Nên độc lập trong thẩm định, xác định giá đất

Ngài Hugh Borrowman, Đại sứ Australia tại Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã tiếp thu được nhiều kinh nghiệm quý báu trong xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai quốc tế. Thời gian qua, việc TP.HCM tổ chức đấu giá đất, thẩm định giá đất qua công ty đấu giá đã được các chuyên gia, tổ chức quốc tế đánh giá cao.

Tại Hội nghị, chuyên gia các nước cũng mang đến nhiều kinh nghiệm quý báu. Đặc biệt, kinh nghiệm trong việc xác định giá đất có giá trị tham khảo rất cao. Hiện ở Hàn Quốc và Trung Quốc, Nhà nước không xác định giá đất, mà để các tổ chức độc lập có năng lực và uy tín định giá. Sau đó, Nhà nước chỉ làm nhiệm vụ lựa chọn phương án và quyết định mức giá.

Tại Hàn Quốc, để thu hồi một khu đất, người ta thuê 5 công ty định giá đất cùng tham gia định giá với 5 phương án khác nhau, sau đó, Nhà nước lấy phương án giá trung bình cộng của 5 phương án làm giá bồi thường. Như vậy, giá đất được xác định sẽ phù hợp hơn.

Ông Park Sung-Kyu, Viện Nghiên cứu bất động sản Hàn Quốc cho biết, phương pháp định giá của Hàn Quốc là phương pháp so sánh các giao dịch bán, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa thu nhập được thực hiện bởi hệ thống thẩm định viên, đánh giá viên. Để xây dựng hệ thống định giá minh bạch, công bằng, Hàn Quốc sử dụng Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (KLIS), Bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (LFCT), Tiêu chuẩn thẩm định giá đất, Tiêu chuẩn thẩm định giá nhà.

Hàn Quốc còn áp dụng Luật Thu hồi đất áp dụng cho các dự án công. Trung bình mỗi năm, diện tích bồi thường theo đạo luật này khoảng 150 km2, giá trị bồi thường khoảng 1,5 tỷ USD.

Ông Tommy Osterberg, đại diện Cơ quan Quản lý đất đai, Bộ Môi trường Thụy Điển cho hay, tại Thụy Điển, quản lý đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển nông thôn, thành thị và bảo vệ môi trường. Năm 1875, Thụy Điển bắt đầu cải cách quyền sử dụng đất. Tới năm 1908, nước này tiến hành đăng ký bất động sản (một giấy chứng nhận cho nhiều mục đích sử dụng), hình thành cơ sở đăng ký đất và thuế đất. Năm 1970, Thụy Điển đưa máy tính vào quản lý đất đai và hệ thống này được hoàn thiện năm 1995. Từ năm 2010, hệ thống quản lý đất đai được tích hợp vào cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia của Thụy Điển. Việc quản lý đất tại Thụy Điển đã được tổ chức tốt từ khi dịch vụ cung cấp hiệu quả hơn.

Liên quan đến kinh nghiệm quản lý giao dịch đất đai, ông Brenton Pike, Giám đốc Văn phòng đăng ký South Australia cho biết, tại nước này, khi quyết định bán nhà, người dân phải làm việc với văn phòng môi giới để rao bán, tìm người mua. Khi bất động sản đó được bán, người bán sẽ ký hợp đồng với một luật sư đại diện cho tài sản của họ. Người mua cũng ký hợp đồng với một luật sư tư vấn. Ngày bàn giao sẽ có sự tham gia của cả hai luật sư và các cơ quan tài chính.

Trao đổi về vấn đề trên, ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, việc định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo nguyên tắc: giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.