Ông Trần Du Lịch cho rằng: “Trong vòng 10 năm trở lại đây trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, trong đó có việc mở rộng các đô thị cũ, xây dựng các khu đô thị mới, nhiều địa phương rất năng động kêu gọi đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Trong đó, một diện tích lớn đất nông nghiệp đã đưa vào quy hoạch xây dựng. Trong quá trình thực hiện, nhiều nơi chưa cân nhắc kỹ quy luật đô thị hóa của từng nơi dẫn đến lãng phí nguồn lực. Quỹ đất bị thu hẹp nhưng không mang lại hiệu quả sử dụng, nguồn vốn của Nhà nước, của doanh nghiệp đầu tư vào hạ tầng để rồi bỏ hoang. Ngay tại TPHCM, trên địa bàn quận 2, quận 9 nhiều khu đô thị mới, khu dân cư được đầu tư hệ thống hạ tầng khá hiện đại, nhưng cả chục năm nay vẫn trong tình trạng thưa thớt.

Nguyên nhân một phần là do tình trạng mở rộng dàn trải nên kết cấu hạ tầng không đồng bộ, thiếu đường giao thông kết nối, thiếu dịch vụ công, thiếu hạ tầng xã hội đồng bộ, tiện ích đô thị thiếu nên ngăn trở sự phát triển. Chưa kể các đô thị vệ tinh của các đô thị lớn được xây dựng, nhưng thiếu liên kết với các địa phương để làm hạ tầng kết nối. Đơn cử như thành phố Nhơn Trạch xây dựng đô thị 10 năm nay, nếu có sự kết nối giao thông với TPHCM thì đô thị đã phát triển rất nhanh. Quá trình ý muốn đô thị hóa không phù hợp với điều kiện thực tế. Trong thời gian vừa qua, việc ồ ạt xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế làm mất quỹ đất nông nghiệp, vấn đề này các đoàn giám sát của Quốc hội cũng đã nêu ra tại kỳ họp lần thứ hai, Quốc hội khóa XIII. Cách đây vài ba năm, tại Quốc hội khóa XII tôi từng phát biểu quá trình đô thị hóa, công nghiệp vô hình trung chúng ta biến đất nông nghiệp thành đất hoang”.

Một dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố mới Nhơn Trạch bị bỏ hoang, cây cỏ mọc um tùm. Ảnh: Quỳnh Mai

Thưa ông! Nhà nước nắm trong tay công cụ quy hoạch, phát triển đô thị ở đâu, như thế nào… tất cả nằm trong tay Nhà nước. Vậy vì sao có tình trạng này ?

- Một trong những điểm yếu nhất của thị trường bất động sản hiện nay là không kiểm soát được thị trường sơ cấp. Thị trường sơ cấp ở đây có nghĩa là cung cấp nguồn đất. Quy trình hiện nay là Nhà nước cấp dự án, doanh nghiệp làm gì thì do doanh nghiệp vẽ ra. Việc phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới vai trò của Nhà nước chỉ bằng một tờ giấy là quyết định giao đất. Doanh nghiệp có quyết định giao đất thì mang đi thỏa thuận với dân. Nếu thỏa thuận không được sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị nham nhở, kéo dài. Tôi nhận thấy, hiện nay chúng ta đang đi theo một quy trình ngược. Chẳng hạn ở Singapore, chính phủ xác định các khu vực hội đủ điều kiện phát triển, đứng ra bồi thường cho dân và thu hồi đất; sau đó đầu tư hạ tầng kết nối doanh nghiệp chỉ việc đấu thầu dự án. Còn với chúng ta do làm theo quy trình ngược, đầu tư phát triển đô thị không gắn liền với nguồn lực, Nhà nước dễ dàng giao đất trên giấy tất nhiên sẽ dẫn đến đầu tư tràn lan. Theo tôi, nếu chúng ta làm theo quy trình thuận thì mọi việc sẽ khác ngay.

Thưa ông! Các khu đô thị mới, khu dân cư bỏ hoang là mặt trái của thị trường bất động sản phát triển quá nóng và thiếu kiểm soát trong một thời gian dài trước đây. Một luồng dư luận cho rằng nên để thị trường tự điều tiết, một luồng dư luận đòi hỏi có sự can thiệp của Nhà nước. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Bây giờ vấn đề xử lý các khu đô thị mới bỏ hoang như thế nào, theo tôi đối với các khu đô thị đã xây dựng không nên để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, vì thị trường sẽ chẳng thể nào điều chỉnh được. Ngược lại, nếu có sự can thiệp của Nhà nước, chẳng hạn như thu hồi thì cũng chẳng để làm gì. Nhà đầu tư họ cũng đã đầu tư dang dở rồi, bỏ tiền khá nhiều rồi, nhưng dân không ở. Tôi đề nghị hướng xử lý là đối với các khu đô thị mới đã xây dựng, Nhà nước nên chọn lựa một vài khu vực có điều kiện đầu tư hạ tầng giao thông kết nối, tập trung đầu tư cung cấp dịch vụ đô thị đồng bộ để thu hút dân về ở. Chúng ta cứ làm cuốn chiếu như vậy. Không dàn trải nữa. Một ý nữa tôi muốn nói là khi xây dựng đô thị thì chúng ta phải xác định động lực kinh tế để hình thành đô thị là cái gì, nếu không có động lực sẽ rất khó xây dựng đô thị.

Thưa ông, qua câu chuyện các khu đô thị mới bỏ hoang, ý kiến của ông như thế nào về hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua? Hướng phát triển như vậy liệu đã ổn chưa?

- Thị trường bất động sản Việt Nam không ổn từ lâu rồi. Việc ồ ạt đầu tư vào bất động sản trong những năm qua tạo sự méo mó về cung - cầu. Trong những thất bại của thị trường thì sự thất bại của thị trường bất động sản là điển hình. Trong đó, việc phân bổ nguồn lực không phù hợp, để xảy ra nạn đầu cơ thái quá. Trong nền kinh tế thị trường bao giờ cũng có yếu tố đầu cơ, đầu cơ ở chừng mực nào đó nó kích thích thị trường phát triển. Hình ảnh đầu cơ trên thị trường bất động sản giống như một nồi canh cần phải có một ít muối mới thành món canh, nhưng cho vào đó một kilôgram muối thì nó không còn là món canh nữa. Thị trường bất động sản hiện nay thừa căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, nhưng thiếu loại nhà ở phục vụ cho người thu nhập thấp, sản phẩm nhà ở mà người mua có khả năng thanh toán.

- Xin cảm ơn ông!