Làm thế nào định giá đất sát với thị trường?

Việt Nam hiện nay chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, chưa có hệ thống cập nhật theo dõi giá đất trên thị trường.

Ông Tommy Osterberg, chuyên gia cơ quan quản lý đất đai Thuỵ Điển cho rằng khi giá đất đền bù phù hợp với giá thị trường thì người bị thu hồi sẽ tuân thủ theo quyết định thu hồi đất một cách hợp lý, thoải mái hơn và tự tin hơn khi mang tài sản bất động sản của mình đi thế chấp tại các ngân hàng, vay vốn.

Muốn xây dựng được một hệ thống ước tính được giá cả thị trường, theo ông, cần phải có thông tin về các loại tài sản khác nhau để có thể so sánh. Ví dụ, đối với đất nông nghiệp thì nên dựa vào thu nhập tạo ra hàng năm từ hoa màu trên thửa đất để tính toán. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp cơ sở, cần áp dụng biện pháp vốn hoá thu nhập đó với những điều chỉnh về giá.

Việt Nam hiện nay chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, chưa có hệ thống cập nhật theo dõi giá đất trên thị trường. Trong khi đó, theo ông Chun Soo Ho, chuyên gia hội Thẩm định giá Hàn Quốc, nước này có uỷ ban Định giá bất động sản trung ương với các thẩm định viên chuyên nghiệp. Phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thị trường được được sử dụng nhằm đạt mức giá thống nhất.

“Kinh nghiệm của tôi ở Thuỵ Điển cũng như nhiều nước khác thì điều quan trọng nhất là phải đưa được các thông tin về đất đai lên hệ thống internet, số hoá các thông tin đó để cung cấp tới đông đảo người dân. Nếu những sửa đổi cụ thể rõ ràng hơn thì chắc chắn sẽ làm giảm những khiếu kiện về đất đai”, ông Tommy nói.

Bảo vệ đất canh tác

“Ở cấp quốc gia chúng tôi xác định an ninh lương thực là vấn đề vô cùng quan trọng, trong đó đất trồng nông nghiệp phải được bảo vệ một cách nghiêm túc nhất.

Cụ thể, bảo vệ tối thiểu 1,8 tỉ mẫu đất canh tác là một trong sáu mục tiêu quy hoạch đất của chúng tôi”, ông Tian ZhiQiang, chuyên gia viện Điều tra quy hoạch đất đai Trung Quốc, chia sẻ.

Vẫn theo ông Tian, Trung Quốc có năm nguyên tắc trong quy hoạch đất gồm: bảo vệ nghiêm đất canh tác; sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả; xây dựng quy hoạch tổng thể cho mỗi loại hình sử dụng đất; bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái đất, đảm bảo sử dụng đất bền vững; tăng cường kiểm soát vĩ mô của nhà nước đối với sử dụng đất. Với năm cấp quản lý đất đai: quốc gia, tỉnh, thành phố tự trị, huyện, xã, Trung Quốc luôn kiểm soát hạn mức đất nông nghiệp cơ bản và đất xây dựng mới chặt chẽ. Ví dụ, tỉnh Quảng Tây ra đề cương quy hoạch tỉnh đặt vấn đề bảo vệ đất canh tác thấp hơn hạn mức quy định thì quy hoạch đó sẽ không được thông qua.

Đặc biệt, vì diện tích đất ngày càng ít đi còn dân số thì gia tăng, cộng thêm sự tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nên Trung Quốc nhấn mạnh tới việc kiểm soát không gian xây dựng. Giới hạn phạm vi đất xây dựng và nông thôn được quy định cụ thể.

Tuy nhiên, cũng có các cơ chế “mở”. Ví dụ, phía Tây Trung Quốc chậm phát triển thì quy hoạch của các tỉnh, huyện gần như không thay đổi; nhưng với các địa phương phát triển nhanh thì quy hoạch sử dụng đất hoàn toàn linh hoạt, có thể được phép chỉnh sửa quy hoạch phát triển.

Chia sẻ thêm về kinh nghiệm giám sát quy hoạch, ông Tian cho rằng Trung Quốc giám sát việc thực hiện quy hoạch thông qua sử dụng các thông tin khảo sát hàng năm về sử dụng đất. Ngoài ra, còn sử dụng véctơ không gian để khảo sát sử dụng đất nhằm giám sát việc mở rộng đô thị tại các thành phố lớn.