Miễn thuế khoán: "Cửa sáng" cho kinh doanh nhà trọ

Giới đầu tư BĐS đang được "hâm nóng" bởi Thông tư 187 về hướng dẫn cụ thể việc miễn thuế GTGT, thu nhập cá nhân và thu nhập doanh nghiệp trong năm 2013 và 2014 đối với cá nhân và tổ chức. Đối tượng được miễn thuế phải đảm bảo thuộc diện nộp thuế VAT theo phương pháp khoán.

Đồng thời, phải niêm yết công khai giá cho thuê tại cơ sở kinh doanh và thông báo cho chính quyền xã, phường sở tại và cơ quan thuế quản lý trực tiếp biết về việc đã thực hiện mức giá không cao hơn mức giá tháng 12 năm trước liền kề ngay từ ngày 1/1/2013.

Rộn ràng xây nhà trọ

Bất chấp "gam màu" tươi tắn trên thị trường nhà ở từ đầu quý IV/2013, nhiều chuyên gia và những người trong cuộc vẫn rất bi quan về "bức tranh" địa ốc năm 2014. Song hành với nỗ lực "tự cứu mình" của doanh nghiệp tạo lập BĐS (trước khi chờ "được cứu" bởi chính sách), giới đầu tư nhỏ lẻ lại tỏ ra bắt nhịp tốt với thời cuộc bằng cách chuyển hướng nhanh chóng sang kinh doanh nhà trọ cho thuê.

Nói Thủ đô như một đại công trường xây dựng cũng chẳng sai. Khi thị trường BĐS thực sự "nguội" từ 2012 với nhiều doanh nghiệp giải thể, phá sản, dính vòng lao lý, cơ cấu sản phẩm giữa BĐS hạng trung, cao cấp với nhà ở bình dân (lực cầu chính) thì "một trời, một vực"; vô số dự án nhà ở bị đình hoãn vô thời hạn, hoạt động xây dựng vẫn duy trì đáng ngạc nhiên trước hàng trăm tòa nhà cao tầng, dãy nhà thi nhau mọc lên. Đặc biệt, ở những địa bàn có hạ tầng tốt (không quá xa trung tâm) như đường Trần Thái Tông, Yên Hòa, Trung Kính, Phú Đô, Định Công, Kim Giang.

Nếu không có chế tài rà soát, kiểm tra phù hợp; chính sách vô hình trung sẽ tăng thêm gánh nặng tài chính cho người cần thuê nhà

Điển hình, một ngõ dài gần 1km (hai ô tô con tránh nhau được) tại đường Trần Thái Tông, tháng 6/2012, chỉ có chừng 3-4 khu nhà (20 căn/khu) do cá nhân, hộ gia đình tự xây và kinh doanh cho thuê, với giá dao động 1,2-1,5 triệu đồng/căn 12m2. Đến cuối năm 2013, lượng cung phòng trọ cho thuê tại khu vực này vọt lên gần 200. Quy mô xây dựng cũng "hoành tráng" hơn: mỗi căn 15m2 khép kín, có truyền hình cáp, mạng Internet, sàn lát đá hoa, bếp ga. Và tổ chức "chuyên nghiệp" hơn: chủ nhà thuê bảo vệ trông xe trong khu nhà trọ 24/24 cùng hỗ trợ đắc lực của các chú khuyển.

Dòng đầu tư hướng vào "phân khúc nhỏ, lợi nhuận cao" được dự báo đón nhận những thành viên mới là các doanh nghiệp, đại gia BĐS bị "văng" khỏi guồng quay thị trường địa ốc. Cách thức đầu tư dễ dàng, vốn không quá lớn (từ vài trăm triệu tới 1 tỷ đồng cho xây dựng khu đất 200m2 thành dãy nhà trọ 18 phòng), thu hồi nguồn tiền chỉ sau 3-5 năm, với giá thuê 1,5-2 triệu đồng/tháng/phòng, rủi ro gần như không có – các yếu tố hấp dẫn chủ yếu dân kinh doanh nhà đất. Mặt khác, việc thoải mái phát giá, tăng giá cho thuê, hay tự quy định tiền điện, tiền nước cho người thuê cũng là nguồn lợi đáng kể cho các gia chủ tự doanh phòng trọ.

Như chưa từng... có luật

Theo số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam, năm 2011, cả nước còn khoảng 11.458 hộ chưa có nhà ở; trong đó, tại khu vực đô thị, có vào khoảng 4.502 hộ. Tại khu vực nông thôn, số hộ không có nhà ở vào khoảng 6.956 hộ. Cả nước đang diễn ra "làn sóng" di dân có cường độ lớn. Có cầu ắt có cung, loại hình kinh doanh nhà trọ mọc lên là tất yếu và ngày càng phát triển với tốc độ "chóng mặt" trước lực lượng nhập cư về thành thị ngày càng đông.

Đại diện lãnh đạo Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS cho rằng: "Mua đất xây nhà cho thuê là hình thức kinh doanh có hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế lớn, vừa đem lại nguồn lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở xã hội". Xu hướng này còn được tạo điều kiện bằng sự thông thoáng của luật pháp.

Trước khi Thông tư 187 ra đời, Nghị định 60/2012/NĐ-CP, ngày 30/7/2012 của Chính phủ đã tháo bớt gánh nặng thuế cho những cá nhân, hộ kinh doanh nhà trọ đáng kể. Theo đó, miễn thuế khoán (thuế GTGT, thuế TNCN) năm 2012 đối với hộ, cá nhân kinh doanh nhà trọ, phòng trọ cho thuê đối với công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên.

Điểm chung của Nghị định 60 và Thông tư 187 là yêu cầu đối tượng được miễn thuế quy định phải cam kết giữ ổn định mức giá cho thuê nhà trọ, phòng trọ trong năm không cao hơn mức giá tháng 12 năm liền kề trước. Giá cho thuê phải được công khai, niêm yết tại cơ sở kinh doanh và thông báo cho chính quyền xã, phường nơi kinh doanh và cơ quan thuế trực tiếp quản lý. Trường hợp kiểm tra phát hiện không thực hiện đúng cam kết về giá quy định thì đối tượng không được miễn thuế theo quy định tại điều này. Trường hợp không được miễn thuế mà đã kê khai miễn thuế thì bị truy nộp và phạt chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế.

Thực tế, việc niêm yết giá thuê tại các khu trọ, dãy nhà trọ được cá nhân, hộ gia đình xây dựng kinh doanh vốn "xưa nay hiếm" tại địa bàn Hà Nội. Trước bàn tay mạnh mẽ của nhà quản lý, nhiều chủ nhà trọ (thuộc diện nộp thuế khoán còn nợ đọng) rỉ tai nhau cách lách luật khi bị cơ quan thuế vụ sở tại "sờ gáy" mà vẫn được miễn thuế: niêm yết, thông báo giá công khai, nhưng không ký hợp đồng thuê nhà với người thuê, để tùy ý thay đổi giá; hoặc tuân thủ giá theo niêm yết (nhằm không phải chịu thuế) nhưng tăng giá điện, nước, trông giữ xe, vệ sinh. Một cách gián tiếp, người thuê nhà đang chịu thuế VAT cho chủ BĐS.