Minh bạch để giải cứu

Loạn số liệu

Không khó để thấy rằng, 2 “điểm nóng” mà Thủ tướng Chính phủ cũng như các bộ, ngành muốn công phá để có thể giải cứu thị trường BĐS là hàng tồn kho và nợ xấu.

Và để có thể giải quyết được thấu đáo 2 nút thắt này, hàng loạt chính sách đã được kiến nghị và đề xuất như dừng các dự án còn dang dở, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, giãn thuế, hạ lãi suất…

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đã không khỏi lo lắng rằng, với sự kém minh bạch thông tin, mà rõ nhất là tình trạng “loạn” số liệu về nợ xấu và hàng tồn kho, những biện pháp giải cứu này sẽ khó đánh trúng bệnh.

Thực tế cho thấy, con số tồn kho trên thị trường BĐS tính đến nay dường như mới chỉ là ước lượng. Và do đó, số liệu thống kê trở nên “choảng” nhau chan chát. Tại Diễn đàn Kinh tế Mùa thu hồi tháng 9, với nguồn được tổng hợp từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital, lần đầu tiên số BĐS tồn kho được công bố là 70.000 căn hộ ở cả TPHCM và Hà Nội, giá trị được ước tính khoảng 140.000 tỷ đồng.

Nhưng theo CBRE Việt Nam, lượng căn hộ tồn kho tại TPHCM là 18.000 căn, trong khi con số này là 14.500 theo Savills. Trước đó, một báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý II-2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TPHCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ, tức tổng tồn kho căn hộ tính đến hết quý II-2012 là 147.000 căn hộ.

Tuy nhiên, đến kỳ họp Quốc hội vào tháng 10, theo số liệu Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng công bố, hàng tồn kho cả nước hiện nay chỉ 16.469 căn hộ chung cư, trong đó TPHCM 10.108 căn, Hà Nội là 3.292 căn; tổng số nhà thấp tầng tồn kho là 4.116 căn, trong đó Hà Nội 3.483 căn, TPHCM 1.131 căn; tổng giá trị hàng tồn kho là 40.750 tỷ đồng.

Nếu lấy số liệu của Bộ Xây dựng làm chuẩn, một điều khá kỳ lạ là con số này vẫn “lệch” so với thống kê của Hà Nội và TPHCM. Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội tại buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ mới đây, tồn kho nhà chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) lên đến 5.789 căn; biệt thự, nhà liền kề tồn kho 3.483 căn...

Còn tại TPHCM, con số này cũng lệch pha không kém, chỉ tính riêng căn hộ chung cư của 74 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP cũng đã tồn kho tới gần 14.500 căn hộ.

Tương tự, số liệu về nợ xấu cũng không minh bạch hơn. Từ quý IV-2011, một số chuyên gia đã thẳng thắn cho rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể không nắm rõ được con số nợ xấu và dư nợ cho vay BĐS thực tế là bao nhiêu. Trước đó, NHNN đã ít nhất 2 lần yêu cầu các ngân hàng báo cáo về hiện trạng nợ và nợ xấu, nhưng cuối cùng vẫn chưa có một con số cụ thể đưa ra. Vào cuối tháng 5-2012, NHNN thông báo tỷ lệ nợ xấu BĐS là 10%.

Tuy nhiên, trên diễn đàn Quốc hội, con số hàng tồn kho BĐS "khủng" là 1 triệu tỷ đồng (ước 50% nợ xấu trên tổng dư nợ) được Chủ tịch Quốc hội đưa ra đã làm nhiều người choáng váng. Mới đây nhất, báo cáo của Bộ Xây dựng trích dẫn số liệu từ NHNN mới “chốt”, tính đến 31-10, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cuối năm ngoái, trong đó nợ xấu chiếm khoảng 13,5%.

Những con số “nhảy múa” này đã khiến Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ ngay trong buổi làm việc với TP Hà Nội phải cho rằng, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Xây dựng thống kê và đánh giá chính xác về nợ đọng, dư nợ, nợ xấu trong BĐS để có cơ sở cho Chính phủ ra nghị quyết.

Giải cứu trong tù mù

Không khó để thấy rằng, thị trường BĐS đang có một sự “mù mờ” khá khó hiểu, ít nhất trên phương diện những con số thống kê. Và chính sự “mù mờ” thông tin về cả 2 vấn đề then chốt mà Chính phủ cũng như các bộ, ban, ngành đang tìm hết sức tháo gỡ này khiến không ít người nghi ngại, bởi sai lệch của những con số có thể dẫn đến những sai lệch trong việc dự trù ngân sách cũng như tính toán và điều tiết lãi suất…, từ đó có thể khiến thị trường BĐS có thể hồi phục nhưng không như mong muốn.

Thị trường BĐS Việt Nam bị xếp kém minh bạch trên thế giới. Ảnh: CAO THĂNG

Theo TS. Lê Đăng Doanh, chỉ tính một việc tưởng chừng là đơn giản nhất là Nhà nước bỏ tiền ra mua nhà ở thương mại đang tồn kho để làm nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội hay bù lãi suất cho người mua nhà, liệu ngân sách nhà nước có chịu đựng nổi không, bao nhiêu thì đủ để tác động tích cực đến thị trường trong khi con số tồn kho chính thức là bao nhiêu vẫn còn tranh cãi?

Một chuyên gia khác cũng cho rằng, để có thể trị đúng bệnh, hóa giải được vấn đề tồn kho hay nợ xấu, Chính phủ phải nắm rõ được những con số này, cụ thể ở từng phân khúc, từng đối tượng, thậm chí BĐS đã có trên thực tế là bao nhiêu, ở dạng vay vốn là bao nhiêu, từ đó mới có thể có những quyết sách chính xác, bởi lẽ những giải pháp “ứng cứu” mới đây cũng không áp dụng tràn lan cho toàn bộ thị trường, các ngân hàng cũng sẽ có những sự chọn lọc các dự án, các chủ đầu tư…

Trên thực tế, thị trường BĐS Việt Nam bị xếp ở nhóm kém minh bạch nhất thế giới. Theo đánh giá của Tổ chức Minh bạch quốc tế, có 10 bậc về sự minh bạch thì Việt Nam đứng ở cấp độ 8. Còn đối với khu vực có 5 cấp độ thì độ minh bạch của Việt Nam xếp hạng thứ 4.

Chính điều đó đã đẩy thị trường BĐS Việt Nam ngày càng trở nên “méo mó”. Cách đây vài năm, chính một quan chức Bộ Xây dựng đã phải thừa nhận, việc nắm được các con số chính xác trên thị trường BĐS là cực kỳ khó vì còn phụ thuộc vào báo cáo của các địa phương hay doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tình thế trên thị trường BĐS hiện nay không cho phép các cơ quan chức năng có thể chần chừ hay nắm thị trường một cách mơ hồ được nữa. Hơn lúc nào hết, một sự minh bạch về thực trạng của thị trường sẽ là nền tảng để đưa ra các giải pháp hợp lý, chính xác để có thể nhanh chóng giúp thị trường BĐS hồi phục.