Nghị định 69 về bất động sản: Khó khăn trong việc xác định giá thị trường

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Ảnh: SGGP

Quy định này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan tài chính, thuế cũng gặp lúng túng trong việc xác định đâu là giá thị trường. Trước những khó khăn trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi Ủy ban Nhân dân TP.HCM và các bộ, ngành kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc. Xoay quanh vấn đề này, phóng viên Đài đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

* Thưa ông, xin ông cho biết lý do vì sao thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay?

- Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường bất động sản trầm lắng nằm trong tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, đặc biệt khi nền kinh tế có dấu hiệu lạm phát cao. Để chặn đứng nguy cơ lạm phát đó, Chính phủ đã có những quyết định như: năm 2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ cho tới bây giờ. Trong những đối tượng chịu ảnh hưởng của Nghị quyết 11 có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản không tiếp cận được với nguồn vốn vay tín dụng nữa và phải chịu lãi suất rất cao, cho nên thị trường bất động sản gặp khó khăn ngay lập tức.

* Nghị định 69 có vai trò như thế nào đối với thị trường bất động sản? Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp không?

- Ông Lê Hoàng Châu: Nghị định 69 có 2 phần: một phần rất là hay, đó là cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất khi bị thu hồi đất để làm các dự án. Nhưng mà phần thứ hai là Nghị định 69 quy định về cơ chế thực hiện việc thu tiền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, thì đây là một gánh nặng đối với doanh nghiệp. Thực ra, tiền sử dụng đất nên xem như là một sách thuế. Bởi vì, doanh nghiệp khi tạo quỹ đất đã thỏa thuận bồi thường với người dân có đất theo giá thị trường, cho nên doanh nghiệp đã mua đất một lần cho giá thị trường rồi. Khi mà Nghị định 69 quy định rằng, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì lại một lần nữa, gần như doanh nghiệp phải mua lần thứ hai. Và như vậy, cái việc khấu trừ tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã bồi thường cho người dân theo giá thỏa thuận theo thị trường lại không được khấu trừ đầy đủ, cho nên chi phí tạo ra quỹ đất để phát triển dự án bất động sản bị đội giá lên gần như gấp hai. Chính vì vậy làm cho mặt bằng giá bất động sản ở Việt Nam cao hơn mặt bằng giá bất động sản các nước trong khu vực. Như vậy, trong tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, doanh nghiệp đã giảm giá bất động sản đến mức độ tối đa có thể, thậm chí có nhiều doanh nghiệp đã phải chấp nhận bán lỗ căn hộ, nhưng phải nói rằng, giá bán căn hộ vẫn còn ngoài khả năng của đông đảo người tiêu dùng.

* Theo ông, Nghị định 69 cần được sửa đổi như thế nào để giải quyết những khó khăn trên?

- Ông Lê Hoàng Châu: Chuyện sửa đổi Nghị định 69 là rất cần thiết, và chúng tôi cho rằng, sửa đổi Nghị định 69 theo phương thức xem đó là một sách thuế, sách thuế đó đánh trên giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất đô thị. Cái giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích, trong này có vai trò của nhà nước. Bởi vì nhà nước đã đưa ra các quy hoạch phát triển đô thị, biến một vùng đất trước đây là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trở thành đất đô thị nên tạo ra giá trị gia tăng. Điều thứ hai tạo nên giá trị sử dụng đất gia tăng chính là công lao mà nhà nước đã đầu tư phát triển, kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội, mà đặc biệt là vai trò của đường giao thông, cầu cống, điện nước đã kết nối các vùng đất nông thôn, nông nghiệp để trở thành vùng đất đô thị, tạo ra giá trị gia tăng của đất đai. Cho nên, nhà nước cần đề ra một sách thuế để thay thế Nghị định 69. Chúng tôi tạm đặt tên là “Thuế đánh trên giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất đô thị”, và thuế suất ở mức độ khoảng 10%, 15% hoặc 20%. Và với thuế suất như thế, chúng ta sẽ loại trừ được cơ chế xin - cho và tạo điều kiện để doanh nghiệp cũng như người dân có thể hiểu rằng, người ta có thể làm kế hoạch kinh doanh được do có những thông số xác định.

* Việc giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu mang lại lợi ích gì cho thị trường bất động sản?

- Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, nên áp dụng một cách phổ biến hình thức đấu thầu dự án hoặc là đấu giá đất để chọn chủ đầu tư. Khi chúng ta áp dụng hình thức đấu thầu hoặc đấu giá công khai, rộng rãi thì điều đó sẽ giúp cho môi trường kinh doanh của đất nước chúng ta nói chung và trong đó có thị trường bất động sản nói riêng sẽ minh bạch, bình đẳng và có tính cạnh tranh, qua đó đạt được hiệu quả rất cao. Bởi vì toàn bộ chênh lệch giá trị sử dụng đất gia tăng sẽ được chuyển vào ngân sách hết và trở lại phục vụ cho cộng đồng xã hội. Và điều đó sẽ giúp giải quyết được một vấn đề nữa, đó là vấn đề khiếu kiện đông người. Mà khiếu kiện đông người trong thời gian vừa qua chủ yếu là do vấn đề thu hồi đất, vấn đề giải phóng mặt bằng không công bằng và không minh bạch, chính vì vậy dẫn tới những khiếu kiện trong người dân về đất đai. Nếu nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng tất cả các loại đất giống nhau, tất cả các vị trí, các lô đất trong cùng một khu vực với cùng một tính chất thì bồi thường với giá giống nhau thì sẽ không có khiếu kiện đông người. Nhất là sau khi đưa ra đấu giá, đấu thầu công khai và toàn bộ chênh lệch giá trị gia tăng của đất đai đó lại được chuyển vào ngân sách để tái phục vụ lại cộng đồng thì điều đó là hoàn toàn lý tưởng và tạo được một môi trường kinh doanh cạnh tranh minh bạch, bình đẳng, có hiệu quả.

* Xin cảm ơn ông.