đang phải đi thuê nhà và chưa biết bao giờ mới có thể mua nổi nhà.

Dù thị trường bất động sản đang ở giai đoạn "tụt dốc không phanh" như hiện nay, nhưng để mua được một căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp, ngoài rất nhiều điều kiện ràng buộc thì người mua cũng phải có ngót 1 tỉ đồng. Đấy là với diện chính sách, còn nhà ở thương mại, với giá "bèo" nhất cũng phải 14-15 triệu đồng/m2 thì để có thể sở hữu một căn hộ khoảng 70m2, chủ nhân phải có hơn 1 tỉ đồng. Trong khi với phần đông người lao động chỉ có mức thu nhập vài triệu đồng/ tháng thì dù có tiết kiệm cả đời chưa chắc đã có nổi 1 tỉ đồng. Nói như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là người nghèo chẳng bao giờ mua được nhà nếu cứ làm như thế này, giá cao và với mức lương như hiện nay, "lương như Bộ trưởng chúng tôi tính còn 40 năm mới mua được nhà".

Ngay cả với những người đã có nhà ở nhưng cũng vẫn khó khăn do diện tích chật hẹp và không kiên cố. Chỉ tính riêng Hà Nội hiện vẫn còn hàng ngàn hộ gia đình đang phải sống trong những căn hộ ở các khu chung cư cũ đã xây từ cách đây nửa thế kỷ trong điều kiện chật chội thậm chí nguy hiểm vì nhà đều đã đến tuổi phải đập bỏ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện còn hơn 1,6 triệu căn nhà đơn sơ và khoảng 1,7 triệu căn nhà thiếu kiên cố; còn 2,2 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 30m2/căn, trong đó tỷ lệ căn hộ có diện tích quá chật hẹp dưới 15m2 chiếm 2,38%, riêng khu vực đô thị là 4,0%. Cả nước vẫn còn hơn 770.000 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 5m2/người và hơn 4,6 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân từ 6-10 m2 /người.

Vì vậy, là cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực này, Bộ Xây dựng cũng đánh giá: các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tạo lập nhà ở cho bản thân và gia đình. Thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị, đồng thời ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội…

… thì vẫn còn hàng trăm ngàn người đang chưa có nhà ở hoặc phải sống khổ sở trong những khu chung cư cũ chật chội, xuống cấp

III- Dài dòng một chút như vậy để thấy rằng việc Thủ tướng phê duyệt "chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030" thu hút sự quan tâm của rất nhiều người cũng là điều dễ hiểu, bởi tất cả đều hy vọng giấc mơ về một căn nhà sẽ sớm trở thành hiện thực.

Trong chiến lược này, Thủ tướng đặt ra một loạt giải pháp về: chính sách đất đai; quy hoạch- kiến trúc; tài chính- tín dụng và thuế; chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở; về khoa học - công nghệ; cải cách thủ tục hành chính… và giao trách nhiệm thực hiện cho Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cùng các bộ, ngành và UBND các tỉnh thực hiện.

IV- Nhìn vào những con số này có thể thấy nếu đạt được thì giấc mơ về ngôi nhà của phần đông người dân sẽ có cơ hội trở thành hiện thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm thế nào để đạt được mục tiêu ấy, khi mà chỉ còn 9 năm để thực hiện.

Chiến lược đề ra mục tiêu giai đoạn 2011- 2015 xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, thực tế chương trình xây nhà cho người thu nhập thấp đã được triển khai từ vài năm nay, ở Hà Nội, đã có vài trăm căn hộ được bàn giao cho người dân. Nhưng, hiện đã nhiều ý kiến về những bất cập trong chính sách khiến các doanh nghiệp tham gia đang loay hoay chưa tìm ra cách tháo gỡ. Bởi vậy, sau những hồ hởi ban đầu, giờ đây chính người dân cũng không còn mặn mà với nhà thu nhập thấp (TNT).

Giám đốc một doanh nghiệp đang tham gia xây nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội than thở đang lo không bán được nhà. Theo vị giám đốc này thì những quy định khắt khe về tiêu chuẩn của người được mua nhà đã khiến một lượng lớn khách hàng dù muốn cũng không được mua. Không những thế thực tế, nhà nước chỉ hỗ trợ cho người đủ điều kiện mua nhà thu nhập thấp có 1/10 giá thành căn hộ, nhưng lại quy định sau 10 năm nếu không có nhu cầu ở mới được bán lại cho nhà nước, mà lại bán theo giá đã mua nên nhiều người dù đủ tiêu chuẩn họ cũng không mua nữa, "nhất là trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, nhiều dự án nhà thương mại đã phải hạ giá nên người mua càng có nhiều cơ hội lựa chọn".

