Nan giải cải tạo chung cư cũ

Hà Nội hiện có 982 nhà chung cư cũ 4-5 tầng do thành phố quản lý, ngoài ra còn có 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty TNHH một thành viên Ðầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc phòng) quản lý. Trong đó có 11 công trình nhà chung cư nguy hiểm cấp D, cần tổ chức di dời, cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở. Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, chỉ cần có động đất khoảng cấp 6, hàng loạt chung cư cũ của Hà Nội xây dựng từ những năm 60-70 của thế kỷ trước sẽ bị nguy hiểm. Hầu hết các khu tập thể (KTT), chung cư đó đã 40-50 năm tuổi, đều đến giai đoạn xuống cấp, cần phải phá đi xây mới để bảo đảm an toàn.

Song, cho đến nay, Hà Nội mới cải tạo 11 chung cư, phần lớn vẫn đang trong giai đoạn thi công, tương đương... 1% số lượng các công trình cần xây dựng, cải tạo lại.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, đến nay mới cải tạo được 54 lô chung cư. Theo số liệu thống kê, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều hết hạn sử dụng, xuống cấp trầm trọng và tập trung chủ yếu ở các quận nội thành như quận 10, quận 3, quận 5. Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Danh cho biết: Giai đoạn 2011-2015, TP Hồ Chí Minh sẽ cải tạo khoảng 156 chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, việc xây dựng lại và cải tạo các chung cư xuống cấp trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí là bế tắc. Khó khăn hiện nay là chưa có nhiều nguồn vốn với lãi suất thấp, ổn định để hỗ trợ chương trình này, nhằm thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Bên cạnh đó, một số chung cư cũ có vị trí bất lợi, xen lẫn trong các khu dân cư hiện hữu, diện tích đất nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại trong khuôn viên cũ không đem lại hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư. Phần lớn các chung cư cũ lại không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật như nhà giữ xe, nơi sinh hoạt cộng đồng, trường học, diện tích căn hộ thì quá nhỏ cho nên khi xây dựng mới theo tiêu chuẩn hiện hành thì căn hộ dôi dư không nhiều, hiệu quả kinh tế không cao, vì vậy khi kêu gọi đầu tư, không có DN nào tham gia.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định, hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, các dự án không giải phóng được mặt bằng là do người dân đòi diện tích tái định cư tại chỗ tăng gấp từ 1,5 đến 2 lần, cao hơn so với quy hoạch của thành phố (1,3 lần) mới chịu di dời. Và để đáp ứng yêu cầu trên thì cải tạo một khu nhà 5 tầng, DN phải xây cao 10 tầng mới có lãi. Nhưng theo quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn 2050 vừa được Thủ tướng phê duyệt, khu vực bốn quận nội thành không được xây cao tầng để hạn chế áp lực đến giao thông đô thị... trong khu vực. "Những mâu thuẫn nêu trên khiến chương trình cải tạo chung cư cũ bị "giậm chân tại chỗ" nhiều năm nay", ông Tuấn nhấn mạnh.

Mặt khác, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm. Ngoài ra, do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp nên các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học, thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo. Ðây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư.

Một số DN muốn đầu tư cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ nên bằng mọi giá thực hiện thỏa thuận với dân. Nhưng trong quá trình thỏa thuận, phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là đòi hỏi quyền lợi về diện tích nhà tái định cư, các khoản phí hỗ trợ... Sau đó, DN lại quay lại tạo sức ép với thành phố để nâng cao tầng, bảo đảm tái định cư. Ðây là sự cạnh tranh thiếu lành mạnh của các DN. Ðấy là chưa kể các DN thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ.

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Ðình Dũng cho rằng: Không thể thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ với cách làm như hiện nay. Tuy nhiên, theo ông, nếu quyết liệt thực hiện thì có thể hoàn thành trong 10 năm tới. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Chính phủ ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, sẽ sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách có liên quan để đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đáp ứng nhu cầu cấp bách của xã hội.