Ngập ngừng nới – thắt: ‘Mèo lại hoàn mèo’?

Loay hoay “mở-siết”

Nhận thấy những bất cập của Luật Nhà ở của Việt Nam (có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2006), năm 2009, Chính phủ đã có chủ trương cho phép tổ chức cá nhân Việt Nam ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Tuy nhiên do những quy định rất chặt chẽ, tính đến tháng 2/2013, chỉ có 427 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Nghĩa là sau 5 năm chủ trương “mở”, bình quân mỗi năm chỉ có 85 trường hợp được mua nhà trên cả nước.

Con số này không phản ánh được nguồn cầu “hừng hực” từ dòng tiền ngoại và dĩ nhiên, hoàn toàn không có tác động tới thị trường. Trong khi đó, thị trường bất động sản, đặc biệt phân khúc biệt thự và căn hộ cao cấp đang rất “khát” vốn.

Vì thế, chủ trương mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Dự thảo Luật Nhà ở (dự kiến có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015) - đã nhận được sự đồng thuận cao. Đặc biệt, điều kiện tiếp cận bất động sản của người nước ngoài theo dự thảo ban đầu khá thông thoáng, đem lại sự lạc quan cho thị trường.

Theo đó, cá nhân nước ngoài được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam là có thể mua nhà tại Việt Nam. Quy định này phù hợp với các luật hiện hành liên quan cũng như thông lệ quốc tế và được kỳ vọng sẽ chính là động lực kích hoạt thị trường bất động sản phát triển.

Nhưng vừa định “mở” chưa được bao lâu, dự thảo mới nhất đã gây thất vọng cho thị trường với việc bỏ quy định người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà. Thay vào đó, dự thảo quy định điều kiện cá nhân nước ngoài mua nhà phải là những người “phải đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, chẳng khác nào quy định cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam 6 tháng, 12 tháng trước đây, làm hạn chế, thậm chí, làm mất tác dụng của chủ trương mở rộng điều kiện cho cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Đồng tình với ông Châu, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng quy định mới này không chỉ lấy đi cơ hội phát triển thị trường bất động sản mà còn quay trở lại bài toán cũ. “Cứ loay hoay mở - siết hoài, cuối cùng lại gạt ra ngoài số lượng lớn khách hàng tiềm năng vì người nước ngoài đáp ứng được điều kiện đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam đâu có nhiều” – một chuyên gia nhận định.

Đi ngược chiều?

Không bó hẹp trong phạm vi “đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam” vẫn luôn có một lượng lớn người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điển hình là những doanh nhân nước ngoài có cơ sở kinh doanh tại nhiều nước, di chuyển thường xuyên và chỉ lưu trú vài ngày đến vài tuần. Ngoài ra, bên cạnh bất động sản “vì công việc” - loại hình căn hộ, biệt thự tại các đô thị lớn, còn có những dòng sản phẩm khác được khách quốc tế rất quan tâm như bất động sản nghỉ dưỡng.

Đây là dòng sản phẩm được xếp vào nhóm hàng cao cấp nhất của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với chi phí lớn lại là dòng Second Home (căn nhà thứ hai), bất động sản nghỉ dưỡng luôn là dòng sản phẩm “khó bán” nhất khi thị trường khó khăn. Sự suy giảm của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ tính thiệt hại bằng con số bất động sản tồn kho mà còn tác động cả đến ngành du lịch của nhiều địa phương.

Ông Thân Thành Vũ - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản du lịch từng phải ao ước giá Việt Nam học tập Malaysia, Thái Lan....cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở, kích thích phát triển du lịch và bất động sản nội địa. “Thủ tục sở hữu thuận lợi và chính sách quảng bá du lịch ưu việt, mỗi năm Thái Lan hay Malaysia đều thu hút trên dưới 20 triệu lượt khách du lịch, trong khi du lịch của Việt Nam tiềm năng ngang bằng thậm chí hơn, thì mỗi năm chỉ thu hút khoảng 5 triệu lượt khách - bằng 1/4 láng giềng”, ông Vũ so sánh.

Cùng quan điểm không nên đi ngược với thông lệ quốc tế, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường cũng cho rằng, lẽ ra quy định cho người nước ngoài mua nhà Việt Nam phải được áp dụng từ lâu. Bài học từ nhiều nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore… đã cho thấy những hiệu ứng tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường cũng như các doanh nghiệp bất động sản. Việt Nam nên tham khảm từ các nước để sớm đưa quy định này vào dự thảo.

Gần đây nhất, tại hội thảo "Thị trường BĐS Việt Nam: 20 năm nhìn lại và hướng phát triển” diễn ra tại TP.HCM ngày 14/9/2014, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định việc cho người nước ngoài mua nhà là một xu hướng phù hợp với thông lệ quốc tế.

Như vậy, có nên chỉ vì lo “những người chỉ vào Việt Nam một hai ngày để mua nhà rồi đi” sẽ gây biến động – dù dự thảo Luật Nhà ở đã có những quy định rất chặt chẽ về việc được mua bao nhiêu nhà, bao nhiêu đất và tại những vùng hay khu vực nào – mà chúng ta lại tiếp tục đi ngược với thông lệ thế giới lẫn nhu cầu tự thân của nền kinh tế, bỏ qua động lực mạnh mẽ để thúc đẩy thị trường?.