Cái khó thứ hai mà doanh nghiệp tham gia chương trình này gặp phải là khó khăn về vốn. Doanh nghiệp không dám vay từ ngân hàng bởi dù có được ưu đãi về lãi suất thì cũng phải mức 11%/năm, vì vậy để không tăng giá, doanh nghiệp chỉ huy động từ chính người mua nhà. Nhưng hiện nay có tình trạng sau khi đóng tiền lần đầu, nhiều người chây ỳ không đóng tiếp mà doanh nghiệp không thể phạt được dù hợp đồng đã quy định tiến độ nộp tiền theo tiến độ xây nhà. Thành ra doanh nghiệp đang chết kẹt vì thiếu vốn.

"Trong hợp đồng, chúng tôi đưa ra tiến độ đến quý II năm 2013 sẽ bàn giao nhà, nhưng với tình trạng thiếu vốn như hiện nay thì chúng tôi cũng không dám chắc có giao nhà đúng tiến độ hay không, trong khi chậm tiến độ thì doanh nghiệp cũng chết vì phát sinh thêm chi phí. Để có tiền thực hiện dự án, chúng tôi đang đề nghị thành phố nếu cứ thế này thì cho doanh nghiệp bán nhà theo giá nhà thương mại, doanh nghiệp thu về đúng bằng giá nhà bán cho đối tượng đã được phê duyệt, còn phần chênh lệch sẽ nộp ngân sách thành phố".

Vì vậy mà vị giám đốc này cho rằng, nhà nước nên thay đổi quy định, chỉ nên quy định từ 3 đến 5 năm là cùng, nếu không có nhu cầu hoặc có điều kiện kinh tế, người dân có quyền được tự do bán lại căn hộ theo giá thị trường, "thực tế mỗi người chỉ được mua có một lần nhà thu nhập thấp, vì vậy phần chênh lệch ấy coi như Nhà nước hỗ trợ người dân tạo lập một chỗ ở tốt hơn, như vậy vẫn đảm bảo được chính sách hỗ trợ và cũng là cách tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư".

Để thúc đẩy chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, mới đây, Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) cũng có văn bản gửi Thủ tướng đề xuất giảm giá bán căn hộ nhỏ (từ 35m2 - 70m2) tới mức 30%- 40% cho người thu nhập thấp bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế và phí liên quan đến chi phí xây dựng, đi kèm với cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi để làm sao đối tượng thu nhập thấp với số tiền ban đầu chỉ ở mức từ 200 triệu đồng đến 400 triệu có khả năng mua căn hộ với giá từ 350 triệu đồng tới 700 triệu đồng. Với cơ chế này có thể giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người TNT .

Phương án mà VAFI đưa ra là miễn các loại thuế, phí liên quan đến chi phí xây dựng nhà TNT, gồm thuế GTGT 10% cho người TNT khi thực hiện mua nhà, thuế chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp bất động sản khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT, thuế trước bạ cho người mua nhà, doanh nghiệp thực hiện dự án xây nhà TNT được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án xây nhà TNT…

Để thực hiện chính sách này, VAFI kiến nghị Chính phủ cần giao nhiệm vụ cho một ngân hàng thương mại mà nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà thu nhập thấp. Đây là cách làm của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh, Pháp, Thái Lan, Indonesia...

Theo VAFI, với những cơ chế ưu đãi tài chính như trên, nếu nhà nước duyệt thì sẽ kích thích nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia chương trình. Giá bán căn hộ nhỏ ở mức trung bình vào khoảng trên 20.000 USD, 1 năm xây dựng khoảng trên 100.000 căn hộ và trong giai đoạn 2012 - 2020, sẽ hình thành Quỹ nhà ở TNT khoảng 1 triệu căn hộ, hàng năm thị trường bất động sản sẽ thu hút được thêm 2 tỉ USD, với mức đầu tư này, hàng năm nhà nước chỉ cần hỗ trợ thêm khoảng vài ngàn tỉ đồng (có thể) để cung cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư và cho nhà TNT, đây là 1 con số quá nhỏ bé so với ngân sách nhà nước chi cho mục tiêu an sinh xã hội. Và như vậy "hàng triệu người TNT cùng gia đình của họ sẽ có cơ hội sở hữu 1 căn nhà mơ ước".

Xem ra, đây vẫn còn là câu chuyện dài