"Mỹ nên học Việt Nam cách giảm tồn kho BĐS"

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đã nhận định về thực tế bức tranh BĐS của Việt Nam và điều gì đang xảy ra.

Lạc quan... tếu?

Những ngày đầu năm 2014 khi được hỏi về nhận định của mình đối với sự chuyển động của thị trường bất động sản (BĐS), ông Đực chua chát nêu hàng loạt những minh chứng về sự chuyển động ‘ngược’.

Đó là chuyện về Công ty Vinaconex 15 nợ lương công nhân suốt 4 năm, rồi một tổng giám đốc công ty BĐS ngoài Bắc bị bắt…

“Đấy là những chuyển động trước Tết để rồi đón chờ những chuyển động tiếp theo sau Tết đối với thị trường BĐS”, ông Đực chua chát nói.

Cho rằng thực tế của thị trường BĐS đang rất u ám, thay vì những lạc quan mà Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng vẫn nói, ông Đực bảo: “Hãy cứ dạo một vòng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhìn qua những dự án xây dựng nhà chung cư đang trùm bạt thì sẽ biết thị trường BĐS đang ở đâu”.

Không khó để kiểm tra thực tế sự chuyển động của thị trường BĐS

Khác với nhận định của ông Đực, các lãnh đạo ngành xây dựng từ những ngày đầu năm 2013 đã khẳng định “Chắc chắn thị trường sẽ cải thiện”.

Theo đó, “Với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau”.

Và đúng như tuyên bố đó, đến ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản giảm gần 1/3 so với đầu năm 2013. Đến thời điểm này, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỷ đồng.

Tuy nhiên ông Đực lại cho rằng: “Đúng là lạc quan tếu. Các vị lúc nào cũng lạc quan nói về thành tích của mình năm vừa qua không làm gì mà vẫn giảm được 1/3 hàng tồn kho. Sở Xây dựng TPHCM cũng báo cáo thành tích của mình chẳng làm gì mà vẫn giải quyết được 1/3 hàng tồn kho.

Bộ trưởng nói giá nhà xuống mà không cần nhờ cậy tới gói 30.000 tỷ, rồi gói 30.000 tỷ không cần phải giải quyết gấp, làm nhanh quá coi chừng bị sai, bị tham nhũng, thất thoát. Làm chậm mà chắc thế mà vẫn giải quyết được hàng tồn kho”, ông Đực bức xúc

Mỹ nên học Việt Nam

Theo ông Đực, trong suốt năm 2013, Việt Nam chỉ tập trung nói về các chính sách với BĐS, đến cuối năm lại thống kê rằng, giải quyết được 1/3 hàng tồn kho giống như có một phép lạ và thần bí.

"Trong khi đó, mới có 600-700 tỉ đồng trong gói 30.000 tỉ được giải ngân; việc chuyển từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ không đáng bao nhiêu; nhà ở xã hội cũng chỉ đang rục rịch… tức là thị trường BĐS chưa kịp uống thuốc mà mới chỉ uống nước lã, nghe âm nhạc mà đã thay đổi được tồn kho BĐS”, ông Đực nói.

Theo ông Đực, nếu tình hình này đúng thì sang năm BĐS không cần làm gì cũng giải quyết được 2/3 tồn kho còn lại.

“Chắc chắn năm 2014 chúng ta sẽ đạt được giải Nobel kinh tế. Các nước như Mỹ nên sang Việt Nam để học cách cứu BĐS’, ông Đực nhìn nhận.

Nhưng đây mới là sự thật của bức tranh

Vị phó giám đốc công ty BĐS Đất Lành cũng nêu thêm về e ngại của ông khi Bộ trưởng cho rằng tồn kho đã giảm.

Ông cho rằng đây là sai lầm của thống kê của BĐS. Riêng với thị trường BĐS TP HCM, theo ông Đực, con số này có thể gấp 3-5 lần bởi vì chỉ cần đi kiểm tra Quận 7 hoặc Quận 2 hàng tồn kho đã gần 7.000 căn hộ

“Chỉ cần một dự án gồm 2 lô chung cư cũng tồn kho gần 1.000 căn hộ nên con số này cần phải nhân 3-5 lần mới hợp lý chưa kể những công trình dở dang chưa bán được đã đắp nền đắp chiếu; chưa kể những dự án đã xây xong chưa bán được, chủ đầu tư đã PR bằng cách mỗi đêm bật đèn, điện sáng lên nhưng thực sự không có người ở. Muốn biết hàng tồn kho thế nào phải kiểm tra thực tế trực tiếp, kiểm tra số xe đậu ở tầng hầm, số người ở trực tiếp sống trong căn hộ còn nếu chỉ căn cứ theo báo cáo của từng doanh nghiệp số hàng bán ra, số hàng tồn kho thì chúng ta sẽ bị nhầm lẫn rất lớn"- ông Đực thẳng thắn.

Ông phân tích thêm, nhiều doanh nghiệp có 1.000 chung cư, thực tế họ có thể báo cáo đã bán 9.999 căn và chỉ báo cáo hàng tồn kho còn 1 căn, nhưng 9.999 căn họ bán cho ai? Họ bán cho sàn bất động sản, người quen, thành viên hội đồng, mỗi người ôm 50-100 căn. Tức là hàng tồn kho chuyển từ kho của chủ đầu tư sang cho những nhà phân phối thứ cấp, hội đồng thành viên hay những người mua đi bán lại, nghĩa là thực sự vẫn còn nguyên....

Ông Đực chỉ thẳng, tồn kho chắc chắn cao nhưng khi khai báo họ chỉ khai tồn kho còn 20-50 căn. Người mua tiếp tục ôm vào không bán được và chết dí trên những hàng tồn kho thứ cấp hoạt động và cạnh tranh với chính hàng tồn kho của các nhà đầu tư ban đầu, tức là không phải cạnh tranh giữa dự án này với dự án kia mà ngay trong một dự án cũng cạnh tranh ráo riết nhau khiến cho không dự án nào bán được.